碧桂園658億拿地，世茂成“併購王”，地產二代接班後的酒店新版圖「MBI行業觀察23」

進入6月以來，地產爸爸們的新聞不斷：碧桂園在2019年1-5月拿地面積和拿地金額都獨佔鰲頭；世茂併購頻頻，大動作不斷；地產二代接班潮來臨，他們的逐步崛起，正在為傳統房地產企業注入新鮮血液……作為和地產緊密相關的酒店產業，也許重構新版圖的時代已經到來！

Chapter 1

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碧桂園658億元“地王”的幕後佈局

根據中指研究院近期數據分析，2019年1-5月，從拿地面積來看，碧桂園、綠地、新城拿地面積位列前三。2019年1-5月，碧桂園拿地力度持續加碼，以1980萬平方米佔據榜單首位;綠地和新城分別以1563和1106萬平方米拿地總面積登上面積榜第二、三位。2019年1-5月，TOP10房企拿地總面積10088萬平方米，佔TOP 100房企拿地面積的42.0%，拿地規模持續加強。

而從拿地金額來看，碧桂園、融創、新城佔據榜單前三位。碧桂園5月拿地發力，1-5月累計拿地658億元，佔據拿地榜榜首; TOP10企業1-5月拿地總額4148億元，佔TOP100企業的35.8%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。

這一現象充分說明，土拍市場持續回暖，5月部分房企高溢價補充土地。土地市場自2019年3月後，逐漸回暖。5月房企拿地積極性持續加強，部分房企補倉意願強烈，高溢價補充土儲。5月，龍湖、綠地、等企業拿地環比增長均超100%。以碧桂園為例，15日，碧桂園經過453輪競拍以14.5億元獲得揚州一商住用地，溢價率103.06%。

5個月花了658億元，碧桂園成了另一種意義上的“地王”。除了建房子，碧桂園拿這麼多地未來將用來幹什麼？一直是輿論關注的焦點，也值得行業思考。

在今年年初的碧桂園 2019 年度會議上，碧桂園集團董事局主席楊國強說，未來，碧桂園的三個重點是：地產、農業、機器人。

一切都在佈局中。地產依然是碧桂園的核心業務，只是相對於傳統地產的商業模式，碧桂園正在逐步變化，特別在文旅地產版塊，今年以來更是動作不斷。規模發展到一定階段，跨界轉型尋求新增長點成為房企的必經之路。消費升級下，文旅融合已成大勢所趨，越來越多的房企佈局文旅產業，搶佔各線城市的稀缺資源。早在去年8月，碧桂園就將旗下購物中心、社區商業等6大業務進行整合，成立文商旅集團。今年以來，碧桂園文商旅集團更是設立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州6個區域。

碧桂園文商旅融合的模式實際上就是文旅地產，目前大的文旅項目都有商業的，酒店是文旅項目的一個重要版塊，這種模式是未來發展的大方向。這方面的代表作之一碧桂園·鳳凰城，佈局貴州省貴陽東面，佔地約9750餘畝，總建築面積超千萬方，是碧桂園27年匠心打造而成的集度假、休閒、娛樂、康養、教育、生活為一體的文旅度假綜合大城。其中，約14萬方酒店的體量規劃，包含多所五星級度假酒店、商務酒店及特色的精品民宿等精緻居住場所。

Chapter 2

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世茂成“併購王”的真實意圖

有的靠拿地佈局未來商業，有的則靠併購來開展自己新的商業版圖，世茂是一個典型的代表。

根據21世紀經濟報道統計，6月5日晚間，廣州粵泰集團公告，將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓予世茂房地產，總交易對價約8.4億元。

這已是今年3月份以來世茂的第8次併購。在不到三個月的時間裡，世茂已先後完成對包括泰禾、明發、萬通、粵泰11個項目的收購，累計斥資約126.8億元。其中對泰禾集團項目的收購就達7個，交易對價約為77億。

去年銷售超1700億以及充裕的現金，是世茂發力併購的底氣。在今年3月27日的業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾明確表示，會繼續加大併購力度；2019年銷售目標2100億元，有望重回國內房企前十。（注：2018年排在第11位）

一系列併購背後的真實意圖是什麼？許世壇認為，目前是房企併購的好時機，在償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力，而世茂的優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。

數據顯示，世茂房地產的淨負債率連續7年保持60%以下的水平；同時，融資成本也保持在業內的低水平，2018年融資成本為5.8%，連續4年保持在6.00%以下。2018年，世茂實現回款額1374億元，同比大漲70.4%，回款率為78%，也為今年大量的收併購提供了充裕的資金。

值得注意的是，收併購的背後，酒店是世茂發展的一個重要分支。數據顯示，過去兩年，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產；2018年內，世茂有46億收入來自酒店經營、商業運營、物業管理及其他業務，同比增長26.9%。世茂對持有物業的收入增長期許是連續三年要達到40%。在近兩年的業績會中，許榮茂和許世壇也都提到，對酒店等平臺進行分拆上市的計劃。

去年的11月20日，上海佘山世茂洲際酒店正式開業，迅速成為朋友圈、小紅書、抖音等各大社交軟件平臺上的網紅酒店。這座下探到地表以下88米，依附深坑崖壁而建的“深坑”酒店，是目前世界上海拔最低的酒店，當然也是最高端大氣上檔次的酒店之一。

有意思的是，作為國內高端酒店代表之一，世茂酒店融合了現代與傳統、奢華與典雅的新中式風範，幾乎每一家世茂酒店，都成了城市地標，說它是“跨界酒店中玩得最好的房企“，一點也不為過。”

世茂在與很多國際酒店管理公司合作之外，一直在不斷地發展自己的品牌酒店。2017年，世茂集團與喜達屋資本集團合資成立了全新酒店公司——世茂喜達酒店管理公司，佈局中國酒店中高端市場。截止目前，世茂喜達旗下運營及籌開中的酒店共有59家，其中9家已經正式投入運營。以一二線城市及新興經濟、旅遊目的地城市為佈局重點。除了聚集國內市場，世茂喜達也將觸角延伸至東南亞市場。

所以，世茂的併購動作對酒店業務的發展也將“水大魚大”，未來幾年應該更值得期待。

Chapter 3

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外來房企決戰大灣區的激烈博弈

除了以上兩家明星房企的典型性商業事件，今年一二季度以來，有一個地方成為房企角逐的熱土——大灣區。

粵港澳大灣區正迎來一批新玩家。據經濟觀察報報道，從2016年至今，世茂、首創、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹州、龍湖、融創、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企爭相湧入粵港澳大區的“戰場”。在大部分外來房企的全盤戰略中，粵港澳大灣區未來可期許的規模佔比幾乎都介於20%-30%。相比於京津冀、長三角等城市群，除卻區域本身所具備的規劃利好之外，粵港澳大灣區的市場空間、准入多元化，都是這些房企青睞角逐的緣由。

眾多房企的積極介入，對酒店業發展無疑是一個巨大推動。“粵港澳大灣區”概念於2016年提出，從數據來看，2017-2018年廣州、深圳及臨近的城市仍有較多的酒店簽約量，酒店投資呈上升趨勢。新簽約酒店主要集中在中高檔，尤其是高檔酒店，可見，該地客戶群體有很強的消費能力。

根據浩華數據，截至2017年，粵港澳大灣區現有酒店數量中廣州和深圳排在前兩位，緊隨其後的惠州、佛山、珠海、東莞都是與四個中心城市相鄰的城市，它們與鄰近的中心城市之間有一定的組團效應，例如珠海與澳門，深圳與東莞等。香港和澳門由於土地面積較小，人口總量少，酒店供應數量少。

因此，大灣區依然是酒店投資佈局的良地，大型地產開發商和國際一線大牌們擠破頭湧向大灣區。2017年與2018年，廣州、深圳及臨近的城市(珠海、佛山和惠州)都具有較多的酒店簽約數量。新簽約酒店的檔次主要集中在中檔和中高檔型，佔比達到55%;高檔酒店佔比約為40%；其餘5%的酒店為經濟型酒店。

而據不完全統計，未來新酒店的佈局，60%的背後有地產商的影子。

Chapter 4

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地產二代全面接班的酒店猜想

一個值得關注的現象。這兩年，大多數中國地產界老一代人物大多已步入退休之年，儘管商界精英往往“超長服役”，但為了企業與家族的傳承，中國地產二代們都在有意或無意的安排下走入了公眾的視野。

今年5月28日，91歲高齡的香港首富李兆基正式宣佈退休，他的兩個兒子——56歲的李家傑和48歲的李家誠，也於同日正式接棒。近年來，孫喆一（融創）、陳昱含（中南）、陳弘倪（祥生）、曾俊凱（弘陽）等一批年輕的85後甚至90後地產二代開始逐步走到臺前，在房企擔當要職，開啟了接班之路。當然，這裡面也包括正式接班不久就幹得風生水起的碧桂園的楊惠妍和世茂的許世壇。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇

與出生草莽的父輩相比，這批年輕的地產二代出生環境優渥，接受過良好的教育，多數有留學經歷。他們的逐步崛起，也勢必為傳統的房地產企業注入新鮮的血液。有趣的是，這些地產二代特別擅長站在風口，比如都非常重視文旅地產的佈局。文旅地產的業態往往十分豐富，大多包含住宅、酒店、商鋪、遊樂、公共，甚至農業等性質，對開發運營的要求很高，而這些似乎難不倒剛剛“主政”的地產二代們。

舉個融創大公子孫喆一的例子。孫喆一，出生於1990年1月，是融創中國董事局主席孫宏斌的長子，2019年初，融創完成了以“地產+”為前提的四大戰略板塊全新佈局，包括融創地產、融創服務、融創文旅和融創文化，孫喆一任融創文化總裁。雖然文化和文旅版塊還是相對獨立，但正如孫宏斌期望的那樣：“我們現在的文化集團和文旅集團結合起來就是中國的迪士尼模式。”——孫喆一正承擔著孫宏斌期望構建“東方好萊塢”及融創文化成為“中國版迪士尼”的重任。

融創文化總裁 孫喆一

單單融創文旅在全國已經佈局了10座文旅城，4個文旅度假區和9個文旅小鎮，其中涵蓋39個樂園、24個商業和70家星級酒店。

——所有這些，似乎都離不開孫喆一這些地產二代們努力的影子，而所有這些地產商的風雲變遷，或將可能重構中國酒店業的新版圖。未來已來。

END

主筆觀察

高Sir

高鬆元，原新浪區域總編輯、騰創新媒體學院創始人、商業空間研究學者、財經專欄作家。目前研究興趣主要集中在旅遊、酒店及大住宿、長租公寓、聯合辦公、商業地產等新空間領域。

※本文僅代表作者個人觀點，非邁點網立場