張家窩地塊最高限價調低了7億！樓面價上限降到1萬6

張家窩地塊最高限價調低7億

樓面價上限降為1萬6

算是個好消息？即將於4月28日摘牌的張家窩津西青（掛）2017-01號地，昨天發佈補充公告調整了價格，別擔心，這次是調低了——最高限價由原來的40.49億調整為33.55億，其他事項不變。

意味著該地塊的樓面價上限由原來的19909元/㎡降到了16497元/㎡。

該地塊位置在萬科四季花城以西，中間還隔著一宗目前還處在停牌狀態的津西青（掛）2016-06號地。從規劃上來看，又將建個低密社區：約12.5萬㎡的住宅規劃，容積率1.01-1.6；此外還有4830㎡的科教用地面積。

這塊地經歷也蠻坎坷的，其前身為去年12月6日停牌的津西青（掛）2016-05號地，當時的掛牌總價是16.75億（整體樓面價8236元/㎡）；

今年3月30日，該地塊以津西青（掛）2017-01號的身份重新掛牌，掛牌總價漲到了30.45億（起始樓面價14972元/㎡），並新增40.49億的限價要求（樓面價上限19909元/㎡）；

而根據本次補充公告，起始價不變，仍為30.45億，最高限價則降到了33.55億，那麼預計該地塊的整體成交樓面價將會在14972元/㎡-16497元/㎡之間。

樓面價1萬5上下的張家窩宅地，算貴還是便宜呢？

越來越“改善”的張家窩

剛需可還夠得上？

目前張家窩的情況，一個是新房供應不足，從過去一年的備案數據看，已連續兩個月沒有新增供應了，今年僅萬科四季花城有大量加推，均價1萬8。目前萬科四季花城、保利金融街諾丁山、社會山西苑等項目均處於待售狀態。

此外，張家窩的改善屬性越來越凸顯。去年片區成交的4宗地，如今都有了新動向，從各地塊規劃信息來看，聯發、中駿、平安、萬科項目都將以改善性的洋房、別墅為主，相對來說高層產品是比較少的。

>>張家窩土地出讓回顧：

2016年4月14日：聯發7億任性拿張家窩宅地，住宅樓面價7637溢價率53%秒殺！

2016年7月6日：中駿16.9億奪西青地王！張家窩樓面價竟12354，逼近6月住宅成交均價1萬3！

2016年10月12日：環城新地王樓面價20417！平安76億奪西青楊伍莊地塊溢價率99%

2016年10月14日：萬科74.5億拿西青楊伍莊土地 樓面價22628溢價率107%

目前聯發紅郡售樓處已開放，整體將以低密度的別墅洋房為主，預計首開小高層和洋房，開盤時間待定；中駿·雍景府也將打造高端產品系，以別墅和洋房規劃為主，其中別墅佔地面積在60%以上，即將首開的也是聯排別墅。

平安項目規劃住宅總建面約32萬平，以洋房、小高層為主，還有少量高層，自身配建6萬多平的商業；萬科項目住宅總建面約31萬平，同樣以洋房及小高層為主，加少量的高層。

不到一年的時間，張家窩樓面價從1萬以下漲到了2萬以上。

近半年的商品住宅成交，明顯是總價段在100萬-150萬的房源最多，其次為200萬-300萬——以總價150萬三成首付來算，是45萬的購房門檻。

150萬-300萬的張家窩，還是你想象中的張家窩嗎？

自持住房上限≈居住用地總建面

張家窩也會上演競報自持嗎？

另外根據要求，該地塊也有達到限價則競報自持住房的規定，自持的規劃住房建築面積上限為194000㎡，這個數字，差不多就是該地塊的居住用地總建面了。

“競報自持”，顧名思義，就是競報開發商自己持有的住房/商業面積，作為達到限價後的競買規則，是考驗開發商拿地實力的無形“門檻”，也是防止熔斷出現的“保險槓”。

由於自持部分未來只能租賃不能直接銷售，因此對開發商的資金和經營能力都提出了較高的要求。一般來說，自持商業可以規劃為購物中心、商業街等，自持住房則基本規劃為品牌公寓。

目前為止，天津土地市場只真正發生過一次競報自持住房，就是4月6號的靜海團泊西地塊，拍到限價後竟然還有11家房企參與競自持，最終榮盛以自持住宅面積2.7萬㎡競得該地塊。

大靜海，大團泊，整體成交樓面價已經有10297元/㎡之高，還要自持2.7萬㎡的住房，租給誰？怎麼租？It‘s a question啊。

而除了張家窩地塊外，據目前統計，4-5月份天津還將有靜海團泊東、津南北閘口、西青楊柳青和濱海北塘一共5宗地待出讓，無一例外，都有“競報自持”的要求。

對此，房產君覺得理想的狀態大概是：“競報自持的要求一直在，但最好不發生。”

只起到一個門檻和保險的作用就好了吧，上架勢真練不怕步子太大扯著dan麼。