原標題：老四方樓市調查:新都心已接近"天花板" 濱海新區還是剛需價
一年前，提起青島市區的剛需板塊，人們一定會不約而同地想到：“李滄和老四方!”然而在地鐵3號線的帶動下，昔日的李滄早已有“脫剛”趨勢，更加靠近主城區的老四方反而顯得有些低調。今年“金三月”，多家樓盤推新上市、老四方商圈的活躍度提升、二手房成交量見漲……老四方片區帶著不少“好消息”重回市民視線。近日，青島新聞網記者走訪老四方區域，為您帶最新樓市調查——
【新房】
10多家樓盤推新緩解供需壓力 濱海新區還是“剛需價”
從去年年末開始，市北、李滄樓市的開發趨於飽和，新房上市供不應求。在這樣的大背景下，老四方多家新盤上市猶如“久旱的甘露”，立即緩解了置業者們挑房、買房的燃眉之急。
僅僅5年的時間，新都心從老四方樓市“探路者”成長為成熟居住區，如今有一定經濟條件的改善型置業群體尤其偏愛這裡，房價也一路看漲。今年上半年新都心陸續加推，新房比較充足，但新房源價格普遍在2萬/㎡以上。比如蚌埠路上的海爾世紀公館近期加推了11號樓，戶型建面88平-130平，均價24000元/平。長沙路上的中海寰宇天下三期還有1000套房源待售，預計5月中下旬開盤，主力戶型為86㎡套二，106-125㎡套三，價格待定。與凱德廣場一路之隔的新都朗悅項目也將在今年下半年上市，預計起價24000元/㎡。除了以上樓盤之外，房產大鱷保利去年末拿下長沙路一處商住地塊，不過目前仍沒有具體上市的消息傳出。
相對於新都心來說，位於老四方西部“大後方”的濱海新區目前還是“潛力股”，片區新房價格也還是親民的剛需價。金華路沿線的中泰信上景將於5月底或6月出加推最後一棟28層高層，90㎡、102㎡套二通透舒適，小區將於9月整體交付;瑞安路上的秀蘭禧悅都兩棟高層在售，戶型包括88㎡、89㎡、112㎡、127㎡，均價15000元/㎡。金域府邸後期將要加推1#和3#高層，戶型在80-110㎡，兩居三居都有，具體上市時間待定。
後海沿線的歡樂濱海城板塊內也有不少可供置業者挑選的新房，而且產品類型多種多樣。第一城項目主打loft公寓，B座40-55㎡公寓即將開盤，帶2000元/㎡裝修，團購可享7000抵97折;勝通海岸上半年推出商務別墅，戶型建面642㎡，預計均價32800元/平。緊靠歡樂濱海城的藍光黑鑽公館預計將於今年下半年入市，該項目規劃打老四方片區少有的高端住宅小區，產品主要以大戶型為主，根據前期已經公佈的規劃，項目戶均面積達到159.6平/套，定位比較高端。
【二手房】
新都心衝刺老四方房價“天花板” 四方利群等老商圈性價比較高
二手房方面，老四方片區和市南、市北一樣具有老城區的先天優勢，生活配套完備，居住氣氛濃厚，儘管房齡較大的二手房偏多，但性價比高是其特有的優勢，不少有“戀城”情結的本土置業者格外偏愛在此居住。
說到老四方“標杆”不得不提新都心，別看這是一個“年輕”的片區，不僅新房受歡迎，二手房也炙手可熱。經過幾年的沉澱，新都心憑藉著“商圈+地鐵”的雙重優勢成為老四方二手房市場中的“天花板”板塊，目前這個片區的二手房價格普遍在25000元/㎡以上，中海清江華府、萬科城、海信淮安郡等中高端小區的房源掛牌價都在26000-28000元/㎡左右，魯嶽夢境江南、興旺花園等普通小區價格稍微低一些，但也要在21000-22000元/㎡左右。
除了新都心商圈之外，老四方的利群商圈和海雲庵商圈也是老四方人口最密集的區域，二手房交易頻繁。以利群和悅薈購物為中心的老四方利群商圈，周圍多是上個世紀90年代的老房子，目前二手房掛牌均價在13000-16000元/㎡不等，海順家園、福順家園這類封閉式小區的價格較高，一般在20000元/㎡左右;海雲庵商圈南鄰長途汽車站，北接歡樂濱海城，交通方便、商業繁榮，這裡年還有不少新盤交付，因此二手房價格差別較大，建築年代較新的杭州花園、興隆家園等均價19000-21000元/㎡，房齡15年左右的老房子均價也在17000-18000元/㎡左右。
業內：老四方片區很有潛力 今年可能迎來樓市“小高潮”
老四方板塊一直是剛需置業者們關注的一個重要片區，隨著老企業“退市入園”計劃的加快，大批房企搶駐也讓老四方的顏值也有了提高，新都心、濱海新區、水清溝片區都有了顯著的變化，超級大盤的誕生讓這裡成為了‘新市民’聚集的片區。
青島地產圈業內人士表示，打開青島樓市圖不難發現，其實老四方的地理位置非常優越，價格還處於老市北之下。尤其是地鐵三號線開通後，促進李滄沿線房價率先大漲，反而把更加靠近主城的老四方板塊顯得更加有性價比了。但是這種“慢發展”只是暫時的，2017年多家新盤上市加上老盤推新很可能給老四方區域帶來發展的“小高潮”。目前來看，老四方的房子相對於其他區域仍顯得性價比較高，除了新都心之外，其他片區基本上還是“剛需價”。雖然老四方當下受到地鐵“惠生活”的影響較少，但是未來的潛力很大，地鐵8號線和地鐵1號線未來都將途徑老四方片區，屆時這裡的發展也將會出現翻天覆地的變化，新樓盤也將愈加火熱。
[編輯：可可]