01
有人說重慶二手房掛牌快超過10萬套了。
全國第一。
崩盤、涼涼等詞接蹤而至。
然後很多人被嚇到了。
重慶有那麼恐怖嗎？
怎麼不說重慶的銷售量在全國也是第一呢？
怎麼不說2018年重慶二手房全年成交量近20萬套？
你只要去售樓處，二手房門店轉一轉，然後問自己幾個問題：
1）一手房降價了嗎？有多少降了？
2）二手房房東有多少願意低價賣給你？
至少從目前來看，重慶樓市是穩定的。
很穩定的那種。
微漲、橫盤、微跌充斥著整個樓市。
調控管理是有成效的。
不要拿去年二手房最高的價格來說事，那時候的市場是非理性的，無論購房者還是房東，二手房的價格高得離譜，現在才是更真實的市場價格。
也不要拿全國的數據來比較，就問一句有幾個城市二手房掛牌數據沒有增加？
如果重慶這個直轄市，如果重慶這個3000萬人口的城市，如果重慶這個國家中心城市，如果重慶這個西部大開發的重要城市，如果重慶這個房價均價排名全國30+的城市都崩盤了，我們就有理由懷疑其他城市恐怕比重慶更糟糕吧。
前兩天我在微信朋友圈給大家發了一個提示說：如果你相信每個城市都有屬於自己的發展步伐，那麼那些只來過重慶幾次的人寫出的文字你可以聽可以看，但有什麼理由要相信呢？
他對重慶的認知比你還少，說不定他在重慶看的樓盤還沒你多。
他看不到也體會不到重慶這座城市每一天都在發生的微小的變化，人的變化，企業的變化，經濟轉型的變化。
更看不到洋溢在人們臉上的笑容。
我不是說他的判斷一定是錯的，但我們應該有理由懷疑他的判斷是不全面的不落地的。
學會質疑也是一種能力。
過去幾十年沒有自媒體沒有知識付費的時候你買房買錯了嗎？也沒有錯得那麼離譜吧。
現在知識增加了，有人買房也有經驗了，為什麼反而不敢相信自己了呢？
有時候你要相信自己的直覺和判斷。
他可能比網上的傳言要真實可信得多。
肯定有人說我在幫開發商說話，重慶幾百個開發商誰來給我付費呢？
我只說自己能力範圍內看到的想到的，這個公眾號的前幾篇文章我還寫過重慶的炒房客數量呢，也提示過風險。
然後這半年的樓市走勢又增加了一些變化，比如產品的變化，比如開發商的變化，比如土拍的變化，比如人們心態的變化，比如政策的變化等等。
因此任何一種過去的思維都不能代替現在。
誰說了都不算數。
我們必須用事實說話。
02
驍哥曾經說過，買房其實是一道數學題。
風險和收益可以計算出來。
至少是非常重要的參考。
不要聽別人“忽悠”，你去看盤，你動腦想一想，動筆算一算。
以5年為投資週期。
假如你以建面單價12000元\平米買入了一套100平米的房產，總價120萬。
首套房貸款利率按照上浮10%計算，利率為5.39%。
首付三成，一次性支付首付款36萬，貸款84萬元。重慶要先繳納契稅和公共維修基金，初略計算為2.5萬。
購房時一次性支付36+2.5=38.5萬元。
（等額本息）貸款5年利息如下圖:
(可點擊放大)
5年總支付利息：21.8萬元。
再計算5年物業管理費：100平米*2.5元\平\月*60月=1.5萬元(期房交房前不用繳納，會少一點)
如果首付款用來買理財產品按照3%年化收益，5年收入=38.5萬*3%*5年，總收入為5.7萬元。
因費用不多，每月還款額和房產交易費用暫不計算在內。
5年下來總成本=21.8+1.5+5.7，總共29萬元。
結論是，這套房子的總價要上漲29萬元到149萬元才能保本。
即5年房子單價漲到14900元\平米。
你買的房子房價上漲2900元\平米。
也就是平均每年單價上漲大約600元\平米。
(以上是不裝修，不自住，純毛坯房投資的情況，以此也可以計算不同房價、付款、利率的回報情況。)
你完全可以按照這個算法去評估區域、評估項目是否值得買。
但有的人就是不聽。
一忽悠，就不買。
有概念，直接買。
朋友買，跟著買。
房價低，隨便買。
然後，別人漲了，他不漲。
別人漲5000，他漲1000。
再次提醒所有購房者：
幾十上百萬的交易，安全很重要。
買房不要拍腦袋，而是要動腦袋。
03
這幾年地方政府調控的文件裡幾乎都寫到：房價漲幅不能超過5%。這是穩房價的決心。
這句話也值得回味。
這個數學題你應該也沒有算過，就下意識的否定了樓市和房產，說要崩盤。
10000元\平米的5%是500元。
15000元\平米的5%是750元。
重慶現在的均價在10000以上，15000以內。
同時，這5%是城市整體平均漲幅，也意味著有的板塊超過5%，有的板塊低於5%，有的項目高於5%，有的項目低於5%。
而且2019年1-6月的重慶，平均dijia如何？
因此可以得出一個更重要的結論:
重慶現在。
只要不買錯，就安全得很。
只要不買錯，就不會賠錢。
只要買得好，就能跑贏大勢。
不要亂買城市。
不要亂買區域。
不要亂買板塊。
不要亂買項目。
你可以買得不好。
但一定不要買錯。
更重要的是，
對中國的經濟有信心。
對重慶的發展有信心。
對自己有信心。
其他的，不用管。
深入一線調研，只寫實操乾貨。
提升認知，買對房產，關注驍哥。
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