房屋租賃合同稅金應由誰繳納？

案情簡介

2008年12月，不遠萬里來到上海謀職的維吉妮，與房東程先生簽訂《租賃合同》，約定由程先生將位於本市威海路某號一處商品房，以月租金人民幣1.3萬元(以下金額均為人民幣)的價格，出租給維吉妮1年，租期從2008年12月7日至2009年12月6日，保證金為2.6萬元。雙方還設定：“除合同另有約定外，程先生應於租賃關係消除且維吉妮遷空、點清並付清所有應付費用後的當天，將保證金全額無息退還維吉妮。”2009年10月27日，雙方在原《租賃合同》的基礎上籤訂《續租補充協議》，約定租賃期限延長至2011年2月1日，對保證金及相關條款未做出新的約定。2011年1月31日，作風嚴謹的維吉妮退租將房屋交還程先生，雙方簽署了《房屋租賃退房交接清單》。2011年3月18日，維吉妮起訴法院稱，續租合同期限屆滿後，自己不再續租並於2011年1月31日辦理了退房交房，但程先生至今未按約返還保證金，請求法院判令程先生返還保證金及利息損失。

庭審時，程先生辯稱，合同簽訂時雙方曾約定租金不含發票稅價格，自己所提供發票及代開發票而產生的稅金應由維吉妮承擔。認為在維吉妮租賃期間臥室進口牆紙多處破損，客廳餐廳牆壁多處損壞，影響再出租的租金損失5.2萬元，聲稱維吉妮應承擔該修復費用，還尚存未結清的租賃期間電費、燃氣費數百元，應從保證金中抵扣。針對房東主張的未付清電費、燃氣費，維吉妮認可在退還保證金中抵扣。

法院審理

依據雙方簽訂的合同，期限屆滿後維吉妮不再續租，並辦理了退房交接手續，程先生應當將保證金作返還。涉及保證金返還，因維吉妮確有部分費用在搬離時未能付清，符合雙方簽署的《租賃合同》中拒絕返還保證金的條件。現維吉妮已同意在保證金中予以抵扣，程先生應當於本判決生效之日，將抵扣費用後保證金剩餘部分無息返還給維吉妮。但程先生主張曾替維吉妮承擔開具發票的稅金，因《租賃合同》對此沒有約定，且開具發票本身就是出租人的法定義務，該抗辯法院不予採信。涉及程先生辯稱房屋在出租中遭損，則可另行主張起訴，遂法院判決由上海籍的房東程先生給付法國房客維吉妮保證金25494.30元。

律師評析

我國合同法第五十二條規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。稅收是國家以法律、行政法 規的強制性規定的形式授權實施的行政徵收活動。稅收項目、納稅義務人(或稱納稅人)、稅率等均由法律、行政法規規定。《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第三條：“任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規相牴觸的決定一律無效，稅務機關不得執行，並應當向上級稅務機關報告。納稅人應當依照稅收法律、行政法規的規定履行納稅義務;其簽訂的合同、協議等與稅收法律、行政法規相牴觸的，一律無效”。根據營業稅暫行條例和個人所得稅法的相關規定，對出租房屋獲取租金所應繳納的營業稅、個人所得稅的納稅人是出租人，且營業稅的計稅基數是出租人向承租人所收取的全部價款和價外費用。本案中，雙方雖然約定：“租金不含發票稅價格”，也就是程先生所說的若由其提供發票及代開發票而產生的稅金應由維吉妮承擔。但是，若租賃合同租金

應交納的稅金由承租方繳納，明顯具有偷稅、漏稅意圖，不僅企圖非法轉移納稅義務，而且有非法降低計稅基數以便漏稅的嫌疑，違反了稅收徵管規定，屬無效的合同條款。根據合同法第五十六條的規定，無效的合同條款自始沒有法律約束力，故本案中房東程先生無權要求承租人維吉妮承擔他自己應繳的稅金，人民法院對其抗辯沒有采納是正確的。