房價驚回兩年前！合肥市區突現9400元/㎡，周邊開發商哭慘了！

均價9400元/㎡的飛機圖一出，整個業內都炸鍋了，怎麼會有這麼便宜的房子！？

要知道，這個合肥市區的項目是商品住宅，並不是40年商辦公寓，不僅是市區最低價，而且比三縣熱點板塊的價格還便宜！

而這個盤旁邊的金科海昱東方、弘陽昕悅府要賣到1.32萬/㎡，差價達3800元/㎡，真的要哭了！烈山路板塊“碧桂園正榮悅璽事件”再現！

有大咖驚呼，“房價回到了2015年！”

這個項目就是位於裕溪路板塊的百大周谷堆住宅。到底為什麼能賣這麼便宜？先來看看個項目最近的拿地史：

2015年的最後一天，合肥周谷堆農產品批發市場股份有限公司以居住350萬元/畝、商業85萬元/畝摘得瑤海E1503號地，居住樓面價2187.50 元/㎡，商業樓面價579.55元/㎡，總價2.07 億元。

地塊位置：瑤海區和平路以北、水東路以西。

地塊面積：90.19畝

容積率：商業1.0 < R≤2.2；居住≤ 2.4。

綠地率：商業≥20%，居住≥40%

建築密度：商業≤55%，居住≤20%

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項目揭祕：拿地條件苛刻

其實，這塊是個定製地塊，根據當時合肥土地市場網信息顯示：“瑤海區E1503號地塊競得人須在土地成交後7個工作日內，提供農產品年交易額≥100億元的國家商務部認定的雙百市場工程和農業部定點市場入駐本次出讓商業地塊的協議。

經瑤海區政府書面確認後報市國土局。否則，取消競得資格，競買保證金不予返還。

競得人須按照批准的規劃設計方案在商業地塊內約27.6畝土地中投資建設農產品市場項目。規劃方案明確的市場交易區房屋建成後，整體運營，不得對外銷售。

另外，瑤海區E1503號地塊為整個農貿市場項目規劃的E地塊中的一部分，主要用於項目的加工配送中心、豆製品、醃臘交易中心和配套商業、住宅。

而整個大興物流園項目淨用地1000.35畝，已完成A、B、C、D四個地塊供地807.01畝建設，加上瑤海E1503號地，項目規劃用地還剩103.15畝地未拿。

從目前得到消息，項目這次上市住宅有608套，面積段90-118㎡。預計10月份加推1#、2#，共200套，而之前一段時間在賣商鋪等業態。

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價格低的三大原因

1、地價超便宜。從瑤海E1503號地，住宅樓面價僅2187.50 元/㎡，加上建安成本、利潤、稅費，賣7000元/㎡都是賺的。何況現在賣9400元/㎡，也是利潤頗豐。但這就是定製地塊的福利，你只有“農產品年交易額≥100億元”等條件，才能擁有這宗地。

2、非熱點板塊。這個項目位於裕溪路板塊，緊鄰龍塘板塊，周邊主要的規劃就是大型商貿中心、建材中心、物流中心，非純居住板。這樣一個板塊的住宅產品，不可能太傾向於改善型產品，所以價位也不會太高。

3、政府限價。目前，限價調控極為嚴格。雖然，理論上每個新盤都有衝刺區域最高限價的可能，但從限價調控趨勢來看，新盤上市價也是跟著地價來。如果地價太低，衝刺高價的可能性也就不大了。

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這個項目適不適合入手！

從我個人的觀點來看，這個項目更適合投資或地緣性客戶。首先，如同上述所說，周邊商貿、農貿、物流中心較多，人員流動性大，更適合地緣性客戶。

其次，由於周邊的規劃，更適合投資出租，以90㎡計算，總價76.14萬元，首付30%的話，只要23萬元，等於用一個較低的槓桿或低門檻投資一套房。另外，未來可以以租養貸。

最後，項目學區一般，為東風小學、55中新校區，整個板塊也是非純居住社區，適合剛需，不適合品質改善。

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市區低於1萬/㎡或只有3家

當代未來城：在售前期少量洋房，正在預約D9#樓，預計9月份推出，價位11110元/㎡；毛坯高層均價在9595.78元/㎡。屬於新站少荃湖板塊，學區為慶平希望中小學，距離地鐵4號線1公里。另外，擁有京東方醫院。

百大周谷堆農產品國際物流園：預計10月份加推住宅1#、2#，共200套房源，均價預計9400元/㎡。目前正在預約登記。項目總體量608套，緊鄰裕溪路高架。學區為東風小學，55中新校區。

長虹世紀榮廷：預計9月加推毛坯高層46#樓，共136套，均價9877元/㎡。整個項目目前剩餘10棟高層，預計10月份加推37#，80-100㎡。學區為方橋小學，30中。緊鄰地鐵4號線。

結語

臨近10月18日重要會議，會議前後的樓市大勢都將以穩或加強調控為主。所以，後續將出現不少限價盤。另外，包括濱湖、高新等區域的限價熱盤，首開也開始賣不完。所以，這對於購房者是個不錯的上次機會。

當然，目前買房還是要考慮地段、學區、地鐵、環境、品牌、產品等要素，佔據的越多，後續風險越小，並且交付時維權的機率也不大。

2017年4季度，上市產品越來越多，上市價格也越來越誘人，但需要你的火眼金睛。