“貸無可貸” 一份調查數據讓你看清蕪湖樓市現狀

蕪湖房地產交易網訊： 就在今年5月記者寫過一個銀行房貸的稿子，當時銀行的首套房貸款利率普遍還有9.5折，甚至還有8.8折。但時至今日，行情完全不同。9月份，蕪湖中、農、建、交、招等主要銀行首套房貸利率基本上都在基準利率基礎上上浮5%-20%不等，在進入樓市傳統的“金九銀十”階段，銀行貸款利率仍舊居高不下，這對今年的“金九銀十”又是一大考驗。

9月蕪湖各大銀行最新房貸利率調查（查看大圖）

(備註：該表統計的各大銀行利率明細只是一個大致情況，具體信息應與所購買樓盤商定，每家樓盤力度也是不同的，因此不可一概而論。)

據蕪房網記者調查顯示，延續七八月份的利率飛漲，九月份以來蕪湖各大銀行房貸政策繼續收緊，甚至多家銀行在上浮利率的同時，對於最低首付也進行了上調。交通銀行、興業銀行以及光大銀行首套房最低首付上漲至3成，利率也各自上浮5%-20%不等。而對於四大國有銀行來說，利率變動相對比較平穩，大都實行基準利率至利率上浮10%之間。

某銀行工作人員向記者透露，根據國家的政策方向以及目前的房地產實情，購房貸款收緊是必然的，更甚者就算利率不斷上浮，放貸時間也是無法保障的，放貸時間會比以往更加漫長以及不確定！

“基本上就是不讓你貸的節奏，貸款數目大，又沒有很強的還款保證，銀行很有可能拒絕的。”某股份制銀行的工作人員透露，監管層要求嚴格控制房貸規模，額度卡得很緊，而且上半年貸款額度也有些透支。

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二手房方面，目前交通銀行以及光大銀行基本不受理此業務，工作人員向記者表示：就算受理二手房業務，利率也會很高，甚至上浮到40%。而大部分銀行則表示，二手房辦理會根據貸款者的實際情況而定，但都會比新房的利率上浮要高。在此次電話聯繫中，也有銀行信貸部門工作人員也向記者透露，即使受理二手房信貸業務的銀行，其放款的週期也會很漫長。

給大家計算一筆賬吧：

以首套房貸為例，如果100萬元按照等額本息的還款方式，利率八五折借款20年，相當於利率4.17％，每月的還款額約為6149.76元，支付的總利息約為47.6萬元；而如果按照相同的還款方式和期限，利率上浮至基準的1.05倍即5.15％，則每月需要還款約6682.7元，支付的總利息約為60.4萬元。這意味著，如果今年3月份拿到了利率八五折的優惠，每月可以節省利息約478.94元，節省的總利息約為13.8萬元。

前後相差10多萬元，這也太誇張了，不經令人汗顏！這讓眾多的剛需一族還能愉快的玩耍嗎？！

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那麼房貸利率上浮，是喜還是憂？

1、對開發商及賣房者來說，房貸利率上浮絕非好消息。房貸利率上浮的直接後果是增加買房者的利率支出，表面後果是對買房者不利的，但對開發商及賣房者來說，其實利率上浮與否，他們賣房款既不會多收，也不會少收，表面上是毫無影響。但是如果房貸利率上浮，同樣的價格，買房者負擔確確實實的增加了，在調整期會加大買房者的觀望程度，尤其是投資客。也就是說，對於賣房的人來說，利率越低是越好，房子更好賣，如2015年後多次降息，樓市日趨火爆。另一層面就是降息是刺激樓市回暖的直接手段，而利率上浮則是樓市調控手段，這樣可能更容易理解房貸利率上浮對開發商賣房的影響。

所以，房貸利率上浮對開發商及賣房者來說，不是好消息，會影響市場行情，房子會更難賣一些了！

2、對於買房者來說，利率上浮，最直接的後果是同樣的單價，買房的成本更高了。而且利率折扣是批貸時一經確定以後都是不變的，誰都想擁有85折甚至7折利率買房啊。從過往來看，利率能85折甚至7折時，毫無疑問是買房好時期。但利率收緊對買房者來說也並非全是壞事，有利的一面就是某些開發商定價會更貼近市場，單價上可能會稍作讓步。

3、從利率上浮看市場所處的週期及趨勢。2008年底到2010年底是買房信貸政策寬鬆期，主要源於四萬億救市，2008年12月到2010年10月，首套房貸款利率可以7折-7.5折。2010年10月到2011年初，首套房貸款利率持續向上走，85折、9折、基準、基準上浮5%、基準上浮10%，直到2012年8月後，才開始恢復9折、85折。到2013年底又恢復基準甚至上浮5%-10%，總結過往，在房價上漲較快的期間，信貸多寬鬆、首套房貸利率可打折。而在房貸利率基準或上浮時，市場多半是處於調整期，房價多平穩或微調。2014年10月首套房利率基本上可以9折了，然後2015年中途多次降息，然後到2017年初，房貸逐漸收緊，首套房貸利率95折、基準，然後到進入9月，主要銀行全面基準上浮5%，說明調控仍在加碼、調整期會繼續。

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房貸利率上調，還貸壓力暴漲，提前還款是否可行？

暫且不論銀行為何上調房貸利率，隨之而來的都是身背房貸之人，還貸壓力劇增。提前還款再一次引起了關注。而關於提前還款，網上遍地皆是類似“提前還貸有竅門，這樣還貸最省錢”、“這三種還貸方式千萬別提前還貸”、“這些情況適合提前還貸”......等等的攻略祕籍。

那麼，問題來了，提前還款真的有最佳時間嗎？筆者告訴你，並沒有！是的，你沒看錯，提前還款並沒有最佳時間。

首先，無論你先用什麼樣的貸款方式，商貸、公積金還是混合貸，每月要還的利息都是當期欠銀行的貸款總額乘上月利率。其次，無論你已經還貸了多久，提前還款，都是一次性把剩餘的本金還完，你從銀行貸款多少錢，你就得還多少錢。差別只是利息的多少而已。有人說，由於通貨膨脹的原因，欠銀行的錢的確會在未來“變小”，相當於還款更輕鬆了。但不要忘記，你手裡的現金一樣在變小，一樣會貶值。所以，判斷是否要提前還款的唯一標準是，你手頭現金的收益能不能抵過房貸的利息。如果能，那就完全沒必要提前還款；如果不能，而且近期又沒有什麼投資計劃或者需要用錢的地方，那乾脆提前還款就行了。當然，每個人對利息的承受能力不同，如果你覺得一直欠債很不舒服，或者提前還貸用房子抵押貸款之類的，果斷提前還款就是了。不過，需要注意的是，提前還款屬於違約行為，一般都要支付一定的違約金和罰息。