不久前,有讀者諮詢小花:不買新房,買主城區老破小等拆遷靠譜嗎?這真是一個技術性難題,首先,大武漢選哪個主城區?哪個段位的老破小?等多少年才會拆遷?未拆遷時買了出租收益如何?自住品質如何?……一系列問題,最考驗人的還是,怎麼透過城市規劃揣摩拆遷時間?以及主城區老破小除了拆遷,還有別的歸宿嗎?
要說武漢發展最早的主城區,必然是漢口,漢口最早繁盛的地段,當屬沿江大道一帶,翻閱史料可知,百年前得益於長江與漢江交匯的水運優勢,1861年漢口率先開埠,設立江漢關(武漢海關)發展長江航運貿易,後1905年修建了平漢、粵漢兩鐵路,並相聚於漢,水陸交通便利,讓漢口自古都是貿易集散地和三鎮商業中心。
等到1907年武漢修建了後城馬路(即今中山大道),1920年成立了漢口總商會,而後諸如實業銀行、金城銀行(現武漢美術館)、大孚銀行、國貨銀行等銀行單位,金銀手飾店、藥店、鐘錶行、南洋大樓、東來順等企業,以及娛樂場所新市場(今新民眾樂園)相繼落戶於中山大道,後逐漸形成了漢口的商業中心。
1932年至1930年,為發揮中山大道主幹道的作用,及紀念孫中山先生開創的三民主義,圍繞六渡橋孫中山先生銅人像,先後修建了民族路、民權路和三民路,以及不遠處的民生路。
依靠天然的長江航運優勢,漢口“江漢關→中山大道→六渡橋”最早發展起來,當然有欣喜也有哀愁。清末開埠至今百餘年,漢口沿江一帶商貿繁盛,後來戰爭爆發時,也最早成為外國租界,而今從沿街留下的歷史文物建築中可窺一二。
這樣的核定地段,經過了多次的市政改造,依舊遺留下不少老社區。比如六渡橋遠東巷,周圍幾經拆遷,這條老巷子保存了下來,雖與周圍現代化建築道路不相符,走進依舊很親切。
很有漢口老街巷的感覺,沿途都是小吃店、副食店、小賣店,日常生活便利,成本也低。
六渡橋一帶的老舊社區,門口標識都很小,層高很低,不像現在的新房,小區入戶門高大氣派。遠遠望過去,老人們坐在通風道休閒娛樂聊天,大多是常年居住在此的人家,孩子們或外出工作,或在武漢別處購置新房,老人在老屋留守。
小花在武漢城市留言板查詢了“遠東巷是否拆遷”,江漢區回覆:暫無“三舊”改造計劃。
核心地段的老社區拆遷會涉及到,“是否拆的起”,以及“拆完後要做什麼?” 遠東巷這樣的百年老巷子,整個佔地面積並不大,六渡橋有很多類似遠東巷的老小區,夾在兩棟商業裙樓或新住宅中間,較為分散,對於開發商而言,老破小的拆遷成本較高,後期僅做住宅,在佔地面積不變的情況下,容積率會增長,居住體驗感略差。
而以批發五金和鞋子聞名的清芬片在2017年納入城市三舊改造計劃,並已啟動拆遷,涉及範圍:從中山大道與三民路交匯處,北至中山大道、新民眾樂園,南臨民權路,西至三民路,東臨統一街。
小花在億房網看到清芬片拆遷補償房源,有地鐵房:
1、宏圖雅居:位於宏圖大道和金銀潭大道交匯處,建築面積約在79.76—121.95平方米,均價為10500元/平方米,由被徵收人和公有房屋承租人按照一房一價表的價格購買。
2、地鐵時代·常青城:位於東西湖區金銀潭大道43號,建築面79.68—108.06平方米,均價為12000元/平方米,由被徵收人和公有房屋承租人按照一房一價表的價格購買。
拆遷後原地購房對大多數拆遷戶而言並不容易實現,不得不說,從江漢區核心到遠城區東西湖,地段上差了一截,城市的煥新,也是資源的重新洗牌,這個資源,不僅涉及到商業,更涉及到居住人群層次,讓更有經濟實力的人佔據城市核心。
城市更迭中,能一直守在城市核心的最大贏家是誰? 我們看清芬一路,沿街綠化喜人,雖然路邊機動車輛無序停放。
沿街德華樓是一絕,伴隨老武漢人N年記憶,多少個過年,武漢人排隊買德華樓的包子。
六渡橋幼兒園就在這條街上,不遠處有黃陂街小學(清芬路分校)、友誼路中學,下個樓就能上學,省去了父母接送;沿街的小商鋪林立,從打印店、中百羅森,到菜市場,日常生活很愜意。
滿喜裡小區就在清芬一路,1993年竣工,名副其實的老小區。
以上老街巷我們也可以看到,即便是核心地段,老小區依舊免不了有以下問題:基本呈開放式,人員/車輛可隨意進出,走道空間狹小,無物業或社區管委會負責物業,小區外觀比較破舊,無電梯。
現在基本為老人居住,年輕人較少,堅守在城市核心的最大贏家,其實是老人,他們伴隨著老社區一同老去,對他們而言,熟悉周圍的生活,鄰里相互熟稔,醫院相隔不遠,衣食住行便利,城中老社區也不失為養老的好地方,尤其核心路段較為熱鬧,一定程度上緩解老人的孤獨。
拆不起的老社區,後期改造成養老院的可能性也有,比如六渡橋多聞社區,中國人安土重遷,在原地生活了大半生的老人,年紀越大,越不想換環境。
最後,我們簡單總結下:
1、 核心地段老社區,資源配套豐富。商圈、學校、醫療、交通成熟;
2、 老社區問題。建築年代久遠,無電梯,基本無物業,無停車位,安保、戶型等無法與新房相比;
3、 拆遷成本高。大家都知道買房先看地段,核心地段的戶主,大多不會出售,等拆遷或出租,或給家中老人居住;
4、 給買房人的建議:投資城中老破小,可享受豐富配套,以及學區資源;若拆遷政策明朗,業主不會賣,政策不明朗,那就要等;若買後自住,是否能承受老社區欠佳的居住體驗;出租可考量收益率;若轉手賣就要考慮房屋折舊和接盤後自己的盈利空間。
5、 分清楚投資和首次置業。大多數首次置業的人,都會問小花,這個樓盤有沒有投資價值,親們,我們要搞清楚概念,投資客家中房產≥1套,已有1套自住,正好又有閒錢,那麼可考量再入手一套,首次置業更多需要考慮,居住舒適性、交通等硬性指標;
(全文完-by唐小花)
漢口歷史部分,參考文獻漢口中山大道古今談_吳傳健