文 | 時代財經APP 張常旺
按照過去的經驗來看，如果年去化要達到1000億的話，對應的是2000到2500億的貨值儲備。這就是為什麼我們今年提出要在上海和深圳各增加3個項目。明年上海和深圳的底限也是3到4個項目。”在4月18日濱江集團的業績說明會上，該公司董祕李淵這樣向投資者說道。
如果不出意外，大概在三年之後，杭州將湧現除綠城之外的第二家千億房企。在花甲之年到來前，現年55歲的戚金興希望濱江能夠擠入全國房企的20強，而眼下它排在第37位。
過去一年，這家杭州房企在不斷尋求突破，366.8億的銷售堪稱歷史之最。走出浙江省域範圍後，濱江正在上海和深圳落下自己的“棋子”，這兩個“點”將成為濱江撬動千億的關鍵。
“按照過去的經驗來看，如果年去化要達到1000億的話，對應的是2000到2500億的貨值儲備。這就是為什麼我們今年提出要在上海和深圳各增加3個項目。明年上海和深圳的底限也是3到4個項目。”在4月18日濱江集團的業績說明會上，該公司董祕李淵這樣向投資者說道。
在杭州，濱江的認可度和市場份額僅次於綠城。讓李淵，甚至濱江集團感到自豪的是，“馬雲也是我們的業主”。
2015年之前，濱江的佈局範圍僅侷限於浙江省內，這種“情懷”與胡葆森的建業地產有幾分相似。但資本市場的“詬病”以及濱江品牌號召力的崛起，讓戚金興萌生“走出去”的想法。
李淵透露，濱江眼下的佈局戰術表現為“三點一面一拓展”，三點指杭州、上海、深圳；一面是長三角重點富裕縣市；一拓展指北京。濱江2017年的目標是確保300億，爭取400億。
銷售破300億大關，但毛利率下降
2016年的行情大好讓濱江用時一年就完成了300億規模的突破。2015年濱江的銷售還只是233億，及至2016年底，濱江已經實現了366.8億的合約銷售，同比增幅達到57.42%。其中，杭州市場的貢獻就超過了兩百億。
從財務數據來看，期內濱江實現營收194.52億，較2015年同期增長54.17%；實現利潤28.16億，同比增幅達35.92%，其中歸屬於母公司的淨利潤增長39.48%至13.99億。
濱江2016年的收入來源於武林壹號1、4號樓、金色黎明三期、金色江南、千島湖東方海岸一期、衢州月亮灣、平湖萬家花城H地塊以及萬家星城等部分項目的結轉。
在濱江銷售和收入增長的同時，其毛利率卻處於下滑通道。年報數據顯示，2016年濱江的毛利率為25.07%，同比減少6.5%。李淵表示，這主要是受到結轉項目的影響。
“國家是從2015年底提出了去庫存，但其實我們在2014年中期就已經啟動，包括對浙江省內、杭州之外的外圍城市快速回籠，這就體現在今年的利潤結轉中。隨著項目的市場集中度提高，尤其是杭州和上海項目進入結轉，後續會呈現一個利潤提升態勢。”
2016年，濱江的合作項目達到了14個，為歷史之最，其合作開發中的管理輸出和品牌輸出為濱江累計帶來了12億元的項目管理服務費用。
地產主業之外，濱江也在進行一些多元化的投資，包括參投硅谷天堂、浙商創投、經緯中國等。李淵指出，濱江的非房地產投資主要是發揮業主資源，在方向上則是集中於大健康、新型互聯網、工業4.0以及環保。
“地產以外的投資是從前年開始的，對服務和金融的佈局也是長遠考慮，房地產本身有比較強的金融屬性，尤其是在海外投資佈局的過程中。金融將會作為我們的第二主業來發展。”
目前，濱江的非房地產投資金額為15.8億。今年這家房企還計劃以40億的資金投入於一級、一級半、二級市場，併到2018年完成100億的投資總額。
此外，李淵在說明會上透露，濱江物業的資產證券化處於正在搭建海外架構的階段，尚處於起步時期，未有具體的時間表。
三年做到千億，上海、深圳是關鍵
行業發展的集中趨勢促使越來越多房企提出“爭上游”，曾經偏居一隅的濱江也在2015年開始邁出省外佈局的步伐，其聯合平安拿下上海寶山大場地塊。與全國擴張相匹配的是，濱江給自己制定了千億目標。
支撐上述目標實現的關鍵是上海和深圳。李淵介紹，目前濱江的總貨值是1200億，“40%位於一線城市，50%在杭州大本營，還有10%在嘉興和平湖。”
不過，在濱江的千億征途中，這樣貨值結構只能稱得上是短期內的。從2016年下半年開始，濱江幾乎沒有參與到公開市場的招拍掛，而是發揮操盤能力介入到舊城改造和併購中，其中尤以上海和深圳表現最為突出。
去年8月，濱江與安遠控股成立公司合作參與深圳龍華區安豐工業園城市更新項目，以此將業務觸角延伸至深圳。當年底，濱江還聯合中崇集團從上置手中收購了上海黃浦區的琴海苑舊改項目49%的股權，以此立足滬上豪宅市場。
它與中崇集團的合作也使濱江從後者手中取得了上海湘府花園三期舊城改造項目的開發。李淵稱，今年濱江在項目獲取方面的底限是12個，“6個在杭州，3在上海，還有3個是在深圳，上限是爭取往20個努力。”
“為此，集團專門成立了併購領導小組，由總工程師親自掛帥。用總工程師是因為對用地的容積率以及規劃指標能夠比較快速地拿出方案與合作方接洽。然後，由法務部和相關部門形成一個專業團隊，在董事長的直接領導下進行工作。”
過去的“減槓桿”某種程度上為濱江的發展積蓄了力量，李淵指出，濱江已經和包括興業銀行、浙商銀行、國開行、北京銀行在內的幾家銀行簽署了總規模300億元的基金，用於併購和舊城改造。這部分資金將用於完成現階段在杭州、上海、深圳12個項目的獲取。
“一線城市的價值比較高，貨值也都比較大，以上置項目為例，收購成本不到5萬，但售價可以達到12萬。如果按照上述的土儲獲取節奏，正常的話應該是在第三年就可以達到千億的規模。”李淵所謂的第三年即2019年。
以去年的銷售為基礎，如果要在2019年達成千億，濱江未來三年的複合增長率要達到40%以上。李淵透露，今年四五六月對濱江至關重要，外界可以看到其在上海、深圳項目的落地。
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