即墨不只有藍谷 四大樓市板塊價格分化越發明顯

有人說，馬車時代，城市的半徑一般不超過5公里，再大一點，城市就很難正常運轉了。到汽車時代，城市的半徑可以拉伸到30公里，近郊區域就具備了城市化的條件。到地鐵時代，這個半徑延長到50公里也不影響城市的正常運轉，這為郊區的跨越式發展提供了可能。

將青島市政府作為圓心，半徑50公里的距離畫個圓，可以發現，東北面50公里處正好到達即墨青島國際博覽中心附近，西南到達膠南大珠山風景區，西北可到達膠州少海溼地公園。劃出這個“50公里生活圈”之後，許多青島的規劃及地區的未來權重就能看得更清楚一些。

今天小編重點要說的，是最近青島市民都十分關注的即墨。從7月即墨新房成交看，當月即墨共成交1322套，8月即漲到1527套，漲幅15.5%。即墨的成交佔據第二梯隊“領頭羊”的位置。

藍色硅谷板塊：配套已經開始完善

在即墨樓市版圖上，藍色硅谷板塊是目前最熱的區域。日前小編一行從市南軟件園出發，首先向即墨青島國際博覽中心進軍。導航顯示，直線距離48公里，走濱海公路51.1公里。

藍色硅谷板塊是即墨的“未來之芯”。大學城、地鐵11號線、溫泉鎮是它的亮點。2012年2月17日，青島市政府發佈了《青島藍色硅谷發展規劃》，規劃了“一區一帶一園”的總體佈局。“一區”即藍色硅谷核心區，包括即墨市鰲山衛鎮和溫泉鎮，規劃總面積443平方公里。據悉，目前藍谷區域內已集聚各類在建項目超過50個，計劃總投資達300多億元。2016年9月，隨著山東大學青島校區正式投入運營，打響藍谷教育佈局“第一槍”，目前，青島藍谷已經引進包括山大青島校區、中國海洋大學、北京航空航天大學、四川大學、中央美院等20所等高等院校區或研究院。未來，還會有更多的名校集結在鰲山灣，藍谷正在蛻變高校聚集的科研高地。

從青島近幾年的城市發展看，輕軌概念已經成為最吸引市場的賣點之一。青島地鐵11號線從青島嶗山區一路北上而來，給該板塊即將帶來交通上的便利，樓市熱度逐漸提升。藍色硅谷片區目前有鰲山衛站、山東大學站、藍色硅谷站、水泊站、博覽中心站、溫泉東站、皋虞站等地鐵站。

片區中熱度新盤有融創青島灣琴灣、融創青島灣海墅、三盛國際海岸、天泰藍山、香瀾郡瑜院、紅豆杉養生谷等項目。融創青島灣琴灣項目最近剛開完盤，一期8號樓、9號樓、10號樓，為102、115、130、155平精裝大戶型，共504套房源，均價13000元/平，已全部售罄。9月即將加推11、12、13號樓座，戶型建面約102、115、130平。融創青島灣海墅，230-850㎡純獨棟，主力產品為230-340㎡獨棟別墅，主力產品總價600-800萬元，臨海別墅總價900-1300萬元。三盛國際海岸三期產品，首推31-33層高層。89-119㎡精裝高層9月底開盤，100萬即可安家，200套房源。獨棟別墅面積為450平-460平，單價2萬元以上，總價1000萬起。紅豆杉養生谷洋房銷售，樓號9、10、13、14號樓，建面約88.8-91㎡兩居、121-122㎡三室，價格14000元/平以上，必須一次性付款，贈送地下車位。

融創青島灣琴灣樣板間

紅豆杉養生谷沙盤照

藍色硅谷片區整體來看，配套已經開始完善，11號線的多個站點許多已經完工。面臨新的政策利好，除了首次開盤的新盤之外，大部分項目都在醞釀提價。據紅豆杉的置業顧問講，他們項目洋房單價完全可以賣到17000元。融創青島灣琴灣下一批房源也會超過一期的13000元/㎡。

創智新區：大鱷雲集 地王驚豔

藍色硅谷往西即是創智新區。作為連接即墨中心城區與東部藍色硅谷片區的重要節點，創智新區區位優勢明顯。板塊規劃前景好，人氣也旺盛。目前已經聚集了不少房企大鱷，包括海信、魯能、萬科、中航綠城等品牌開發商。大鱷紛爭，加上片區內本地企業開發的裕東新府、麗山國際、龍山上苑、天一仁和郡等多個項目，創智新區板塊一躍成為整個青島的熱點片區之一。

這個區的特點是大鱷雲集，許多開發商早有佈局。《棋經十三篇》有云：“寧輸數子，勿失一先。”現在來看，中海地產與魯能的佈局，時機把握得最準。魯能蟄伏多年，在即墨終落一子。2017年7月13日，中海地產經過996輪搶拍拿下即墨地塊，樓面地價就達到6721元/平。足見這個片區的熱度。

中海地王位置

如今片區新房的均價大都在13000元/㎡以下。海信盟旺世家日前369套房源獲得預售，預計9月中旬14-16號樓小高層，建面95平、110平，小高層約9000-10000元/平，電梯洋房均價11000-13000元/平。中航綠城理想城現房尾盤在售，房源不多主要為大戶型，高層140-147平，均價10000元/平。洋房120-130平房源，均價11500-12000元/㎡。魯能公館價格未定，預計九十月份開盤，項目1-4號樓為14-15層小高層，10/15號樓6層洋房，剩下9棟6層疊拼別墅。小高層面積118平三居、138平四居;洋房154平四居;疊拼139-156平。萬科朗潤園在售洋房及小高層產品，洋房13#，面積130平，均價12000-14000元/平，小高層6#(1-3單元)、14#、20#，1梯2戶，戶型87、95、107、109，均價10000-12000元/平。

即墨中心城區板塊：配套豐富 成熟走量

即墨中部作為傳統居住型老城區，作為即墨市的城中心，這一區域本身就具備了交通便利、配套設施齊全，生活便捷等得天獨厚的優勢。以濱河生態景觀、寶龍城市廣場商業配套和優越的教育資源受到置業者的青睞。近幾年，房企大鱷紛紛入駐，使這一區域的新樓盤銷售熱度上漲。目前，該片區在售樓盤也比較多。

2017年8月銷售統計顯示，即墨中心城區項目墨河嘉苑第一，月成交375套，項目既靠近即墨市政府，又靠近墨河公園。墨河嘉苑現房在售，目前只剩下少量頂層，戶型78，98，124平。中交中央公元三期目前在售165平戶型，均價9300-9400元/平，預計2018年6、7月份交房。中交中央公元4期預計9月開盤具體未定，面積90-160平。即墨古城項目，目前項目二期285-670㎡三合院、四合院在售，功用靈活商住皆宜，價格約20000元/平。即墨城心現房觀瀾國際14#20#號樓88㎡房源加推，目前房源充足，套二套三都有，整體均價8900元/㎡。

即墨中心板塊位置雖然靠近核心，但房價相對即墨其他板塊來說，卻更具性價比。這其中，即墨古城附加的文化價值，已經超越了炒房投資的範疇。

城西商貿區板塊：產業興城

即墨重要的一極是即墨商貿的發展。即墨商貿城片區位於即墨城心西南，房產市場以城際鐵路和商貿城為兩大賣點，由於城西靠近火車站，這裡的經濟發展潛力是可以預見的。此外，即墨小商品新城、復星天貿城、即墨中紡服裝城、青島國際服裝產業城給城西板塊帶來旺盛的人氣，房地產開發進程加速，新樓盤較多。

復星天貿城全球招商展示中心已開放。計劃今年首推A地塊，包括商鋪及商街產品，具體面積未定。項目共A/B/C/D四個地塊，只有D地塊為住宅。7月29日，即墨中紡服裝城開盤，建面約50-80平米單層商鋪，15000元/平米起價。青島國際服裝產業城目前在售D區廠房，面積700-2000平左右，均價3600元/平。

城西片區這兩年還有一個現象，不僅僅停留在產業興城的層面，更多的改善型品質盤入駐此片區，如保利堂頌、綠城峴山花城等高品質項目出現。保利堂頌規劃13棟住宅，9F-18F不等。項目8月中旬售樓處開放，預計10月初開盤。綠城峴山花城將推24號樓，面積包括127、133、143平，均價10500元/平，具體加推時間待定。18號樓已經售罄，目前沒有在售房源了。

保利堂頌鳥瞰圖

總之，即墨片區從西到東，四個板塊的跨度比較大，價格差別較大。藍色硅谷片區價格普遍在13000-14000元之間，由於規劃的起點高，配套越來越完善，自然資源豐富，在整個即墨片區中價格一路上揚。創智新區經過多年的開發，現在終於等來價格行情，目前是最接近藍谷的片區。即墨城市中心區價格目前來看屬於“價格窪地”了。城西商貿區目前新盤正在開發，正在逐漸追趕藍色硅谷片區的步伐。

[編輯：雲彩]