謝逸楓：銀行“定向加息”釋放房價深度波動期信號

文/謝逸楓

中國樓市第六輪3月第六波限的一系列新政與土地調控之後，“量價齊漲”讓地方調控措手不及。4月，新一波利率上調加碼期“號角”正式吹響。15個熱點城市之中的北京、上海、廣州、深圳一線城市與11個熱點二線城市的銀行率先以身作則的作出迴應，銀行被迫調整房價利率，稱為變相“定向加息”。銀行在房貸方面的收緊，主要表現是首次與二套的認定標準收緊、首付的上調，房貸額度的緊張，譬如北上廣深。另外是首套房優惠利率逐漸上調，二套房貸利率也上調，最主要是銀行信貸的房貸佔比呈現下降趨勢。毫無疑問，銀行“定向加息”釋放房價深度波動期信號，預計第二季末房價呈現漲幅變負增長的趨勢。

按照國家統計局數據顯示，2017年3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環上漲城市62個。總體來看，環比增幅為0.71%，相比2月份0.33%的增幅明顯擴大。自去年9月環比增幅見頂回落之後，3月份反彈的力度較大，打破了之前收窄的趨勢。再來看3月的50城成交量。3月份，易居研究院監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積，環比增長46%，同比減少16%。春節假期過後，交易量都會增長，3月高於2月是常態。同比出現了小幅下跌，說明今年3月的小陽春行情，成色不如去年。每年都有小陽春，但成色差異大。與去年四季度相比，今年3月成交量基本差不多，說明當前全國主要城市的樓市尚未明顯降溫。

上述的房價與成交面積數據，是3月份的，而以北京出新政為分界線，多地新政之後，樓市成交的量價都會受到利空影響。估計，4月份的成交量將低於3月，70城房價環比漲幅，將比4月略有收窄。不妨看下典型城市的周度成交數據。2017年第16周（4.10-15）一線城市成交指數為136.78，環比上漲19.25點；二線城市成交指數為590.38，環比上升199.53點；三線城市成交指數57.15，環比微升1.05點。看圖可知，第15周（4.03-09）包含清明小長假因素，三類城市的成交量皆較第14周下滑。第16周重新反彈，合理。但關鍵是，反彈之後的量能，沒能超過14周，且低於去年四季度周均水平。

在廣州，從4月1日起，5大國有銀行的首套房貸優惠利率全部從8.5折調高至9折，而部分股份制銀行甚至調高到9.5折，只有個別的小銀行還有8.5折房貸優惠。8.5折房貸優惠要求客戶在該行有大額存款，或者購買大量理財產品。比起廣州，北京更甚，工行、建行等16家北京地區銀行的首套房貸款利率優惠幅度，由最高9折倍調整為9.5折。目前，除今年樓市火熱的廣州、北京兩個一線城市之外，另兩個一線城市上海、深圳在去年10月以來的調控中樓市相對平靜，目前它們的首套房貸優惠利率為9折。今年以來房貸投放量已減少，並且聽說有銀行近期房貸的佔比下降三成。

央行公佈的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%，相比2015年增加的3.87萬億，上漲了46.8%。

銀行將會嚴控房貸增量，市場影響表現在，一是房企拿地困難，政府出臺關於土地批覆使用的規定，從源頭著手，部分城市已落地實施。二是房企融資困難，房貸政策收緊直接導致房產交易量下滑，房企資金回籠緩慢，房企融資壓力驟增。三是，銀行嚴控房貸增量，上市銀行公佈的財報數據顯示房貸業務在銀行業務佔比較大，多家銀行房貸業務佔比超過50%。當前政府調控的情況下，大數銀行開始收縮房貸業務，控制房貸增量，同時在資金配置上更傾向於開展資金回籠快，收益高的業務。未來，房貸利率上調可能性大，同時額度趨於合理，銀行需要平衡點，不影響正常房貸需求，同時能緩解自身的成本壓力，在穩定市場的前提下縮小力度，甚至取消優惠。

融360最新發布的《2017年4月中國房貸市場報告》統計數據顯示： 4月份全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%。同比去年4月份的4.49%，上升0.67%。在監測的全國35個城市533家銀行中，本月有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%；折扣利率下降的有17家銀行，佔比3.19%；與上月持平的有394家銀行，佔比73.92%。二套房平均利率為5.39%，小幅波動。從同比來看，與去年同期二套房利率5.39%持平。未來或有更多城市、銀行上調首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表現出上調態勢。

本月二套房平均利率為5.40%，與上月持平。從同比來看，去年同期二套房利率為5.39%，本月同比上升0.01%。總觀二套房利率數據，相對於一套房明顯趨於穩定，無較大變動。融360監測數據顯示，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有300家，較上月減少28家，佔比56.28%，本月執行二套房首付3成的銀行有147家，較上月減少17家，佔比達27.57%。執行4.5成、5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為15家、56家、65家、51家和34家。多個城市已經先後提高二套首付比例，不過利率方面基本維持在基準上浮10%水平。

本月，全國首套房平均利率最低的城市前十分別為佛山4.19%、珠海4.20%、重慶4.20%、大連4.22%、寧波4.28%、廣州4.28%、瀋陽4.30%、青島4.31%、無錫4.36%、蘇州4.40%。未來，各城市的平均利率折扣調整將會緊跟政策的指導方向。以天津為例:目前統計提供房貸業務的16家銀行中5家提供8.5折優惠，6家提供9折優惠利率，1家提供9.5折優惠利率, 1家提供9.7折優惠利率，3家執行基準利率。政策調節影響明顯，本月多家銀行降低首套房貸利率折扣力度。政策緩衝期之後，更多銀行將會落實政策指導意見、要求。

從首套房平均利率區間來看，北上廣深一線城市分佈在4.28%-4.53%範圍內，處於政策緩衝期，極值差異增大；3月以來，受政策落地情況影響，二線城市房貸利率變化情況總體幅度較大，上月排名前10的多個城市，本月政策落地後，數據變化較大，利率折扣收緊，均未能躋身前十行列。3月數據顯示，一線城市中9折利率折扣佔據主流，同時9.5折利率佔比上升，北京多家銀行率先上調利率折扣至9.5折；部分二線城市整體優惠折扣呈收緊趨勢，政策落地情況有異，整體利率差異幅度加大。未來，隨著各城市的政策統一落地後，整體呈優惠力度縮小趨勢，同時差異幅度將會縮小，保持政策調控方向一致。

本月二套房平均利率為5.40%，連續多月保持持平。從同比來看，去年同期二套房利率為5.39%，本月同比上升0.01%。融360監測的35個城市533家銀行中，除12家停貸銀行外，共有514家銀行執行基準利率上浮10%，和上月持平，保持當前二套房貸款的主流利率。執行基準利率的銀行有2家，和上月持平。執行基準利率上浮5%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有2家，上浮30%的有1家。

融360監測數據顯示，全國533家銀行中，執行二套房首付4成及以下的銀行共有300家，較上月減少28家，佔比56.28%，本月執行二套房首付3成的銀行有147家，較上月減少17家，佔比達27.57%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為56家，65家、51家和34家。本月，北京、鄭州二套首付上調至6成。二套房主流首付3成的城市數13個，佔比37.14%，分別是昆明、長春、烏魯木齊、瀋陽、大連、石家莊、西安、寧波、重慶、哈爾濱、海口、太原、南寧；首付4成的城市數為11個，分別是東莞、青島、天津、無錫、成都、濟南、南昌、福州、佛山、珠海、長沙。

融360監測數據顯示，本月19家主要銀行中首套利率有11家銀行折扣利率上升，5家銀行與上月持平。3月，匯豐銀行保持平均利率折扣最低為8.61折，較上月略有上漲；興業銀行利率折扣最高，為9.38折。工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行此國有四大行平均利率折扣均在9折到9.2折之間，其中最低的是農業銀行的9.03折。截至3月25日，融360統計的全國35個大中城市共533家銀行數據顯示，首套房貸款業務方面， 有85.58%的銀行可以提供首套房房貸優惠利率，較上月上升1.12%。停貸的銀行佔比為2.43%。開展首套房貸款業務的533家銀行平均利率為4.49%，比上月上漲0.02%。

融360統計顯示，在35個城市533家銀行中，提供上浮10%利率的銀行佔比為96.62%，上浮10%以上的銀行佔比為1.13%，停貸銀行佔比2.25%。融360最新數據顯示，除12家停貸銀行以外，35個城市共521家有二套房貸款業務的銀行平均利率為5.40%。同比2016年3月份的5.39%上升0.01%。融360分析：未來二套房總體變化趨勢可能出現利率平穩，首付比例上升。對二套房的限制增多、界定變嚴，更多城市將會落地二套的調控政策。3月以來，一線城市頒佈多項強控措施，嚴格規範房貸市場行為，引導市場步入穩定有序發展行列。

2017年4月28日的銀行發出消息，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%，新政策以網籤時間為準。此前，由於房地產信貸額度受到管控而下降，部分銀行首套房貸利率仍為9折，但也有部分銀行已經取消了首套房利率折扣，回到基準利率，甚至上浮10%。而二套房多執行在基準利率基礎上上浮10%的政策。五一後，北京地區多家銀行將陸續跟進收緊的策略。整體上看市場將在政策的疊加效應下繼續降溫。

目前各家銀行的首套房貸利率多為9折和95折，而二套房多執行在基準利率基礎上上浮10%的政策。但實際上，據新京報調查，早在三月份，受房貸額度管控的影響，已有個別銀行的部分網點取消了利率折扣。北京信貸最嚴格時間段為2011年及2014年部分時間點。時隔三年後，北京首套房房貸政策重回基準利率。那麼，新政策調整後，將給購房者增加多少購房成本？據計算，本次調整後，如果首套購房者貸款為100萬元，按照25年期月供計算，執行95折利率時，月供為5649.5元，回到基準利率後，月供為5787.8元。即每月應多還138元。

而從二套房的情況看，按照貸款期限25年來計算，調整前執行基準利率上浮10%時，每月應還6075.4元，調控後每月應還6369.9元。即每月應多還294.5元。對於購房者來說，從2016年到新政策後，每100萬貸款購房者月供將增加915元。按照北京平均購房者200萬到300萬的貸款額，購房者的月供增加將達到2000多元，信貸收緊的量變逐漸發展到了質變。自北京3·17新政以來，已發佈各種房產政策17次。隨著北京當下對二套房的認定標準的收緊，不少購房者資金壓力巨大。

4月初，深圳、杭州、天津等多地的房貸政策出現收緊跡象，首套房利率都有所上調。個別銀行在4月11日晚間收到相關通知，目前已將首套房貸利率由9折上調至9.5折。3月下旬，央行發文加強對商業銀行的窗口指導，敦促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速。據銀行工作人員解釋，商業銀行每月都有一定的房貸額度，如果當月額度用完，客戶就要繼續往後排隊。”目前上海各家銀行的放貸時間都有所不同。中國郵政儲蓄銀行放款需3個月，招商銀行和交通銀行則要2-3個月，而浦發銀行和建設銀行都聲稱“放款時間說不準。”大多銀行都表示，受到房貸額度的限制。其中一名工作人員說道：“如果沒有額度限制，最多7-10天就可以放款。”

2月初，興業銀行、浦發銀行就將廣州首套房貸利率折扣由8 .5折直接上調到9 .5折，光大銀行、廣州農商銀行上調到9折。3月17日晚，廣州限購政策升級版緊急出臺，認房又認貸，無論是對社保年限還是首付比例都有了進一步的提高。市場還沒緩過勁，3月24日，據相關媒體透露，中行、農行、工行將從4月1日起首套房貸利率將執行9折優惠。目前四大行僅有建行已實施9折利率，其他三大行還在執行85折利率折扣。在新政頒佈的前兩天，廣州24家銀行當時已有10家銀行低利率為九折以上，三大行此番上調利率，廣州其他銀行勢必將隨之收緊利率折扣。中行、工行、建行、農行、交行已開始陸續吹風將上調首套房最低貸利率至9折。

2017年3月30日，農行相關人士告知已經下發通知，4月1日起對首付比例為30%、40%以及50%三類客戶執行基準利率9折標準，對首付比例70%的客戶執行基準利率1.1倍。農行方面透露，將與同業保持一致，如遇工行、中行、建行等同業調整執行利率，還將相應調整。廣東工行、廣東建行、廣東中行相關部門於3月30日也已召開會議確定今起廣州地區房貸利率折扣上調至9折，即將下發文件通知至各支行。廣東交行3月30日也召開會議決定4月1日起房貸折扣上調至9折，但截至目前正式通知尚未下發。最近，民生銀行、招商銀行也對房貸利率進行調整。招商銀行東風支行的房貸客戶經理說，目前首套房只能申請到9折利率，且還得符合廣州購房條件，接下來還有上調可能。