業主欠費物業公司仍應履行消防設施管理義務
案情】
原告周某系某小區業主，被告系該小區物業公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未繳納物業費。2013年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時趕到現場，但消防栓缺水，20分鐘後，被告才打開消防泵供水系統。原告認為，被告未管理好消防設施設備，導致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個月的物業費，被告有權拒絕為其提供物業服務，對其損失不應承擔責任。
【爭議】
本案爭議焦點在於，物業服務企業能否以業主拖欠物業費為由拒絕履行管理消防設施設備的義務。
【評析】
對此，筆者持否定意見，理由如下：
1、物業服務企業實施物業管理的對象具有整體不可分性
物業服務合同是物業服務企業按約定對同一物業管理區域之內的所有房屋及其配套設施設備和相關場地實施物業管理和服務，業主按約定支付物業服務費的合同。對包括消防設施設備在內的全體業主區分共有的部分實施物業管理，是物業服務企業的合同義務。但是，同一物業管理區域之內，全體業主對配套的公共設施設備、相關場地等共有部分享有的區分共有權，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對象上加以區分，即物業服務企業不能區分各個具體的業主其區分共有權所指向的對象。因此，物業服務企業實施物業管理的對象具有整體性和不可分性，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業不能對拖欠物業費的業主的區分共有部分予以特定化，故物業服務企業無從行使抗辯權。否則，勢必損害其他未拖欠物業費的業主的合法權益。
2、物業服務企業管理消防設施設備的義務具有公共應急性
物權法第八十一條規定，物業管理區域內的所有房屋及配套設施設備和相關場地的維護、養護、管理，以及環境衛生和相關秩序的維護，業主既可自行管理，也可委託物業服務企業進行管理。但是，與其他物業配套的設施設備相比，消防設施設備具有一定的特殊性，其建設和配備是為了預防和減少火災危害，加強應急救援工作，保護人身、財產安全，維護公共安全。基於此，立法在維護管理消防設施設備方面給予了特別關注。消防法第十八條第二款規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防範服務。可見，物業服務企業對管理區域內的共用消防設施設備進行維護管理，既是一種合同義務，同時又是一種具有強制性的法定義務。因此，無論是物業服務企業、業主委員會還是業主，都無權通過合同約定方式排除物業服務企業維護管理物業管理區域內共有消防設施設備的法定職責，並且業主拖欠物業費，存在違反物業服務合同的違約行為，物業服務企業管理、維護共用消防設施設備的法定義務亦不能免除。
3、物業服務企業的權利救濟途徑具有衡平限定性
從形式上看，物業服務合同的當事人是物業服務企業和業主委員會。根據合同相對性原則，物業服務企業應向業主委員會主張權利。但從實質上看，業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，是物業服務合同的實質當事人。為維護物業服務企業的合法權利，有限突破合同相對性原則，規定物業服務企業可訴請拖欠物業費的主業支付物業費，是落實權利義務相一致原則的必然，不乏權利平衡之意。同時，物業管理涉及同一物業管理區域之內全體業主的人身、財產安全，甚至涉及更大區域、更廣範圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業主拖欠物業費或有其他違約行為時，對物業服務企業的權利救濟途徑進行必要的限制，亦有價值平衡之義。具體而言，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業可依物業管理條例第六十七條、《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權進而拒絕提供物業服務。即使多數業主甚至全體業主均拖欠物業費，物業服務企業雖可依法訴請拖欠物業費的業主支付物業費或訴請業主委員會解除物業服務合同，但在物業服務合同解除之前，物業服務企業對事關全體業主生命財產安全的消防設施設備仍負有以“善良管理人”身份進行謹慎管理的法定義務。物業服務企業違反該義務而造成業主損失的，應負賠償責任