葉丙南：2019年商品房銷售將大幅減少，房地產迎來最長下行週期

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經濟觀察網 實習記者 吳培源“2018年已經釋放出收緊棚改融資的信號，加上前期繁榮週期對部分需求透支和私人部門信心下降，三四線城市的房地產市場將迎來一輪明顯的調整週期。”中銀國際研究院宏觀經濟師葉丙南說。

他在近期的報告中預測，2019年商品房銷售面積將大幅減少，房地產開發投資增速將放緩，房地產政策不會放鬆，房地產市場將迎來最長下行週期。

過去十年，中國房地產市場先後經歷了三輪下行週期，最嚴重的一次發生在2008年全球金融危機期間，許多房價直接下降20%，銷售面積萎縮，售價絲毫不漲，房地產對GDP拉動作用從2007年的1.15個百分點下降到2008年的0.05個百分點。

得益於棚戶區改造，此次下行週期到了2017年才開始，至今卻未有回暖跡象。

葉丙南認為，棚戶區改造尤其是貨幣化安置在支撐三四線住房市場繁榮週期中發揮了重要作用，一方面減少住房存量供給，另一方面新增住房需求，在短期內改變了一些城市的住房供求關係，推動房價在短期內集中上漲，吸引潛在剛需或投機需求入市，進一步產生助漲效應。

葉丙南的測算是，棚戶區改造對房地產開發投資貢獻可能超過15%，但卻增加了部分城市房價的不穩定性和政府隱性債務。

為控制房價波動風險和地方政府隱性債務擴張，棚改融資融資已出現收緊信號，葉丙南認為，這意味著此輪房地產下行週期持續時間可能會超過前兩輪。

“前兩輪下行週期均在持續一年之後迎來寬鬆刺激週期，而此次下行週期已持續一年多，大幅放鬆政策帶來房地產繁榮是不太可能的了，下行趨勢將在2019年繼續。”葉丙南說。