上週末回家，隔壁的阿姨憂心忡忡的問：

“聽說你在房地產行業工作，南四環的XX項目怎麼樣？前年7月買了新房，買的時候13800了，怎麼現在聽說13000都能買了？這130平的房子，裡算外算就要賠掉10萬啊。”

對這位阿姨的遭遇，我既理解又痛心。曾經的房地產黃金時代已經結束。現在買房必須有挑有撿，閉著眼睛買房，還指望買到就能漲價的年代已經過去了。

以史為鑑，我們有必要總結一下這些價格暗降的樓盤，房價為何下降？與此同時，哪些項目表現亮眼？背後的原因究竟是什麼？

這些房子，入手2年居然虧了！

從2017年6月出臺限價政策以來，鄭州市房地產已經橫盤兩年，一些區域、某些項目，具體的價格有漲有跌。

2018.01-2019.03新房市場商品住宅成交量價

（數據來源：貝殼新房鄭州策略中心）

這背後，其中比較重要的原因在於，限價政策出來後，鄭州市場區域穩定，當浪潮褪去，人們不再著急搶房，市場更理性，各個項目也逐漸迴歸到市場價格。

其實，從本質上來說，每個項目出售的房子都是一個商品，價值決定價格，供求影響價格，然而市場反應總有滯後性，因此，不少項目自身預期高於其市場本身價值時，就會出現購房者高位站崗的情況發生。

1、 產品定位失誤，導致產品價格不被市場接受。

2017年6月，北區大盤正商家河家開盤，高層精裝均價15300元/平米。

2018年6月，項目再次開盤，高層帶裝修均價15000元/平米。

而到了2019年3月，項目二期毛坯開盤，價格居然到了12500元/平米左右。

正商家河家二期效果圖

作為正商繼北龍湖善水上境之後開盤的第二個精裝修小區，家河家項目推出之初，曾經寄託著正商由高性價比走量轉向品質路線的殷殷寄望，恰逢惠濟北區在2016年、2017年的大火，“工作向東、生活向北”口號響徹鄭州，因此，家河家早期一直作為正商品質轉型提升的產品售賣，定出了15000元/平米以上的較高價格。

然而，惠濟北區近兩年來樓盤廝殺激烈，短時間內正商又難以扭轉在購房者心中的固有印象，加上正商此前做精裝的經驗較少，項目精裝修標準、樣板間又遲遲未定，市場對其並不買單，直到今年產品精裝轉向毛坯，價格回調，家河家才重新進入熱銷榜單。

與家河家面臨同樣處境的還有二七新區的昌建君悅府和旭輝正榮首府，都是剛需氣質相對明顯的區域裡，特立獨行的改善產品，相對來說，產品自然是無可挑剔，但市場去化率卻與區域的剛需項目相差較大，當市場情況不好時，這類項目價格自然更容易打個折扣。

2、同片區CEO盤，開盤價格過高。

CEO盤，顧名思義，樓盤中的高富帥、白富美，通常情況下，這類樓盤位置不差，產品更是同區域樓盤中的佼佼者，通常配有花園、泳池、會所、地暖等頂級配套，堪稱是購房者中的CEO才會買的樓盤。

但是，還是要奉勸一句，同片區的CEO盤，買來就是用來享受的，剛需或者介意後續升值空間的購房者最好不要碰。

這類樓盤比較典型的有高新區XX城，4月份，XX城推出高層6#，賣到15500/㎡左右的均價，對比一期曾經賣出的18000/㎡左右的均價，目前的價格確實回調了不少。當時，項目帶精裝約18000元/㎡的價格，高於高新老城區的均價15000元/平米左右，是妥妥的CEO盤。

同樣的，經開區的碧桂園天璽也是此類項目的代表作之一，2017年9月，筆者曾到訪售樓部，當時天璽要價23000元/平米左右，甚至要求標價3000元/平米的裝修一次性付清。而在距離天璽不遠處，同樣作為碧桂園天字系的天悅高層精裝修僅售18500元/平米左右，直線距離僅2.5公里，價格差距如此懸殊，令人印象深刻。

碧桂園天璽項目鳥瞰圖

隨著市場調整，目前，碧桂園天璽的價格已經回調到了18500元左右，算是回到了經開老城區的正常價格。

由此，我們可以得出結論，在純改善區域，人們更注重產品體驗情況下，所謂CEO盤市場較大，而在改善屬性不那麼明顯的區域，更適合剛需或地緣購房者，市場一旦不好，CEO盤價格鬆動的風險則相對更大一些。

3、慎重買遠郊區域，行情變涼，遠郊區域先跌。

從近兩年的各區域的價格變化來看，主城區價格穩中有漲，而相對來說，在市場行情相對轉冷的去年年底，遠郊市場相對來說受到的影響更大。

比較明顯的有滎陽、綠博，甚至惠濟北的大河路沿線區域。

2018年9月底，金科天籟城開出洋房13000元/平米的價格，而一個月後的金科博翠書院小鎮開盤更狠，直接開到高層9500元/㎡，洋房11500元/㎡的價格，而在當時，綠博的高層價格普遍在11000、12000元/㎡，洋房產品卻賣了原本高層的價格，引發市場熱潮。春江水暖鴨先知，果然，隨著2018年下半年房地產整體市場的收縮，緊接著，綠博的許多項目都來了一些價格回調。

金科天籟城項目鳥瞰圖

因此，我們得出結論：市場漲時，人們對市場的信心增強，此時的樓盤增長的較快，但市場冷卻，人們最先拋棄的，也正是遠郊的市場。

房子的價值有哪些因素組成

為了買到合適的房子，我們需要從根本上，理解房地產的邏輯，以及全面的瞭解房子的價值組成。

通盤綜合分析來看，樓盤的價值包括

1、 項目地段價值（包含區域位置、發展定位、未來發展空間等）。

2、 周邊配套（地鐵、學校、商業、環境、醫院等）。

3、 產品價值（開發商、綠化、小區設計、戶型等）。

4、 服務價值（樓盤後需提供的物業、社區服務等）。

以此為據，可以判斷樓盤的價位是否已經超出了目前的價格高點。

當然，兩年內升值比較高，並不代表未來長時期內一定是獲益最大的樓盤。正如資本市場波瀾詭譎，目前的市場價值，反映的是目前人們對區域的信心，在高點，高位入手的風險可能更大，此時，價格下調的樓盤更適合人們關注。

因此，購房者買房，更應該在對區域有宏觀認知的基礎上，在當前價格與項目價值之間做出應有判斷，切忌盲目追漲殺跌。

市場表現更好，這些樓盤緣何突出？

要說鄭州近兩年來，價格增長比較大的樓盤，綠都瀾灣算一個，融信奧體世紀算一個，還有高新區的謙祥錢隆城、還有經開濱河的信保春風十里，鄭州各個方位，都湧現出了近兩年在房產市場，表現比較亮眼的項目。

1、產品價值、項目利好逐漸落地。

2019年6月15日，綠都瀾灣七期開盤，單價直逼15000，清盤。

綠都瀾灣的開盤，直接把管南片區帶入單價15000的新時代。

而1年前的1月21日，綠都瀾灣四期項目，開售價格為13300元/平米左右。

作為管南比較知名的均好型項目，瀾灣以近地鐵+有學校+開發商靠譜，贏得了不少青睞。隨著項目周邊配套的持續落地，開盤價格從13000-15000，也是逐漸穩步走高。

項目產品+價值利好逐漸落地，瀾灣價值已經得到了認可。

2、 整體區域紅利顯現，推動整體區域均價上漲。

近兩年來看，常西湖片區、管南片區是最明顯的代表。管南片區因為小李莊站落地，整個片區價值得到提升，而常西湖新區規格更高，四大中心以及全國少數民族運動會將整個區域迅速催熟，成了近兩年來風頭最勁的兩大區域。

除了上文提到的綠都瀾灣，常西湖融信奧體世紀也是其中代表，憑藉整個常西湖片區較快的發展速度，奧體世紀由去年剛開盤時的13750元/㎡，躍升到目前的14700元/㎡。

目前，管南項目的平均售價已經到達了15000元/㎡，而常西湖新區的各個項目也基本上14000元/平米。這個價格對比兩年前，也有著大約1000-1500元/平米左右的增長。

3、入手時，項目價格處於區域底價。

這類項目代表性的有謙祥錢隆城。

高新區區域一直競爭激烈，在2017年，高新區金科城、榮盛祝福花語水岸、碧桂園西湖、保利文化廣場等數個樓盤發力，當時的錢隆城很不起眼。無論是從開發商、還是戶型設計、整體的產品似乎都與其他項目存在一些差距，錢隆城的售賣情況一直不溫不火。

到去年10月份，人們悄悄地發現，謙祥錢隆城價格變化了。售賣價格已經達到14800元/平米左右。對比2017年7月的13200元/平米左右，基本上也上漲了1600元/平米左右，一躍成為高新區明星樓盤。

由此可見，買房時，我們需要結合樓盤的價值，也就是上文講到的四大價值，具體分析，綜合多種因素，去選擇利好更多，短板更少的樓盤。

結語：

源源不斷的人口湧入，城市發展的日新月異，鄭州作為河南省域單核城市，決定了從長遠來看，鄭州的房價仍然是上行趨勢。

但是，在如今不動產財產佔據人們重要資產的前提下，沒有人願意看到自己的財產縮水，哪怕是短期之內，因此，我們應該慎重的選擇房子。

選擇錯誤付出的代價，任何人都承擔不起！

基於此，關注房子價格，結合樓盤的各項條件，分析項目價值，當目前在售價格低於項目價值，就是找到了撿漏的好項目！

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