現場直擊！福州又一神盤！祥浦苑全攻略

祥浦苑位於東部辦公區南，滿足地鐵房、江南cbd規劃（有想象力的遠景）和限價三大看點，這導致一二手房的價格，倒掛達6000元每平米，已經初步具備“筍盤”的潛質。

那它真的有這麼大的價值潛力嗎？

首先，我們看看祥浦苑周邊的配套情況，從現場看，北邊是東部辦公區辦公樓，西邊是廈航林浦宿舍，東邊是二環快速路的鼓山大橋。而南邊是一片空白，因此南邊規劃是我們關注的重點。我們看一看江南cbd的規劃圖：

上面清楚顯示祥浦苑所在江南cbd的規劃遠景，我們在將此圖放大看看：

祥浦苑南邊圖上藍色區域是消防設施用地，（圖上標著消），在消防設施用地後面得地塊顏色與祥浦苑都是一樣黃色，圖標顯示是二類住宅用地。

圖上紅棕色顯示的是規劃南江濱中學，總共是36個班級。而緊挨著中學的深黃地塊是規劃幼兒園，總共是9個班。南江濱中學後面規劃的是自貿區小學，規劃數也是36個班。

在幼兒園後面的是規劃居住商業混合用地，圖標是體（居民健身服務中心）、老（居家養老服務站）和商。

而在祥浦苑的西南處也是規劃居住商業混合用地，其中一個圖標是社區衛生服務中心標識。

地鐵口出門就在祥浦苑的北邊，名副其實的地鐵房。在往北邊則是南江濱路和花海公園。

從江南cbd的規劃圖，也有不足之處，沒有規劃大型醫院。

從江南cbd所在區域看，目前特別是靠近東辦區域的常住人口並不是很多，周邊小區也不多。這一片是個空白地（周邊的江邊村剛剛拆遷）。

其次我們再回到祥浦苑這個項目本身，它的基本指標如下：

我們看到總戶數是1096套，但另一個公開的數據則是提到是有968套房源。

我們再看看套型比例：

總共是120平米、105平米和90平米。其中105平米戶型有平層和複試兩種

祥浦苑的戶型

從戶型分析，都屬於剛需和首改產品，主要也是面向這個市場群體。從公開數據，以1101單元為例，三房二廳二衛，建築面積120.31平方米，套內面積是88.41，公攤面積是31.9平方米，公攤率達到26.51%。這個數據與市面上主流產品比較起來，公攤面積偏大，接近於豪宅水準，普宅公攤一般在20%-23%左右。

其次，我們看看它的社區環境，從網絡的效果圖看，祥浦苑西頭16和17號樓有底商，而剩餘15棟樓從圖上，均無底商配備。但小區有環型跑道，圍繞整個小區一圈。小區內部不同地方也有分佈體育場地。由於採用圍合式佈局，內部空間較大，中間形成一個帶狀的中心花園，由東貫穿到西。小區採用人車分流，主大門位於小區南部，即金浦路上。

從衛星圖上，我們可以看到，祥浦苑部分樓棟，靠北一側的1、3、11、13和15樓棟的部分樓層可能可以看斷江。從價值來看，筆者覺得靠北一排不沿街，可以看中心花園，要比靠南一側更加宜居。

而16和17號樓由於下面有底商，可能一定程度會影響。而南邊這一排的樓棟優勢在於，視野相對開闊，從篇頭關於祥浦苑南邊的分析，我們知道主要以學校為主。所以南邊一排樓棟，它日照充足，樓距大。但不足就是南邊房間靠近馬路。

祥浦苑的樓間距，通過谷歌地圖測算，應該是比較一般，正常水平，畢竟容積率2.47了。

但它除了16和17號樓是正南正北佈局外，其他都是採取偏東南朝向，筆者認為這種佈局有利於日照。

小貼士：

1、測量屋宅朝向,要通過多種儀器。並且需要在不同點位測量。

2、家中的廚房、衛生間最好向西開的,因為廚衛通常較為潮溼,容易滋生細菌,而下午的陽光不但有殺菌用,使得廚房乾燥、清爽

3、塔樓的金角是東南向的房屋,是一棟樓裡面最好的房型。

最後，祥浦苑均價大約是2.4萬每平米，對比周邊二手房，顯得親民許多。我們看看周圍二手房：

位於鼓山大橋南邊，二環外的閩江世紀城掛牌已經到2.8萬以上，明顯虛高。而祥浦苑2.4萬每平米將極大衝擊周圍二手房市場。

因此在高房價時代，看完樓盤就得思考價格！

當然，我們得清楚看到，該樓盤屬於國企開發，定位是剛需和首改客戶，不屬於豪宅客戶群體！

通過以上分析，您覺得祥浦苑潛力如何？

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