如果房地產市場=股市，怎麼從基本面去分析房市？
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
咱們今天從幾個房市的熱點去著手，類比一下股市，看看股市與房市有哪些相似之處。
1.學區房-併購重組
學區房，從某種意義上講是房產市場的衍生品，是教育資源分配不均衡的結果，相對於普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
咱們今天從幾個房市的熱點去著手，類比一下股市，看看股市與房市有哪些相似之處。
1.學區房-併購重組
學區房，從某種意義上講是房產市場的衍生品，是教育資源分配不均衡的結果，相對於普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。
隨著房地產市場調控政策的收緊，學區房的投資優勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在房市的低迷期，學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。
雖然說學區房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學校而放棄了自己想要的生活動能。但大多數實際情況卻並非是這樣的，因為投資房產就相當於投資了相應的教育資源，那麼房產本身的價值雖然依舊存在，但在投資的總值中比重就相對變小了。
尤其是在相對成熟的老城區中，優質學校的周邊往往充斥著大量的老舊房產，如果拋開教育資源的話，這處房產可能價值並不高，但就是因為它的周邊有了優質的學校，所以使得它的價值暴增。
這就像一家業績一般甚至虧損的小型上市公司，併購重組了一家未上市的大型優質公司，由於財務合表的緣故，大公司的業績水平可以輕易填補小公司的虧空，使得這家上市公司的價值飛漲。
當然這種併購重組更像是借殼上市，比如巨人網絡借殼世紀遊輪，我們看下圖中，2016年的淨利潤相比14年暴漲了100多倍。
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
咱們今天從幾個房市的熱點去著手，類比一下股市，看看股市與房市有哪些相似之處。
1.學區房-併購重組
學區房，從某種意義上講是房產市場的衍生品，是教育資源分配不均衡的結果，相對於普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。
隨著房地產市場調控政策的收緊，學區房的投資優勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在房市的低迷期，學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。
雖然說學區房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學校而放棄了自己想要的生活動能。但大多數實際情況卻並非是這樣的，因為投資房產就相當於投資了相應的教育資源，那麼房產本身的價值雖然依舊存在，但在投資的總值中比重就相對變小了。
尤其是在相對成熟的老城區中，優質學校的周邊往往充斥著大量的老舊房產，如果拋開教育資源的話，這處房產可能價值並不高，但就是因為它的周邊有了優質的學校，所以使得它的價值暴增。
這就像一家業績一般甚至虧損的小型上市公司，併購重組了一家未上市的大型優質公司，由於財務合表的緣故，大公司的業績水平可以輕易填補小公司的虧空，使得這家上市公司的價值飛漲。
當然這種併購重組更像是借殼上市，比如巨人網絡借殼世紀遊輪，我們看下圖中，2016年的淨利潤相比14年暴漲了100多倍。
另一種情況，就像滴滴收購Uber中國，2016年8月1日，滴滴出行宣佈與Uber(優步)全球達成戰略協議,滴滴出行將收購優步中國的品牌、業務、數據等全部資產在中國大陸運營。雙方達成戰略協議後,滴滴出行和Uber全球將相互持股,成為對方的少數股權股東。
滴滴出行創始人兼董事長程維將加入Uber全球董事會。Uber創始人Travis Kalanick也將加入滴滴出行董事會。收購完成後，滴滴也將因此成為唯一一家BAT共同投資的企業。據傳，滴滴估值將高達350億美元。
這種情況和併購重組有些類似，但是是屬於兩強聯合，如果類比到房市中來說，就是在優質學校周邊的優質房產，本來普通的學區房就要比一般的房產更貴，而優質的學區房更是比普通的高出20%以上的價格。所以投資學區房往往意味著升值的空間更大。
2. 熱門地段----高利潤，低市盈率
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
咱們今天從幾個房市的熱點去著手，類比一下股市，看看股市與房市有哪些相似之處。
1.學區房-併購重組
學區房，從某種意義上講是房產市場的衍生品，是教育資源分配不均衡的結果，相對於普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。
隨著房地產市場調控政策的收緊，學區房的投資優勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在房市的低迷期，學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。
雖然說學區房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學校而放棄了自己想要的生活動能。但大多數實際情況卻並非是這樣的，因為投資房產就相當於投資了相應的教育資源，那麼房產本身的價值雖然依舊存在，但在投資的總值中比重就相對變小了。
尤其是在相對成熟的老城區中，優質學校的周邊往往充斥著大量的老舊房產，如果拋開教育資源的話，這處房產可能價值並不高，但就是因為它的周邊有了優質的學校，所以使得它的價值暴增。
這就像一家業績一般甚至虧損的小型上市公司，併購重組了一家未上市的大型優質公司，由於財務合表的緣故，大公司的業績水平可以輕易填補小公司的虧空，使得這家上市公司的價值飛漲。
當然這種併購重組更像是借殼上市，比如巨人網絡借殼世紀遊輪，我們看下圖中，2016年的淨利潤相比14年暴漲了100多倍。
另一種情況，就像滴滴收購Uber中國，2016年8月1日，滴滴出行宣佈與Uber(優步)全球達成戰略協議,滴滴出行將收購優步中國的品牌、業務、數據等全部資產在中國大陸運營。雙方達成戰略協議後,滴滴出行和Uber全球將相互持股,成為對方的少數股權股東。
滴滴出行創始人兼董事長程維將加入Uber全球董事會。Uber創始人Travis Kalanick也將加入滴滴出行董事會。收購完成後，滴滴也將因此成為唯一一家BAT共同投資的企業。據傳，滴滴估值將高達350億美元。
這種情況和併購重組有些類似，但是是屬於兩強聯合，如果類比到房市中來說，就是在優質學校周邊的優質房產，本來普通的學區房就要比一般的房產更貴，而優質的學區房更是比普通的高出20%以上的價格。所以投資學區房往往意味著升值的空間更大。
2. 熱門地段----高利潤，低市盈率
熱門地段是一個很寬泛的概念，可以是市中心附近，商業中心附近，辦公區附近等等，在投資這類房產的時候，一般不是已賣出為目的，而是以租賃為目的，因為熱門的地段的房租相對較高，也就更加容易回收成本。
我們知道在股市中，一隻股票的市盈率，通俗的講就是表示這家上市公司不吃不喝多少年的總淨利潤可以買下這家公司。
類比到房市中，每個月的房租，就相當於股票市場中上市公司每個月的淨利潤，而高利潤，在總值不變的情況下就意味著低市盈率，更何況本身在熱門地段中的房產升值就比較快，這就相當於在股市中，這隻股票市盈率低，而且股價還處在上升通道中，這樣的股票不可多得。而這樣的房產也一樣非常具有投資價值。
2. 不可複製性----產品唯一性
不可複製性是什麼意思？在一個城市中有很多待開發的地段，而這些地段中，因為其地理位置，面積大小，周邊環境等等不同因素，也會呈現出不同的投資價值，比如在一個面積相對較小的地理位置，周邊環境也很不錯的情況，其樓盤的建造受土地面積的限制無法大幅度擴展，那麼就可以說，這些已經建好的房產就具有不可複製性的特點。
相反的，有些地區的新樓盤剛建好後，起初也是具有不可複製性的，但因為城市規劃等原因，周邊又開始新建樓盤了，那麼原本的不可複製性就不存在了，投資者需要關注這類信息，防止房產套在自己手中無法順利變現。
另外還有一種情況就是屬於老城區的房產，因為一般老城區很難有突破性的規劃，格局已經無法有太大的改變，更無法有任何的擴展性，如果結合其周邊環境等因素，依舊是較為優選的投資。
如果類比到股市中，這就相當於上市公司的產品具有唯一性的特點，比如片仔癀600436，因為其是國家保密配方，一類中藥保護品種，所以具有唯一性的特徵，市場中沒有任何同類競爭的品種，想這類的還有東阿阿膠000423，雲南白藥000538等產品唯一性的醫藥類股票，科大訊飛002230，奧飛動漫002292等技術唯一性的科技類股票，黃河旋風600172，山東如意002193等生產工藝唯一性的工業類股票，這類股票在市場中基本沒有競爭對手，或者很少有且不構成威脅的同類競爭產品，所以其盈利能力比較強。
但是相反的，有些上市公司一開始掌握著一項技術的唯一性，但由於社會的發展，科技的進步，其被新技術所取代，或者其技術的門檻之前較高，但被其他競爭對手攻破且進化，這就像我上面舉到的房產中的例子一樣，起初具有不可複製性，但無奈被規劃，其價值大打折扣。
這種情況在股市中也有，比如網宿科技300017，其以前也是創業板的大權重，是可以和東方財富，樂視網一起放在自選中觀察創業板動向的指標股，其主營業務是CDN，佔收入比例90%以上，什麼是CDN呢？簡單講就是可以讓你打開網頁更快的一種技術，在CDN領域還是藍海的時候，網宿科技佔領了這片陣地守著這個金礦成為了創業板的大權重，但是由於各大網站的紛紛崛起，而CDN技術的門檻不算高，所以這些網站從原來網宿科技的客戶變成了它的對手，現在越來越多的公司拿到CDN的牌照，技術也在不斷成熟，網宿科技技術的唯一已經不存在了，其投資優勢相對也就沒那麼大了。
4.周邊資源
周邊資源包括教育資源，商業資源，醫療資源，交通資源等，這些資源越齊全，說明這處房產所在的社區越成熟，變現相對比較容易，這類房產的收益性並不是特別高，但是較為穩定，比較適合自住+投資的模式。
那麼他和股市有何相同的方面呢？其實我不太想牽強附會的去說有什麼直接的關聯，但是如果仔細的去觀察，也確實會有些類似，比如教育資源，就可以把他比較分紅高，住的是房子，享受的確實教育帶來的氛圍，房產的增值能力也許不太強，但是孩子在一個學習氛圍濃厚的地區內學習，其附加的品格卻是無法估量的。
又比如交通資源，節約的是時間的成本，商業資源其實也是一樣，商業繁榮的地區，一系列的配套資源必然齊備。而醫療資源更有一些潛在買方群體。
5.品牌
最近在股市中有出現了一個新的概念叫“超極品牌”，構成這個概念的個股都是龍頭白馬股，比如美的集團，海康威視，順豐控股，貴州茅臺，中國神華等等，這些股票的價值不止於業績和股價，更有口碑這種隱形的價值。
對於房市來說，一個著名的房地產公司建造的樓盤，必然會比那些小公司更具投資價值，像萬科，恆大地產，綠地地產，碧桂園，保利地產等等，因為這些公司的口碑可以讓購房者無形中增加信任感，促進交投的活躍。
幾年前還是牛市的時候，人們談論的最多的就是股票，而如今，朋友圈、地鐵、飯桌上談論最多的就是買房。這種社會群體注意力的轉移，恰恰印證著財富的轉移，這種局面往往是由許多因素觸發的。
咱們今天從幾個房市的熱點去著手，類比一下股市，看看股市與房市有哪些相似之處。
1.學區房-併購重組
學區房，從某種意義上講是房產市場的衍生品，是教育資源分配不均衡的結果，相對於普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。
隨著房地產市場調控政策的收緊，學區房的投資優勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在房市的低迷期，學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。
雖然說學區房要以居住功能為主，房子是要住很久的，不能為了學校而放棄了自己想要的生活動能。但大多數實際情況卻並非是這樣的，因為投資房產就相當於投資了相應的教育資源，那麼房產本身的價值雖然依舊存在，但在投資的總值中比重就相對變小了。
尤其是在相對成熟的老城區中，優質學校的周邊往往充斥著大量的老舊房產，如果拋開教育資源的話，這處房產可能價值並不高，但就是因為它的周邊有了優質的學校，所以使得它的價值暴增。
這就像一家業績一般甚至虧損的小型上市公司，併購重組了一家未上市的大型優質公司，由於財務合表的緣故，大公司的業績水平可以輕易填補小公司的虧空，使得這家上市公司的價值飛漲。
當然這種併購重組更像是借殼上市，比如巨人網絡借殼世紀遊輪，我們看下圖中，2016年的淨利潤相比14年暴漲了100多倍。
另一種情況，就像滴滴收購Uber中國，2016年8月1日，滴滴出行宣佈與Uber(優步)全球達成戰略協議,滴滴出行將收購優步中國的品牌、業務、數據等全部資產在中國大陸運營。雙方達成戰略協議後,滴滴出行和Uber全球將相互持股,成為對方的少數股權股東。
滴滴出行創始人兼董事長程維將加入Uber全球董事會。Uber創始人Travis Kalanick也將加入滴滴出行董事會。收購完成後，滴滴也將因此成為唯一一家BAT共同投資的企業。據傳，滴滴估值將高達350億美元。
這種情況和併購重組有些類似，但是是屬於兩強聯合，如果類比到房市中來說，就是在優質學校周邊的優質房產，本來普通的學區房就要比一般的房產更貴，而優質的學區房更是比普通的高出20%以上的價格。所以投資學區房往往意味著升值的空間更大。
2. 熱門地段----高利潤，低市盈率
熱門地段是一個很寬泛的概念，可以是市中心附近，商業中心附近，辦公區附近等等，在投資這類房產的時候，一般不是已賣出為目的，而是以租賃為目的，因為熱門的地段的房租相對較高，也就更加容易回收成本。
我們知道在股市中，一隻股票的市盈率，通俗的講就是表示這家上市公司不吃不喝多少年的總淨利潤可以買下這家公司。
類比到房市中，每個月的房租，就相當於股票市場中上市公司每個月的淨利潤，而高利潤，在總值不變的情況下就意味著低市盈率，更何況本身在熱門地段中的房產升值就比較快，這就相當於在股市中，這隻股票市盈率低，而且股價還處在上升通道中，這樣的股票不可多得。而這樣的房產也一樣非常具有投資價值。
2. 不可複製性----產品唯一性
不可複製性是什麼意思？在一個城市中有很多待開發的地段，而這些地段中，因為其地理位置，面積大小，周邊環境等等不同因素，也會呈現出不同的投資價值，比如在一個面積相對較小的地理位置，周邊環境也很不錯的情況，其樓盤的建造受土地面積的限制無法大幅度擴展，那麼就可以說，這些已經建好的房產就具有不可複製性的特點。
相反的，有些地區的新樓盤剛建好後，起初也是具有不可複製性的，但因為城市規劃等原因，周邊又開始新建樓盤了，那麼原本的不可複製性就不存在了，投資者需要關注這類信息，防止房產套在自己手中無法順利變現。
另外還有一種情況就是屬於老城區的房產，因為一般老城區很難有突破性的規劃，格局已經無法有太大的改變，更無法有任何的擴展性，如果結合其周邊環境等因素，依舊是較為優選的投資。
如果類比到股市中，這就相當於上市公司的產品具有唯一性的特點，比如片仔癀600436，因為其是國家保密配方，一類中藥保護品種，所以具有唯一性的特徵，市場中沒有任何同類競爭的品種，想這類的還有東阿阿膠000423，雲南白藥000538等產品唯一性的醫藥類股票，科大訊飛002230，奧飛動漫002292等技術唯一性的科技類股票，黃河旋風600172，山東如意002193等生產工藝唯一性的工業類股票，這類股票在市場中基本沒有競爭對手，或者很少有且不構成威脅的同類競爭產品，所以其盈利能力比較強。
但是相反的，有些上市公司一開始掌握著一項技術的唯一性，但由於社會的發展，科技的進步，其被新技術所取代，或者其技術的門檻之前較高，但被其他競爭對手攻破且進化，這就像我上面舉到的房產中的例子一樣，起初具有不可複製性，但無奈被規劃，其價值大打折扣。
這種情況在股市中也有，比如網宿科技300017，其以前也是創業板的大權重，是可以和東方財富，樂視網一起放在自選中觀察創業板動向的指標股，其主營業務是CDN，佔收入比例90%以上，什麼是CDN呢？簡單講就是可以讓你打開網頁更快的一種技術，在CDN領域還是藍海的時候，網宿科技佔領了這片陣地守著這個金礦成為了創業板的大權重，但是由於各大網站的紛紛崛起，而CDN技術的門檻不算高，所以這些網站從原來網宿科技的客戶變成了它的對手，現在越來越多的公司拿到CDN的牌照，技術也在不斷成熟，網宿科技技術的唯一已經不存在了，其投資優勢相對也就沒那麼大了。
4.周邊資源
周邊資源包括教育資源，商業資源，醫療資源，交通資源等，這些資源越齊全，說明這處房產所在的社區越成熟，變現相對比較容易，這類房產的收益性並不是特別高，但是較為穩定，比較適合自住+投資的模式。
那麼他和股市有何相同的方面呢？其實我不太想牽強附會的去說有什麼直接的關聯，但是如果仔細的去觀察，也確實會有些類似，比如教育資源，就可以把他比較分紅高，住的是房子，享受的確實教育帶來的氛圍，房產的增值能力也許不太強，但是孩子在一個學習氛圍濃厚的地區內學習，其附加的品格卻是無法估量的。
又比如交通資源，節約的是時間的成本，商業資源其實也是一樣，商業繁榮的地區，一系列的配套資源必然齊備。而醫療資源更有一些潛在買方群體。
5.品牌
最近在股市中有出現了一個新的概念叫“超極品牌”，構成這個概念的個股都是龍頭白馬股，比如美的集團，海康威視，順豐控股，貴州茅臺，中國神華等等，這些股票的價值不止於業績和股價，更有口碑這種隱形的價值。
對於房市來說，一個著名的房地產公司建造的樓盤，必然會比那些小公司更具投資價值，像萬科，恆大地產，綠地地產，碧桂園，保利地產等等，因為這些公司的口碑可以讓購房者無形中增加信任感，促進交投的活躍。