NO. 1|壹
地價越來越高不可攀,出讓的宅地越來越小。
這是如今杭州樓市的“新常態”。像以往天都城、翡翠城那樣,總建築面積(含地下)動輒超100萬㎡的“城”,基本不會再有了。
反倒是拱宸府、九龍倉·天御這樣兩三幢樓的精緻新盤,越來越多。
我統計了下,近五年來,杭州八區超70萬㎡的新出讓項目(住宅佔比一半以上),只有80萬㎡的楊柳郡,以及97萬㎡的信達中心,一共才兩個。
在我看來,在杭州現有規劃條件下,70萬㎡基本就是成為一座“城”的金線了。
70萬㎡是一個什麼概念呢?這樣說吧,如果把它們都攤在一個平面上,大約相當於100個標準足球場,或者5個“蓮花碗”體育館。
無獨有偶,楊柳郡和信達中心都是從一開盤起、就年年搶頭條的“超級網紅盤”。
“百億地王”信達中心,佔據奧體北斗七星地標中的兩個,號稱“世界的能見度”,不管多貴都很難搖到。
楊柳郡呢,2015年10月首開,就創下3800人擠爆海外海,一天席捲909套房的壯觀場面。要知道,那時候杭州樓市才剛復甦呢!
不僅每次開盤氣勢大,二手房價也“鶴立雞群”。
楊柳郡首開均價才18900元/㎡,毛坯價和邊上曉時代、雍華府持平,但現在4萬8、4萬9的二手成交比比皆是,甩出曉時代1萬上下。
雖然超級大盤的“能見度”本就高一些,但楊柳郡畢竟定位剛需,怎麼就能貴成這樣?
我問一個家住楊柳郡的同事,他這樣解釋:
勝在那種“城市感”吧!公共空間很多,到處能看到餐飲店、冰激凌店、書店、咖啡店、健身房,還有學校,年輕人也很多,特別有歸屬感。
“如果時間可以重來,楊柳郡還會是第一選擇。”他說。
NO. 2|貳
但對許多90後來說,時間真的很難回去了。
當年,一個楊柳郡,一個梧桐郡,一東一西,兩個地段雖還是“半熟”,但均價還不到2萬的超級大盤,不知圓了多少80後、85後的杭州夢。
它們也因此成了杭州最有辨識度的80後大本營,以及“YOUNG社區”。
如今幾年過去了,無論艮北還是未來科技城,地段配套都越來越成熟,但房價也一飛沖天,跳漲到3萬上下。
現在買楊柳郡和梧桐郡的,主力已變成首改和再改客群,畢竟門檻一下高了太多。
但90後甚至95後,也已迫不及待湧進樓市了啊!
他們很早就看清:在經歷了長達數十年房產牛市的中國,買房不止是消費,可以提前享受,更是一種確定性極高的投資。
支付能力有限,但買房意願強烈,去哪再找一個活色生香的“城”,安放青春呢?
祥生·雲湖城項目整體鳥瞰效果圖
馬上就有了!在濱江和未來科技城之間,有一座大城即將亮相,總體量約70萬㎡,主力戶型約89-143㎡,全精裝交付。
它就是位於大之江的祥生·雲湖城。
仔細分析一下雲湖城的區位和規劃,你會發現,它和東西兩郡有太多相似的地方。
比如,規劃戶數都極高。楊柳郡有4800戶,梧桐郡有2600戶。4000多戶的雲湖城,只略低於楊柳郡。按平均3人算,妥妥一個萬人大盤。
但在年輕人最愛的“小戶型指數”上,雲湖城標籤更顯著。
據統計,雲湖城整盤100㎡以下戶型,佔比近7成(約2600套)。其中,主打的約89㎡,全是久違的三房兩衛。
NO. 3|叄
杭州想加入“有房族”的90後,潛在人數有多少呢?
杭州組織部數據顯示,去年,新接收應屆高校畢業生7.93萬名,連續三年突破7.5萬人;海外高層次留學人才,累計引進2.9萬人。
而“互聯網、科創”的風暴中心——濱江和未來科技城,正是年輕人最青睞的首選之地。
我身邊的志剛和晶晶,也是這輪洪流中湧入的90後。
他們是一對校園情侶,杭電計算機系畢業。校招時,志剛順利進入阿里成了一名程序員,在未來科技城上班。
晶晶相對坎坷些,投了多份簡歷,最後就職於濱江某互聯網公司。
因為工作地點相隔太遠,交通時間成本巨大,雙方只能各自租房,加上“996”的工作節奏,一週最多有一天時間見面、約會。
好在雙方感情穩定,但隨著時間推移,那個無法逃避的問題,終究還是來了——婚房買在哪裡?
濱江的高房價,早已讓年輕人望而卻步
工作時間短,積蓄不多。老家來自河南農村,支持有限。算來算去,勉強能湊到60來萬,只買得起2萬左右的房子。
但在濱江或者未來科技城旁,太難實現了。
以濱江為例,選擇只有南部新城和義橋。但義橋已賣完,南部新城最新精裝均價要2萬5。未來科技城倒可以外溢到青山湖,但對晶晶來說,40多公里的車程,已遠到完全無法接受。
換工作吧,也捨不得,公司不久前拿到了B輪融資,有一部分股權激勵。
所以,祥生·雲湖城簡直是為這對情侶度身定製的。
在整個杭州,都很少有其它剛需板塊,能像大之江這樣,將兩大“宇宙中心”的年輕人外溢購買力,盡收於一座“城”中。
NO. 4|肆
先看濱江方向。杭富城鐵將與貫穿濱江的地鐵6號線相連,預計2020年通車。
從雲湖城南側的科創園站出發,3站到之江,7站到濱江,12站到濱江天街。無論上班、購物,或去奧體看演唱會足球賽,將來都方便。
同樣將於2020年建成的,還有彩虹快速路西延段。
雙向6車道,時速80公里。經之江大橋,可快速到達濱江。經紫之隧道,還可到達城西。
再看未來科技城方向。從雲湖城出發,往北穿過萬丈山隧道,直線約10公里就到西溪金融島。比青山湖過去還要近。
此外,地鐵3號線小和山之線,也有望向南延伸,與6號線相接。
將來,志剛和晶晶若住到雲湖城,一個往北自駕,一個往東地鐵,上班時間都能控制在合理範圍內。
在這片幸福的70萬㎡之城裡,青春綻放得恣意狂洋。
這個容積率僅2.3的超級大盤,卻沒做“高低配”,放棄了利潤更高的低密院墅產品。取而代之的,是純小高層和高層,疏朗排布在花園中。
樓幢之間寬闊的綠化空間,也變身為一個個跳躍童年、書享空間、多功能陽光草坪、健康跑道……
園區分為南北兩個部分,自帶約1.4萬㎡配套商業。
其中,在兩個組團之間,還像楊柳郡一樣,規劃了一條獨立商街。等將來超市、餐飲、休閒、健身等業態入駐,就會形成年輕人社交休閒的“第三空間”。
小區還配建有幼兒園,並導入祥生成熟的“趣生活2.0”體系。
趣生活是祥生於2016年提出的全新生活理念,旨在把社區打造得更加有趣,致力於成為城市生活幸福社區運營商。
NO. 5|伍
走出雲湖城,你會發現:外面其實也是一座城。
根據之前公佈的千億級《之江文化產業帶規劃》,以錢塘江杭州段為軸線,將形成“一帶一核五級多組團”空間開發格局。
其中,包括銀湖在內的大之江,將作為唯一核心,重點發展文化產業。
而云湖城門前的銀湖科技城,與濱江、未來科技城,並稱“杭州高新產業黃金三角”,也是浙江省首批37個特色小鎮之一。
目前已引進8家重量級企業,正培育40多家成長型企業,預計總產值533億。按規劃,5年內還將培育招引100個高新產業項目。未來2-3年,新增1.5萬名研發人才。
預計3年之內,還將新增2所公辦幼兒園、2所公辦小學、1所公辦中學。
而此前,雲湖城一路之隔、遠近聞名的銀湖實驗學校已開學;剛公示方案的銀湖小學,也距項目不遠,規劃36個班,師生1800名。
銀湖科技城實景一角
此外,環形路、科創園軌道交通、銀湖科創城等商業綜合體,和銀湖醫院,也都進入啟動階段。
目前因為修路而導致的相對擁堵的交通,也將在不久的未來,變成實質性利好。
這樣一個充滿無限想像的“城”,目前區域內高層毛坯不到2萬,彷彿停在了楊柳郡和梧桐郡首開的那一年。
但眼下銀湖板塊的新房供應,也進入了一個空窗期。
邊上的九龍倉·雍景山,最新推出的176套房源,已搖完售罄。
此外,還有新增小戶型的,就要數直線約6公里外的高橋了。幾宗新地塊,更貼近富陽城區,估計要明年才入市。
作為銀湖板塊內少有的全精裝住區,雲湖城可謂來得正是時候。
NO. 6|陸
從進入杭州的首個項目——之江云溪新語開始,祥生的戶型設計就一鳴驚人,成為核心產品力之一,雲湖城也不例外。
以約89㎡中間套為例,三開間朝南,面寬約10米,非常接近於“神戶型”。
三房兩衛的格局,主臥和次臥面寬分別達3.4米和3米,客廳則連接著一個約1.5x3.6米大陽臺。在通透性上,與邊套已相差無幾。
當然,從板塊源起看,銀湖是杭州最早的大型別墅區之一。
早在1994年起,這藏在午潮山和黃公望兩座國家森林公園間的“絕美之地”,就已建起七里香溪、富春山居和五月香山等經典豪宅區。
如今,隨著杭富城鐵和彩虹快速路打通“任督二脈”,大量改善人群或也將湧入雲湖城。
所以雲湖城也“預留”了更大的戶型。比如,計劃首開房源中,除了約89㎡,就還會有不少約110㎡和128㎡可選。
祥生·雲湖城128㎡客廳裝修效果圖
約110㎡邊套三房,雙臥朝南,主臥獨立衣帽間。一體化設計的餐客廳,帶一個約6.1米寬的飄窗。
128㎡邊套四房,南向開間11.6米,廚房、餐客廳和陽臺處於一條直線,通透明亮。
更多元的人群,將為雲湖城帶來真正的“城效應”。
Geoffrey West在《規模》一書中,曾論證過,一個城市的經濟總量,與人口的1.15次方成正比。
為什麼城市產出和人口是一個“超線性關係”?因為產出源自人與人之間的連接,它不由人數決定的,而是由連接數決定的。
只要用一點最基本而排列組合知識,你就知道,五個人之間總共有 5×4/2=10 個連接;而六個人之間,總共有 6×5/2 = 15個連接。
連接數的增長,大大快於人數的增長。
在濱江以西,未來科技城以南,通過幾條軌道與快速路的交織,將會讓杭州兩大“宇宙中心”的人群完全連接,它又會迸發出多少城市的活力?
本文
概要
11.20
2018
項目
祥生·雲湖城
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地址
富陽銀湖街道銀湖實驗學校東側
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產品
總體量約70萬㎡,由純高層+小高層組成,主力戶型建築面積約89-143㎡,精裝交付。
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銷售
現場示範區計劃24日(週六)開放,預計12月首開,戶型面積89-128㎡。
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推薦理由
地處濱江和未來科技城之間,交通便捷,往東3站到之江,7站到濱江。往北穿過萬丈山隧道,即達未來科技城。70萬㎡稀缺大盤,100㎡以下戶型佔比近7成,絕對剛需友好,89㎡可做三房兩廳兩衛。所處板塊銀湖科技城,將大力發展新興產業,未來2-3年,計劃新增1.5萬名研發人才。
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其他特點
自帶約1.4萬㎡商業配套、幼兒園(配建),引入祥生“趣生活2.0”社區體系。環境突出,亦是改善優質選擇。
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交通貼士
直線距杭富城際鐵路科創園站約2.2公里
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