地價漲了，房價怎麼破？

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

有粉絲留言地價越來越貴，這個問題怎麼破，所以我想關注下地價是不是真的漲了很多。

有山東的粉絲告訴我，煙臺最新地王樓面價已經突破了1.1萬/平米，溢價85%，而去年的地王是8644元/平米，這次單價上漲了兩千多元。

來自克而瑞研究報告稱，對299個三四線城市統計發現，4月份迎來了明顯回暖，土地溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。

究其原因，主要是4月份溫州、常州、常熟、金華、無錫、佛山、台州、鎮江等熱點三四線城市成交了多宗優質地塊。

以溫州為例，4月份共成交16宗含宅地，攬金超104億，其中12宗土地溢價率都在25%以上；常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢價率均在50%以上，其中一幅位於鐘樓區的商住地塊經過77輪競價，最終被新城競得，溢價率高達86%，樓板價達15665元/平方米，成為常州新地王；

但當前三四線土地市場並非全面回暖，高溢價地塊還是集中在少部分城市。在299個樣本城市中，只有72個城市溢價率超過20%的平均線。

比較各省份三四線城市的平均溢價率來看，四川、廣東、浙江三省平均溢價率超過30%形成第一梯隊，與其他省份拉開較大差距。

其中四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機場等交通配套升級利好，土地市場熱度明顯更高，土拍溢價率分別達到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場則相對沉寂，平均溢價率均不足3%。

坐擁大灣區利好的廣東，東莞、江門、珠海平均溢價率均在40%以上。

藏富於民的浙江表現“均優”，4月份地級市溢價率均高於15%，台州、紹興、麗水均有多塊土地溢價率突破100%，且部分城市土拍底價上升較快，以溢價率為16%的湖州為例，土地成交樓板價較2018年末上漲了五成左右。

此外安徽省阜陽表現也值得關注，該市今年高鐵通車，在4月份共有15幅地塊溢價率超過30%，在三四線城市中排名第一。

克而瑞研究院的報告認為，三四線地市回暖，一方面由於二線城市地市高熱的傳導效應所致，但最根本的支撐點，還是城市群一體化發展帶來的諸多利好推動。

以三四線土拍回溫最為顯著的長三角區域為例，受一體化加速的影響，尤其在產業轉移的帶動下，部分城市人口出現迴流，購房需求進一步提升，突出的表現為湖州、宣城、嘉興、南通這類區位優越、便於承接產業轉移的城市。

阜陽、嘉興、滁州等多個城市人口均出現了迴流。其中，最為典型的城市當屬阜陽，阜陽長久以來經濟發展較為滯後，是典型的人口流出型城市，但在近年來人口出現了迴流，2018年人口機械流入量為2.5萬人。加之阜陽人口基數較大，住房需求潛力較大，因此這一波二線城市地市的熱度很快的傳遞到阜陽，地市顯著升溫。

總的來說，我認為有三方面的因素，造成了部分三四線地價的上漲：

首先，是三四線城市的調控不嚴格，地價沒有怎麼限價，所以給了政府漲價拍賣，和開發商搶地的空間，你們看文章開頭的那個圖，今年2月之前，二線城市的溢價率比三四線城市的溢價率還低吧，正常市場下，這肯定不正常，因為二線是嚴格被限地價限房價的，三四月二線城市溢價提升後，又立刻被調控，開發商利潤空間有限，怎麼辦呢，所以開發商也不得不去三四線尋求發展空間；

其次，才是開發商看好部分三四線城市的發展，特別是長三角，珠三角一些發達的三四線城市，這些城市的前景和一些落後的三四線還是要區別看待的，因為沿海的三四線城市，民間還是比較富裕的，也有人口流入。

第三，就是最重要的一點，因為貨幣政策寬鬆，降準後，年後開發商手裡有錢了，1—4月份，房地產開發企業到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1—3月份提高3個百分點。加上有的城市限價放鬆了，開發商對後市更樂觀了，所以有錢就去搶地。

相比三四線城市，一二線城市相對來說，因為有調控大棒壓著，所以不敢有明顯大漲。

我昨天問了一圈其他一二線城市業內的朋友，大部分因為限地價，還是不敢太放肆，2016年的地王潮之後，超過那個高峰的比較少。所以大家不要看到土地市場回暖就驚慌，有的只是市場相比低谷時回暖了。

一線城市就不用說了，沒哪個敢逾越。二線城市裡，我所瞭解到，地價變相小幅上漲的，有長沙、重慶、成都。另外，蘇州上漲較多。

還有杭州也是其中之一，地價最高點在2018年初，後來地價沒有跌，只是也沒敢再突破。

杭州的朋友告訴櫻桃，反正不管多高的地價，最終開發商都能全身而退，基本上沒有虧本的，只是時間長短而已，除非是有些自己耐不住性子的小破開發商。所以開發商都喜歡去杭州做市場。

即使是地價看起來沒錢賺，但開發商都會想辦法把樓面價變低，實際上還是有利潤空間的。

因為在開發過程中，作出什麼樣的產品，也會影響到項目的利潤，在很多二線城市，一般政府會允許高低配，這樣就可以提高開發商的利潤。

南京的朋友告訴我，南京這兩年市場不太好，政府也不想拍出地王，所以刻意不拿好地出來賣，等待了2年，財政也緊張了，所以近期開始陸續會有好地出來。有些土地如果從表面上看，地價因為限價沒有漲，但因為有一些隱形成本，比如要建安置房，保障房，或者要自持物業，所以實際土地成本是有漲的，但你表面算不出來。

南京2016年的地王很多已經入市了，但也還有幾個高價地王至今沒有解套，比如著名的葛洲壩G14地塊，4.5萬的地價，雖然已經是現房了，但片區限價也是4.5萬，怎麼開？光資金成本一年就一個多億，所以到現在一直無解，除非南京限價放鬆。為了破限價，南京有的樓盤通過挖地下室算上建築面積，來拉低均價，也是腦洞大開的想法子。

據天津業內朋友說，因為政府限價厲害，地價相比2016高峰基本腰斬到便宜三分之二。金隅2016年拿的一塊地，3萬多，今年再出的地1萬多。

如果天津地價真降了這麼多，那隻要調控不放開，房價想漲到2016的價也是不可能的！

廈門地價2017年後也跌了有百分之二三十，今年土地拍賣價格比較穩定。樓市在一季度反彈後，五月份成交量再次下降，以前一天兩三百套，現在又下降到了一百多套的節奏。

青島最近拍了幾塊地，都是底價成交。而青島的地價實際上也跌了，比如同一地段，去年要求配建人才公寓，今年不要求，地價還更便宜。

武漢最近銷售轉淡，神盤不神，買房挑選空間變大。很多新盤都在玩銷售套路，把備案價提上去，賣不掉又打折，開盤說售罄，實際上並沒有。

武漢土拍市場，在蘇州調控前，三月也比較熱，4月下旬還有溢價拍的，受蘇州調控影響，武漢土地也被限價，土拍開始底價成交，甚至部分地塊，突然說不再拍賣。

合肥因為土地嚴格限價，這兩年的土地價格也沒有超過2016年地王高峰期，去年底還出現很多流拍，相比高峰期腰斬的土地。今年土地市場回暖了。

2016年的地王有賺的也有虧的，也有個別現在還沒解套的。

但二線城市地價上漲後，很快就引發了監管的關注。

二線城市已經率先出臺調控措施，如合肥、長沙、西安、蘇州等市場波動較大的城市出臺了下調土地最高限價等調控政策。

蘇州房地產座談會內容都流出了，媒體也做了報道，明確全年房價漲幅不超5%，土地價格也要下調，政府沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。

所以可以看到4月份，二線城市土拍溢價率就下降了。

而央行和銀監會也配合從資金源頭上開始監管。前天文章我也提到了。6月初，監管部門將暫停部分房企公開市場融資，包括債券及ABS等產品，劍指數家前期拿地激進的房企，包括旭輝，禹州，融創、金地及中鐵建5家，被列入暫停公開市場發債業務的名單。

開發商如果資金緊張了，自然在土拍市場就會謹慎拿地了。

而對於部分三四線城市地價越來越貴的情況，如何破解？

我覺得三四線對房地產的偏愛程度跟一二線完全不同，一二線尚且還有一些別的財政收入來源，還有稅收收入支撐，而且調控的責任意識要強很多。

但很多三四線可以說非常依靠賣地收入。所以我們之前會看到有些小城市在開發商降價後，還有主管部門去約談開發商要求不準降價的現象。

調控政策如果不是很嚴格的，地方又非常依賴於土地財政，那他們自覺庇佑房地產發展，甚至是說地方會願意推高地價，維護高房價。

除非是上面有警示，有鞭打，否則要地方主動調控，恐怕很難。

當然三四線也分幾個等次，比如佛山這種是強三線了，很容易被盯上，所以前段時間，住建部就對佛山作出了預警，那地方自然需要管控，市場也會降溫。

結合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經有一定的緩解，溢價率降至15%，環比4月下降了6.3個百分點。

而對於已經拍出來的這些高價地，未來會怎麼樣呢？我覺得如果上面沒有要求地方限價，這些三四線城市自然是能放鬆就會放鬆，開發商能賣高價就會賣高價，所以地價上漲會導致房價上漲，受傷的是購房者。

除非真的是調控加持，或者是供給量增加，需求下降，市場本身不行了，你開高價也沒有人買單，那這些高價地就悲劇了。

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。