金羊網記者 陳強
自打今年1月決定在廣州買房以來，洪先生幾乎一有空就到處看房，兩個月下來感覺廣州樓市很“瘋狂”。即便很偏僻的樓盤，看房的人都是一茬接一茬，靚一點的戶型很快就被告知賣斷貨，而且價格好像隨時都在調。
更讓洪先生無奈的是，因為限價，所看樓盤多數都要“雙合同”。簡單地講，就是一套房籤兩份合同，其中一份是按照政府的指導價格，另一份是以裝修等名義補充收費，少則幾萬元多則幾十萬元。
記者實地走訪也發現，在調控背景之下，曾經一度盛行的“雙合同”重出江湖。有中介說，“雙合同”已成公開的祕密。不過，對於購房者來說，拆分出來的裝修款無法納入房貸，往往要一次性多掏出一筆錢來支付裝修款。
拆分出來的“裝修款” 讓購房“首付”劇增
今年3月初，洪先生看中了廣州市黃埔區一個知名開發商的樓盤，88平方米，均價差不多2.8萬元，總價約246萬元，按他自己的預算，首付三成70多萬元，還可以接受。但是，最後要下定簽約時，銷售告訴他，政府規定樓盤只能賣均價2萬元，也就是總價176萬元，另外籤裝修合同70萬元，這一部分並不能納入房貸。這意味著他首付需要多拿出50多萬元。
如果不選擇一次性付清裝修款，也可以通過“裝修貸”分期支付，5年內還清。
銷售還告訴洪先生，不能給他太多時間考慮，如果當天下定還可以保證這個價格，過兩天可能又要上調。自打1月份決定買房以來，洪先生看了不少樓盤，感覺樓市很“瘋狂”，到處都是排著隊交款的人，他有點心慌，於是咬咬牙籤了認購書。
“雙合同”使得他的購房壓力增加了不少。但是，“不籤就沒得買，總不能坐等房價上漲”。
而面對“雙合同”無力承擔的買家，只能另做他選。孔先生稍早前在蘿崗一樓盤訂了一套房，因為當時樓盤還沒有取得預售證，所以就只是下了訂金，籤“意向合同”。當時，銷售給他算的總價是180萬元，首付加雜費約58萬元，月供6100元。
過了兩個星期，孔先生去籤正式合同時，才得知需要籤“購房合同+裝修合同”，之前的180萬元總價得拆成“140萬元+40萬元”的方案，原因是樓盤被限價了。當時，孔先生還問是否可以不要精裝，被銷售很直白的告知：40萬元就是房款，這是開發商為了規避政府限價想出的方法。
“銷售後來也提出裝修貸的解決方案，這樣前五年的月供達到一萬多元，考慮到實在是超出經濟承受能力，最後決定退房。”孔先生說，雖然因為對方事先沒有說清楚導致無法交易，但最後經過反覆交涉、投訴，開發商才退了訂金給他。
“雙合同”重出江湖 官方網籤價格恐失真
記者調查發現，遭遇“雙合同”的買家遠不止洪先生和孔先生。記者從洪先生所購買樓盤銷售人員處瞭解到，該樓盤普遍採用這種形式，稍大一點面積都需要籤“雙合同”，面積大的房子裝修合同金額去到了近百萬元。
而記者走訪蘿崗永順大道沿線的3個樓盤，發現也都需要“雙合同”，即除了簽署一份正式的《商品房買賣合同》外，還需要簽署另一份以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標準價差”等名目體現的合同。
記者走訪發現，通常樓盤銷售一開始並不會提及樓盤限價，而是等到最終準備下定時，才會告知需要籤“雙合同”。當記者詢問樓盤銷售這樣是否有風險時，他們都紛紛表示不用擔心，大家都這麼籤。
記者調查發現，針對裝修合同費用，可以選擇一次性付款，也可以按揭貸款，支付不低於三成的首付，剩餘款項以消費貸、裝修貸名義申請按揭，還款時間3至5年，利率稍高於房貸。有的樓盤還可以免息分期付款，即支付不低於三成的首付，在幾個月至兩年內分期還清。
而對於“雙合同”，記者接觸多箇中介，均表示很正常。“現在都在這麼操作，並不出奇。”從事一手樓盤代理10年的任小姐告訴記者，她們公司主要負責廣州黃埔、蘿崗地區的一手樓盤代理，因為“限價”“限籤”，普遍都是採用“雙合同”。
任小姐告訴記者，“雙合同”並不是最近才冒出來的，早在2013年、2014年就一度在廣州一手樓市“盛行”，後來2015年因為限價放開，“雙合同”就比較少了，但現在因為調控加碼，“雙合同”又重出江湖，開始大行其道。
而“雙合同”逐漸在樓市流行，可能導致官方網籤價格失真。像洪先生所買樓盤，距離他下定才過了兩個星期不到，單價又上了一個臺階，目前售價已經去到3萬元/平方米，但據陽光家緣數據顯示，該樓盤網籤大多徘徊在2萬元/平方米左右，網籤價與實際售價相去甚遠。
業內人士：
政府曾整治“雙合同” 購房者要注意合同主體
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文就向記者指出，“雙合同”是在樓價急速上升的背景下，政府要控制樓價，要穩定投資情緒，而開發商又要按市場價銷售，無奈作出的一種選擇。
他認為，這種操作扭曲了樓價，埋藏了法律風險，對原來房地產的銷售制度和預收款監控制度，都是一種變相的打破。“雙合同”也增加了買賣雙方發生糾紛的風險。“這種做法，是階段性的，不應該被提倡，更不能成為常態。”
趙卓文告訴記者，政府是不允許“雙合同”的。早在2014年，廣州住建委曾整治過“雙合同”，要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不採用“雙合同”進行銷售。專業房產律師張旭峰也告訴記者，這樣做應該是違規的，起碼是規避限購限價政策的做法。
張旭峰指出，“雙合同”是開發商首先採用和極力主導的。“對開發商好處很多，首先是可以規避限價規定；其次可以將逾期交付的風險降到最低，交付不合格最多就是追究裝修合同違約責任，並不至於承擔總房價每天萬分之五的高額違約金；再次，可以將交付不合格的風險轉移給裝修公司。”
張旭峰提醒道，對於買房者來說，“雙合同”是不得已的選擇。“兩份合同都是合法有效的，應當切實履行，但在在簽訂之前要密切關注合同主體，即便是裝修合同，開發商也應當是合同對方當事人至少應該是連帶責任擔保方。”
另外，“雙合同”可能會提高後續房屋轉讓的難度。像目前二手房買賣中，存在兩種繳納個稅的方式，一種是按照房價總額的1%繳納，另外一種是按照房價差額的20%繳納，若按後一種繳納方式，對要賣房的“雙合同”買家來說，出售房屋時稅費可能加重。
（陳強）
