樂居買房訊 （付強）如果說政策信號是中國樓市走勢的風向標，那麼在“房住不炒”大背景下，政策對樓市的調控作用無疑更加突出且精準。
據研究機構統計數據顯示，2019年前六月，全國共發佈房地產調控政策251次，較去年同期增長31%。“小陽春”曇花一現終未“入夏”，“限購全面放開”遭現實打臉，地王融資按下暫停鍵，種種樓市過熱苗頭初現即被遏制；分類調控、精準施策持續發力，“穩房價、穩地價、穩預期”的樓市主基調得到良好貫徹。
“陽春”易得 “入夏”難求
經歷了2018年、尤其是下半年“哀鴻遍野”的樓市寒流後，部分城市調控政策有所放鬆，隨即於今年一季度迎來“小陽春”，二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。
國家統計局此前公佈3、4月份數據顯示，樓市有明顯升溫趨勢，全國商品房銷售面積連續2個月回升，銷售額跌幅也明顯收窄。
具體到市場層面，部分城市再次出現搶房搶地現象，如深圳3月份出現通宵排隊搶房，南京萬人搖號買房，4月部分城市土地市場明顯回溫、高溢價率拿地頻頻出現等。
“春天”已至，人們對於樓市是否面臨新一輪上漲的擔心一度驟增。但是，隨著5月全國商品房投資和銷售增速回落，這波“小陽春”終究沒能“入夏”。
4月19日成為調控政策再收緊的分界線。中央再次強調 “房住不炒”，5、6月份出臺調控政策均超過40次，樓市呈急劇上升姿態的10座城市遭住建部“點名預警”，一波“連擊”為局部樓市過熱降溫。
值得注意的是，據樂居買房觀察，住建部上述預警，往往是緊跟國家統計局的房價數據發佈。這充分說明，有關部門對房價管控的嗅覺更加靈敏，政策調控的方向更趨精準。
引才歡迎 炒房不行
年初至今，一股引才潮流席捲全國。據樂居買房不完全統計，截至6月末，全國有近百城發佈了各類人才政策，涵蓋落戶、住房補貼、人才住房優先購買等條款。
集聚人才助力城市發展無可非議，但有人卻以政策中某些細則借題炒作，稱“人才政策是樓市調控窗口”；與房地產市場掛鉤的人才政策頻頻出臺，預示樓市限購將陸續放開，房價預期看漲。
客觀來看，今年以來，確有蘭州取消限購、佛山取消限價、合肥限貸鬆綁等政策落地。南京高淳區6月5日放寬購房要求、外地人在此買房只需持有南京市居住證或攜帶勞務合同與營業執照，則更令某些利益群體雀躍，似乎他們所謂的“判斷”正在得到驗證。
誠然，從過往數據看，寬鬆的人才政策，不僅刺激了樓市需求，也在一定程度上變相降低了限購門檻，帶來了房地產市場的上漲預期。觀察上半年房價上漲較快城市的名單，其中大部分施行過人才引進政策，如房價半年領漲全國的西安。
但越來越多事實已經證明，這注定無法成為常態。5月11日，蘇州發佈新政，對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域的新房和園區全域二手房實施限售政策。6月20日，西安下發通知，規定外地人落戶滿一年或在西安市連續繳納12個月的社會保險或個稅的、非本市戶籍在西安限購區內無住房且能提供5年以上個稅或社保證明的才能購房。
升級限售、加碼限購，二線熱點城市嚴控落戶炒房的行動，給躍躍欲試的炒房者兜頭潑下一盆冷水；坊間輿論的風向，也從 “下一個放開限購的城市是哪兒”，陡然轉變為“下一個限購升級的城市是哪兒”。
由上不難看出，“因城施策”雖是長久政策方向，各城有自己的政策抉擇，但前提是與“三穩”調控目標步調一致。正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進所說，無論哪座城市，但凡房價、地價上漲過快，都會面臨政策收緊的可能。
理性拿地向上 迷信地王向下
2019上半年，土地市場整體“走出低谷”。據克而瑞研究中心數據，今年前六月，土地市場成交量縮價漲，市場較去年下半年明顯回暖。各能級城市中，一二線城市供地力度明顯較去年同期加強，成交量同比分別上漲了20%和9%；三四線城市受市場下行影響較大，成交量同環比均有所下滑，但少數城市仍然備受房企青睞。
新房銷售轉好充沛了資金流，加之融資環境持續改善，房企資金難題得到緩解、拿地熱情回升。但隨之而來的是，有房企因儲地意願強烈，頻繁加槓桿拿地，導致部分地塊樓面價高企；整體溢價率在優質地塊集中出讓的拉動下環比上漲了5個百分點。
“麵粉”有貴過“麵包”之勢，無疑將給房價長遠預期帶來不確定性，於樓市長期健康發展無益。對此，職責部門快速回應，一方面在融資渠道發力，如5月下半月銀監繫統針對房地產融資等加強監管、嚴查違規融資，5月底有監管部門透露將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品等。
另一方面，多地調整土拍政策，防止交易被過度炒熱，如杭州土拍首次設置“限房價、限精裝”條款，蘇州將土地報價條件從定製調整為區間設計，東莞在報價達到高限後將採用“終次報價”而非“價高者得”……
針對突出問題精準施策，見效不可謂不快。據研究機構數據顯示，今年5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環比下降52.07%，創近一年新低。6月數據雖有明顯反彈，但各類債權融資方式融資金額仍處於低位，且市場化融資途徑融資愈發困難，並不意味著融資環境變好。
而在土地招拍掛市場上，據樂居買房監測，5、6月份總價地王、樓面價地王等現象也較此前有明顯減少。
未來
國家統計局數據顯示，2018年國內生產總值（GDP）為900309億元、同比增長6.6%，而據中科院等機構預測，2019年全年GDP增速為6.3%左右，較去年有所降低。加之國際貿易和國際金融條件變化等不確定性，中國宏觀經濟仍面臨一定壓力。
在此背景下，作為中國經濟重要組成部分的房地產市場屢被提及，樓市“調控放鬆論”一度甚囂塵上。但是，從半年發佈的251次房地產調控政策中可以清晰看出，除了“穩房價、穩地價、穩預期”的總基調一以貫之，政策調控類型也從房價向地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等全覆蓋，精準施策 “組合拳”漸成趨勢。
可以預見，2019下半年，樓市政策整體仍將保持穩定，各地“一城一策、因城施策”有放有收。房價仍是不能碰的紅線，房價趨穩的城市，不排除政策放鬆的可能，但只要上漲明顯，調控勢必加碼。（完）
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文章來源:樂居買房
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