中新經緯客戶端7月1日電 題：《李宇嘉：“倒V型”後 下半年二手樓市怎麼走？》
作者 李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員，中山大學銀行研究中心研究員)
半年過去了，新房市場經歷從“去年限價→今年鬆綁”的轉變，很多城市房價大起大落。比如中山被認為是新房價格上漲最快的城市(漲幅高達近70%)，其實與限價政策有關。而二手房市場數據更具代表性，也更能引領對未來的趨勢判斷。
上半年，二手房交易呈“倒V型”
上半年，重點14城二手房交易呈現明顯的“倒V型”反轉，即一季度“小陽春”從一線城市蔓延至各地，但二季度“掉頭向下”。一季度樓市反彈，有季節性(一季度市場相對好)、政策面(“一城一策”下很多城市鬆綁調控)、資金面(房貸利率上浮幅度下降)等多方利好。
還有一個重要的原因，就是去年新房大面積“限價”，一二手房出現“價格倒掛”，成都、深圳、上海、杭州等地“排隊搶房”，二手房“被冷落”，價格普遍回調10%以上。今年限價鬆綁，新房優勢褪去，加上大環境利好，二手房有新房不可替代之處，比如小戶型多、低總價位多，學位房多數是二手房等。由此，去年二手房回調積累的部分需求在今年開始釋放。
另外，一季度二手房成交以低價位、小戶型為主，比如滬深二手房套均成交總價在350萬左右，廣州還不到300萬。這說明，一季度“小陽春”，釋放的主要是去年積累的“剛需”。過去幾年房價上了幾個“臺階”，沒有誰比“剛需”更盼望房價下跌。去年，二手房價格迎來難得的下跌，剛需們“觀望”。今年形勢好轉，抓住機會入市。
進入4月份，形勢立馬改變。一是低價位、小戶型消耗殆盡(剩下的“老破小”問津的很少)；二是中大戶型、高價位的房子供應放量，這要拜過去幾年“新房大戶型化+投資需求氾濫”所賜。2015-2017年新房成交放量，很多要進入二手房市場。當然，這也順應了改善型需求。
而改善型需求，多數是“買一賣一”的換房需求。一季度，剛需接下了一部分“賣小買大”放出的小戶型。進入二季度，剛需接盤能力下降，14個重點城市中有8城二套房“認房又認貸”。再加上，南京、成都、青島、天津、合肥等地利率上浮，越大戶型、稅費越高，換房鏈條轉不起來了。
當前仍是“買方市場”
目前，少數城市二手房價格還在上漲。一是調控政策久遠，2018年調控未加碼，前期下跌充分的，比如上海、北京。二是剛需和換房需求強大，比如深圳。深圳二手房價回調比較晚，二手房市場從2018年“7.31新政”後才開始調整，而京滬在2017年“3.31新政”後就開始調整了。根據貝殼研究院數據，深圳下調幅度最小，今年初相比去年高點下跌10%左右，而上海下跌20%左右。但是，深圳需求實在太旺。三是2018年調控力度較大的，比如長沙、成都。四是2018年下半年，樓市還在回升的城市，主要“去庫存”利好政策最後庇護的城市，如大連、濟南等。最後就是“搶人才”突出的城市，比如西安，新房和二手房市場一直火爆到現在的西安。
儘管相比2018年下半年好一些，但目前的二手房市場仍是“買方市場”。目前，買家還有3%-4%的議價空間。也就是說，你只要誠心買，賣家願意降價3%-4%。賣家為何願意降呢？因為成交週期很長，多數城市業主賣房要花100多天，滬深甚至高達4個月左右。
隨著竣工週期到來，2015-2018年成交高峰期(一線城市高峰在2015-2016，熱點二線在2016-2017年，非熱點二線在2017-2018年)，由投資需求主導的新房，會大量轉化為二手房供應。所以，未來二手房不缺供應，缺的是有效需求，換房鏈條轉不動，這是最大的障礙。
但是，若看新增客源和中介帶看量，市場需求還很大。也就是說，很多人想買房、想換房，但挑不到自己中意的房子。要不，總價太高，買不起；要不，“老破小”和偏遠的自己又看不上。所以，就表現為成交週期拉長、議價空間還有。大環境微妙變化(比如“一城一策”下部分城市鬆綁調控、土地市場回升、政策要求穩房價等)，而“小陽春”後部分業主的胃口被吊起來了，加上新投入市場供應的，多是高價盤、大戶型，於是就出現了當下的供求尷尬。
下半年，二手房市場和新房市場將一起回調，市場主要被買方主導，5%左右的議價空間會保持一段時間。3-4個多月的成交週期太長了，業主降價、快速離場的可能增加；受高房價、收入水平、“認房又認貸”的制約，買家貨比三家，看房機會多，建議多淘淘，會有高性價比的房屋。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)
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李宇嘉
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