在政策與市場需求的刺激下，除了雨後春筍般冒出的專業運營機構，長租公寓儼然也成為各大房企的新戰場。儘管這一領域仍被認為不賺錢，盈利模式不清晰，但並不影響房企大佬們不斷提出規模目標。
縱觀目前的長租公寓市場，除卻自如、蛋殼、魔方等少數知名度較高的專業運營機構，房企旗下的品牌長租公寓也算佔據了半壁江山。相比於專業運營機構，本身具備開發建設能力，且有其他業務營收支撐的開發商在房源獲取和融資渠道等層面顯然更具優勢。
短短兩年左右時間，各大房企的住房租賃就已遍地開花，曾有研究機構統計表示，目前銷售規模前30的房企中，絕大部分都或高調或低調，或主動或被動地拓展了長租公寓業務。高調且快速的，有萬科、龍湖、碧桂園、保利、平安等，華潤、中海等央企屬於相對低調求穩的入局者。
A “主動”介入的快跑型
南都記者瞭解到，目前長租公寓市場上佔有率及規模較為靠前的幾家房企，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、碧桂園碧家國際社區(BIG+)等。其中萬科、龍湖等屬於較早進入長租公寓領域的房企，碧桂園、平安等近一年才入局，雖然佈局的時間稍晚，卻通過“砸錢”快速擴大了規模。
公開資料顯示，萬科去年已明確將租賃住宅業務列為核心業務之一，截至2018年底，萬科長租公寓業務已覆蓋35個城市，累計開業6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率也達到了約92%，年內還發行了55億元的住房租賃專項債券。今年3月份的業績會上，萬科管理層更透露今年總開業數量將達到10萬間。
碧桂園在2018年7月底已經有超過3萬間長租公寓房源，更在當年定下3年內建設100萬套房源的目標。龍湖在今年3月份的業績會也曾披露相關業務的最新進展，包括龍湖冠寓已經累計開業5.3萬間，營收達到4.26億元，開業半年以上的公寓出租率87%，以及預計今年總開業房源接近10萬間，2020年收入超過20億元等。此外，龍湖管理層還提出會走輕重並舉的戰略，未來輕資產和重資產比例分別為20%、80%。
觀察
上述房企拓展長租公寓業務，主要是看中該領域未來的巨大發展前景，主動佈局且希望能快速搶佔市場，因此採取的也基本是輕重資產並舉的策略，通過商業用房、廠房、城中村自建房等自有和外部的存量資產改造等開展租賃業務，從而加速獲取房源。由於需求主要集中在一二線熱點城市，各大房企目前的長租公寓項目佈局，也主要集中在一二線城市，目標群體亦以年輕人、都市白領為主。
B “被動”持有的穩健型
不過，儘管長租公寓是塊公認的“大蛋糕”，卻也有房企因為賬算不過來，參與的主動意願看起來並不強烈，採用的是與上述幾家房企不同的策略，主要用自身的自持項目開發長租公寓業務。
近兩年自持用地出現在招拍掛市場的比例越來越高，最初房企們迫於土地資源緊缺的壓力，幾乎是“硬著頭皮”拿下了不少需要部分甚至全部自持的住宅用地，隨著住房租賃政策導向越來越明晰，而租賃市場需求潛力確實巨大，各大房企才開始考慮將自持的住宅用地用於開發長租公寓，有部分房企也因此被動地進入了長租公寓行業。
中海：相對穩健地進行佈局
過去兩年曾拿下不少需要部分自持住宅用地的中海地產，是其中的代表之一。
南都記者瞭解到，長租公寓被列為中海的創新業務，2018年中期業績會上中海發展董事局主席兼行政總裁顏建國就曾直言，此前中海的長租公寓主要是被動持有，預計年內長租公寓會有6個項目開業，初步建立規模。
彼時顏建國還強調，長租公寓現在真正的時機還沒來，經濟賬還算不過來，需要等國家政策細化。中海還需等待機會，再進行大規模投入。
近一年之後，低調的中海地產才終於在近日首度向外界發佈了旗下兩個長租公寓品牌，以及發展情況和未來戰略規劃。不過，比起其他希望快速擴大布局規模，動輒已有數萬間房源的房企，央企中海在長租公寓領域依然保持了其一貫的穩健風格。
據瞭解，中海的長租公寓品牌包括“海堂”及“友裡”，分別定位商務服務型公寓及舒適社交型公寓，目前在北京、上海、深圳、成都、佛山等10個城市擁有16個在建項目，部分項目已入市在運營，預計房間總套數將在1萬間左右。其中深圳也將在今年會有項目入市，包括中信紅樹灣、龍崗某項目等。
值得一提的是，中海此前也曾獲取了不少需要自持10%-15%左右的住宅用地，因此現階段其長租公寓房源基本來自於旗下項目的自持部分，主要是重資產，未來會逐漸考慮擴大輕資產的比例。也正因為長租公寓房源來自於其住宅項目，中海長租公寓往往與其他寫字樓、商業購物中心、酒店等業態相結合，生活配套相比其他房企的集中式公寓較豐富和高端，中海將此稱為“跨界聯結的生活綜合體”。
不過，由於目前長租公寓投入成本高，投資回報率低，且盈利模式不清晰，中海以自持用地開發長租公寓沉澱的成本更甚，所以中海地產相關負責人也明確表示，目前尚不會大規模擴張長租公寓業務，而是跟隨住宅開發業務的步伐，相對穩健地進行佈局。
華潤：首個項目去年落地南山
另一家同在2018年中期才正式宣佈進入長租公寓領域的央企華潤置地，相比中海定下的規模目標則更為明確。按照去年提出的目標，華潤置地的長租公寓品牌“有巢”預計將在23個城市開設4萬間，並且戰略進駐一二線城市，首個項目已在去年落地深圳南山，屬於城中村集體物業改造，佔地面積6萬多平方米。
華潤置地方面透露，其將通過公寓升級改造、商業用房改造、工業廠房宿舍改造、城中村改造、村圍整治以及租賃用地開發等，多渠道開展租賃業務，並計劃將長租公寓與旗下商業、辦公、酒店、醫療、教育、養老、文化、體育、創業孵化等業態交叉結合。
採寫：南都·深圳大件事見習記者 黃冬豔
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