'看完這個報告，杭州上半年的二手房市場就門清了'

過去的半年，新房和二手房成交如何？

特別是二手房。

真的漲了嗎？

誰在買？

什麼地方特別受歡迎？

靈魂三問，來看看大數據的問題。

（以下內容來源杭州我愛我家。）

新房

一、新建商品住宅市場分析

1、新建商品住宅（不含保障房）成交面積繼續上行

2019年1-6月，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含蕭山區、餘杭區，不含臨安及其他周邊縣市）成交面積為362.4萬方。

2、新建商品住宅（不含保障房）供銷比為0.86，供小於求

2019年1-6月，儘管杭州商品住宅供給繼續增加，新增供應面積為312.5萬平方米，但去化能力更強。

對比成交面積，1-6月杭州市新建商品住宅（不含保障房）的供銷比僅為0.86，全市新建商品房庫存繼續降低，庫存持續處於低位。

二手房

一、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市場成交概況

2019年上半年，根據杭州我愛我家市場研究院數據統計顯示，杭州全市（含富陽、大江東）二手房共成交4.14萬套, 成交量水平雖低於往年同期水平，但環比2018年下半年的2.57萬套交易水平，成交漲幅高達61%。

雖然上半年二手房市場的整體交易狀況表現不如往年同期，但是其總體水平仍然呈現向上發展的態勢。

具體來看，今年二手房成交自3月份之後開始反彈，連續三個月月度交易量維持在8500套以上，升溫趨勢明顯。

1、2月份鑑於春節假期期間市場交易的短暫停滯，成交數據較難反映真實市場熱度。

3月份開始，二手房市場保持了較高的成交熱度，這種熱度一直延續到了5月份，無論日成交還是周成交均表現出逐漸走高的趨勢，交易量的強勁反彈，也從一個側面反映了購房者的市場信心已經回升。

上半年杭州樓市成交的反彈，主要受到多方因素的影響。

首先，政策層面上，政策層面基本上已經見底，政策的寬鬆讓購房者對後市信心增加，最終反映在成交上。

其次，上半年受到土地價格上漲的傳導，使得購房者對未來市場預期的提振，進而選擇儘快入市，帶動了二手房市場整體需求的升溫。

二、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市場成交結構變化分析

1、購房面積段上移，60-90主導地位依舊

杭州不斷增加的外來人口置業需求和本地改善型購房者共同構成了強大的剛性需求人群，在購房面積選擇上，60-90方面積段仍是需求熱點。

上半年，杭州二手房成交面積主要特徵表現為“結構上移、60-90方主導地位依舊”。

從上半年各面積段成交比例變化來看，成交面積上移的情況越來越明顯，與2018年上半年相比，60方以下面積段成交佔比同比下降了3.53%，佔到27.24%。而60-90方面積段佔比不斷增大，佔到44.87%，同比上漲4.2%。

此外，90-120方面積段佔到11.38%，同比上漲0.07%；120-140方面積段佔到8.84%，同比上漲0.01%，140方以上面積段合計佔到7.67%，同比下降0.75%。

整體來看，購房面積最能折射出市場上購房者的真實需求變化。

一方面，60-90方成交佔比增加，說明二手房市場依舊以剛需置業為主導；另一方面，大面積段購房比例的下降，主要在於高首付帶來置業成本的提高，增加了購房難度。

2、低單價段比例縮減，2萬-3萬是主流，上移趨勢仍在持續

與購房面積折射購房需求不同的是，購房承受價格最能反應購房者的真實消費能力。

在購房單價選擇上，上半年購房單價段持續向高單價段轉移，購房單價段比例的抬高，也逐漸提高了剛需的定位。

從購房單價區間來看，2萬已經成為一個消費分界點，雖然目前仍以2萬-3萬單價段為主力，但比例已經呈明顯上移趨勢，而2萬以下單價房源的比例越來越小。

根據杭州我愛我家成交數據顯示，上半年2萬-3萬單價段佔比為33.67%，同比上升3.05%，而3萬-4萬單價段的佔比為24.83%，同比上升了3.13%；4萬-5萬單價段的佔比為12.38%，同比上升0.17%；5萬以上高端物業雖然僅佔到6.48%，但同比也上升了1.21%。

購房單價段的上移，更多的是得益於市場上改善型需求的增加,帶動該單價段成交比例的上漲，且未來改善型需求所佔比例仍有望進一步提升。

3、購房區域化明顯，餘杭、蕭山區成熱度最高區域

購房區域選擇上，餘杭、蕭山依舊“領大頭”，成交熱度持續攀升。

近兩年隨著核心區域可售剛需房源的減少，核心區域成交規模逐年遞減，而以餘杭、蕭山為代表的外郊區則保持逐年遞增的趨勢，其中餘杭區二手房成交規模更是實現翻倍增長，加之區域尚處於杭州的“價格窪地”，成為承載購房需求的重點區域也不足為奇。

上半年餘杭區域佔比為30.75%，同比上漲3.24%，其次蕭山佔到15.23%，同比下降3.62%。

此外，傳統購房熱區早已“退居後位”，江乾區佔到11.78%，同比下降1.1%；西湖區佔到10.83%，同比上漲1.41%；拱墅區佔到8.11%,同比下降0.05%；下城區佔到7.33%，同比下降0.88%；濱江區佔到7.97%，同比上漲0.06%；下沙區佔到5.98%，同比下降1.23%，上城區佔到4.18%，同比上漲0.11%。

三、2018年上半年-2019年上半年杭州二手房市場購房客戶特徵分析

1、兩室、三室為主的戶型需求結構，兩者合計比重近8成

購房戶型需求印證購房面積，在購房戶型選擇上，2居室和3居室戶型依舊是購房者的需求熱點，緊隨其後的是1居室戶型，而3居室以上戶型關注度最低。

今年上半年杭州購房戶型的需求走勢也更為明朗，從上半年購房戶型圖上可明顯看出，2居室戶型和3居室戶型成交比例已經不相上下，兩者相加比例約佔了近8成。

根據杭州我愛我家市場研究院統計數據顯示，上半年，2居室成交佔到39.71%，3居室成交佔到36.79%，兩者比例差距從2018年上半年的9.02%縮減至今年的2.92%。

可見，改善性需求的大量入市帶動了大、中戶型的需求增長。

值得注意的是，1居室戶型交易佔比為15.52%，成交比例同比去年下降了3.29%，環比去年下半年下降了3.44%。

從目前市場環境來看，1居室成交比例的下滑，更多的源於市場房源的稀缺性。據我愛我家掛牌房源顯示，上半年1居室房源掛牌比例較低，僅佔到14%左右。

此外3室以上戶型交易佔比為7.98%，同比上漲了0.41%。

2、五成購房依靠貸款，全款支付能力削弱

上半年，絕大多數購房者經濟實力有限，對貸款的依賴性較大。根據杭州我愛我家市場研究院統計數據顯示，選擇商業按揭貸款購房比例的客戶佔到48.82%。

其中，近40%的購房者選擇四成以下的首付，貸款金額佔總房款的六至七成以上。

選擇商業按揭貸款比例的上升，主要在於上半年整體信貸環境相比過去幾年略微寬鬆，購房者相比過去時期更傾向於選擇商業按揭。

3、30-40歲置業最堅挺，上半年購房比例高達5成

購房年齡特徵來看，上半年，購房者的年齡結構相對穩定，20-30歲和30-40歲年齡段的購房人群是杭州市場的主要支撐。

其中30-40歲年齡段的置業需求最為強勁，是購房的“中堅力量”，購房比例高達49.16%，增長速度較快，與去年同期相比上漲了5.56%。

20-30歲年齡段作為基礎性剛需人群，緊隨其後，購房比例佔到26.99%，但今年以來降幅明顯，同比下降2.63%。

主要原因在於，該年齡段購房者經濟實力基礎較為薄弱，跟不上房價上漲的速度。

此外，其他各年齡段人群佔比均有不同程度的下降。

其中40-50歲年齡段佔到13.69%，同比下降0.13%，50-60歲年齡段佔到4.48%，同比下降1.64%，而60歲以上購房比例佔到5.13%，同比下降1.27%。

4、老年人居然最愛小面積，60方以下購房比例超35%

從不同年齡段購房面積來看，60-90方面積段明顯受各年齡段青睞，各年齡段成交比例均超過40%。

其中年齡為30歲以下的客戶最青睞60-90方面積段物業，購買此類物業的比重高達54.11%。

且明顯高過其它年齡段，可見這一部分的購房群體具有剛需、首套的特性。

其次30-40歲年齡段購買60-90方面積段物業的佔比為45.14%，僅此於30以下客戶，但這一年齡段需求較為複雜，在大戶型的購買能力上弱於40-50歲年齡段的客戶，而對120方以上物業的需求又相對30歲以下年齡段客戶突出。

年齡在40-50歲年齡段的客戶，在90方以上面積段的選擇上大幅領先於其他各年齡層。

細分來看，約有32.31%選擇了90方以上面積段。

而在購買小面積房源選擇上已不再是年輕人的專利，上半年50歲以上老年人購買60方以下物業的比例高達35%。

其中50-60歲年齡段客戶選擇60方以下面積段的比例佔到36.03%，高於60歲以上也高達35.11%，高過其他年齡段。

這主要在於老年人家庭結構又大多趨於簡單，因此會傾向於選擇面積較小的住宅和單一戶型。

四、上半年杭州二手房住宅成交TOP20

五、下半年市場預測

綜合來看，6月份市場降溫“苗頭”已現，二季度的回暖行情未貫穿上半年始終。

下半年市場預期仍以“穩定”為主，在新房持續增量和市場掛牌量持續攀升的背景下，二手房市場將為買賣雙方提供較為理性和較多選擇的購房環境，“穩中小調”將仍是市場主旋律。