廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲

<div><h1>一、重要房地產政策、事件動態</h1><table class='border'><tbody><tr class='firstRow'><td><strong>時間</strong></td><td><strong>重要政策/事件</strong></td><td><strong>關鍵內容</strong></td></tr><tr><td>2017/06/09</td><td>銀監會、國土部聯合發文規範金融機構不動產抵押權登記</td><td>6月9日，中國銀監會、國土資源部聯合下發《關於金融資產管理公司等機構業務經營中不動產抵押權登記若干問題的通知》，明確無需辦理沒有法律法規依據的合同備案、確認告知等手續，不動產抵押當事人可直接向不動產登記機構申請辦理抵押登記。</td></tr><tr><td>2017/06/12</td><td>社科院：前期房價上漲過快、泡沫較大城市短期仍將繼續下跌</td><td>6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組，發佈5月《住房市場發展月度分析報告》預計，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。但房價上漲的壓力仍然存在。</td></tr><tr><td>2017/07/04</td><td>央行貨幣政策委員會：實施好穩健中性貨幣政策</td><td>7月4日，央行貨幣政策委員會在2017年二季度例會中表示，當前我國經濟金融運行總體平穩，但面臨的形勢錯綜複雜，將實施穩健中性的貨幣政策。</td></tr><tr><td>2017/06/29</td><td>廣州公積金繳存基礎調整：上限為12% 下限為5%</td><td>6月29日，廣州住房公積金管理中心發佈《關於2017-2018年度住房公積金繳存調整有關問題的通知》，2017-2018年度住房公積金繳存調整工作將於7月3日至8月31日開始。單位及個人的住房公積金繳存比例下限為5％，上限為12％，具體繳存比例由單位和個人自行選擇，但個人繳存比例應當等於或高於單位繳存比例。同時，繳存基數不低於廣州現行最低工資標準1895元，不高於22275元。</td></tr><tr><td>2017/06</td><td>廣州部分銀行首套房貸利率上浮10% 2017廣州房貸利率已四連跳</td><td>6月，廣州地區的銀行房貸利率再傳漲聲，部分城商行需在基準利率的水平上上浮5%—20%才能放款。在貸款額度方面，各家銀行均表示，目前額度比較緊張，放款時間也可能有所延長。其中，浦發銀行廣州分行的首套房貸利率較基準上浮20%，民生銀行則在基準水平上上浮10%，中信銀行廣州分行執行的利率為在基準水平上上浮5%。</td></tr></tbody></table><h1>二、供應走勢</h1><p><strong>1、全市情況——新增掛牌達到年內最高值</strong></p><p>受到3月份調控政策的影響，3月無論是新房還是二手房，其成交量都達到頂峰，隨後在政策的抑制下出現顯著下滑，近2個月更是出現低位水平。而在3月份成交量的爆發之後，市場對於樓市的信心追漲，新增掛牌量較前期也出現明顯增長，6月份在架量及新增掛牌量均處於年內高位。</p><p>平安好房研究院數據顯示，2017年6月底全市二手住宅在架量高達10365套，環比5月末上漲13%；6月全市新增掛牌量為4713套，環比5月上漲2.7%。無論是在架量還是新增掛牌量均創下年內最高值。</p><p><img src='full/40a5cee1d89574e97508cd84609545830e5335b3' img_width='1026' img_height='758' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><strong>2、重點大區情況——中心區域新增掛牌依然獨佔鰲頭，越秀區領漲</strong></p><p>從新增掛牌房源量結構來看，海珠、天河、荔灣、越秀及黃埔這些中心區域依然佔據主導地位，其新增掛牌量累計佔比高達近6成。其次，環中心區域的番禺、白雲區域緊隨其後，新增掛牌房源量佔比分別達到19%、15%。</p><p>就各月走勢看，越秀及番禺近幾個月的新增掛牌量上揚勢頭十分明顯，自3月以來呈現出穩定上揚的趨勢，而其他區域自4月以來基本呈現出回落的態勢。尤其是越秀區，近3個月的上漲幅度均在10%以上，6月漲幅達到18%，為這幾個重點大區中漲幅最大的區域。</p><p>越秀區新增掛牌多來自東川路、五羊新城、淘金、東山口及建設路等板塊，而這5個板塊新增掛牌量佔全區新增掛牌量的近4成。其中東川路及五羊新城板塊6月新增掛牌量較5月有大幅上漲，漲幅均達到52%。而在越秀區整體新增掛牌出現上揚的情況下，解放南、小北、東湖等幾個板塊則是為數不多的新增掛牌量出現下跌的板塊。</p><p><img src='full/e01b477308f7b79119e832a3ec162db18dc59cdd' img_width='902' img_height='673' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><img src='full/84837d3518e78cda814159926dfce78f88677081' img_width='1006' img_height='721' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><hr><h1>三、在架結構變化</h1><p><strong>1、地域分佈——海珠、天河、番禺在架量名列前三</strong></p><p>從6月份的在架房源區域分佈看，基本較上個月相同，海珠區依舊佔據老大地位，當前在架房源量近2千套，佔全市19%，而天河、番禺6月漲幅十分明顯，在架量接近海珠區，佔比分別為19%、18%，遙遙領先於其他區域。而白雲、荔灣和越秀則作為第二梯隊，位列其後，在架量佔比基本都達到10%及以上。6月份在架量佔比基本與新增掛牌房源量佔比保持一致。</p><p>從板塊上看，增城新塘、番禺市橋及華南名列在架房源量及新增掛牌房源量的前三位，其中位於首位的新塘板塊是目前整個增城區域二手房在架量最為集中的板塊，該板塊在架房源量佔到整個增城區的9成以上。而位於全市在架量第二、三位的市橋、華南板塊均來自於番禺，相對於該區域其它板塊，這兩個板塊是二手房較為活躍的板塊，新增掛牌量在番禺區一直名列前茅。</p><p><img src='full/36f3afa63d1e1d3bfa8100b0917deaf6b510dc6c' img_width='1006' img_height='721' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><img src='full/4ead5d385f07101435986c151798b68b085ea1dd' img_width='1070' img_height='843' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><img src='full/60f0f9c23bf67b6cfcc2b80c330657dca5b07a50' img_width='951' img_height='741' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><hr><p><strong>2、面積結構——90平米以上戶型佔比逐步擴大</strong></p><p>從在架房源的面積結構上看，各面積段結構變化基本穩定。6月底，60平米以下小戶型房源佔比達24%，60-90平米的戶型佔比35%，為市場較為主力的房源區段，90-120平米的戶型佔比居第三位，為24%，其他區段房源量佔比相對較少。</p><p>總體來看，在架房源戶型偏小，適合剛需購房者一次到位的小三房戶型較少。但從近半年的走勢來看，這一現狀在逐漸改觀，隨著新房市場向存量市場的轉變，二手房市場上90平以上戶型的在架房源量佔比呈現出上漲趨勢，增加了購房者對於大戶型房源的選擇空間。</p><p><img src='full/af90e78365241283ccd7f092ddd0d9008a2421ea' img_width='989' img_height='790' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><strong>3、總價結構——總價100-200萬房源首席地位不保</strong></p><p>從今年在架房源總價段趨勢變化來看，總價段在100-200萬之間的房源佔比一直佔據首位。但隨著房價的上揚，其佔比發生了明顯的變化。200萬以下的房源量佔比急劇縮小，200萬以上的房源量佔比則相應地擴大。</p><p>具體來看，總價200萬以下的房源量佔比由年初的69%下滑到38%，下滑幅度達到3成之多，尤其是100萬以上的總價區間，跌幅達到18%；而上漲幅度最大的則是300-500萬的總價段區間，由年初的11%上漲到24%，漲幅高達13%，目前在架房源量佔比僅次於首位的100-200萬區間，而按照當前的走勢，極有可能超越這一總價段躍居首位。</p><p><img src='full/7d7875a64dbf5a2e64f207cf915f995bc7dcbc60' img_width='1085' img_height='730' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><hr><h1>四、價格走勢</h1><p><strong>1、全市掛牌均價變化——6月掛牌均價突破3.6萬/平米，漲幅收窄</strong></p><p>平安好房研究院數據顯示，6月底，全市在架二手房均價為36629元/平米，今年以來廣州二手房價上漲趨勢十分明顯，呈現出節節攀升的勢頭，本月繼續環比上漲5%，但較前3個月，漲幅有所收窄。3月廣州的“3.17”、“3.30”政策，導致了廣州新房及二手房成交量猛漲，加大了廣州市場對後市的預期，但隨著政策的制約，隨後市場成交量快速降溫，買賣雙方觀望情緒加重，跳價情況也越來越少。而在當前樓市整體從嚴的情況下，隨著政府對炒房的打擊，以及逐漸向租房市場的傾向與引導，預計房價在僵持一段時間後會略有降溫，上漲空間也會進一步縮小。</p><p><img src='full/9013555b093ecd59e9e4bcee7ab28ee1fdb77a6c' img_width='961' img_height='710' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p>從區域上看，目前在架房源主要集中於市中心區域及環中心區域，因此整體掛牌價偏高。其中天河、越秀、海珠、黃埔、荔灣這些中心區域在架均價均超過3萬元/平米，尤其是天河、越秀及海珠區，6月在架均價分別為56744元/平米、47721元/平米及40027元/平米。而花都、南沙及從化這3個外圍區域，目前在架均價基本不超過1.5萬元/平米。</p><p>從板塊上看，珠江新城中以8.74萬元/平米的在架房源均價拔得頭籌，另外，高於6萬元/平米的板塊還有珠江新城東、楊箕、五山、東風東、珠江新城西、天河北、龍口西、東山口這8個板塊，這些板塊主要位於天河及越秀區，地段優勢明顯。</p><p>而低於2萬元/平米的板塊主要位於番禺、增城、花都及南沙、從化。在偏中心位置的主要有白雲的同德圍板塊及黃埔的開發區板塊，在架均價分別為18858元/平米及16941元/平米，從價格上來看，較具備性價比，也均具有一定的在架房源量。此外，位於番禺的市橋板塊在架均價為18601元/平方米，在架房源量為587套，在房源選擇上具備較大優勢。</p><p><img src='full/24eb7f3ca8ca747863108f092517115dfd5a1145' img_width='1223' img_height='710' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><strong>2、掛牌價格漲跌情況——主動降價房源佔比連續四個月維持在15%上下</strong></p><p>從6月份的房源掛牌價格變化來看，84%的房源在掛牌價格上未作調整；但總價下調比重自3月份以來不斷增加，6月份降價房源佔比已大9%，較1月份的3%上漲了6個百分點；而總價上漲的房源比例也從3月份的19%縮小至8%，縮小了11個百分點。可以看到，3月份的政策對樓市的影響十分顯著，3月份價格上調的房源非常之多，一度達到近2成的比例，而在政策的效應下，態度逐漸發生轉變，4月份還有部分房東態度堅挺，但在5、6月份轉變較為明顯，主動降價的房源量在今年以來首度超過上漲的房源量。</p><p>從平均降幅水平來看，全市平均降價幅度為5%，各區域多在5%左右或者是以內，均未超過6%。在當前市場環境下，二手房市場短期內成交難有起色。不過，對於剛需購房者來說，這意味著議價空間有望繼續擴大。</p><p><img src='full/354adefd537b9b644aedb69cebc2ab84be988bdb' img_width='996' img_height='535' alt='廣州二手房市場報告 掛牌均價突破3.6萬/平米 越秀區領漲' inline='0'></p><p><strong>備註：</strong></p><p>1、 本報告數據的物業類型均為住宅；</p><p>2、 數據樣本為不完全統計，但不影響整體走勢及架構的分析</p><h1>更多樓市行情請關注微信：平安好房（ipinganfang）</h1></div>