農村宅基地能買嗎?土地承包到期後怎麼辦?這些問題有答案
注:本文較長,都是乾貨,值得收藏。
寫這篇文章,動機來源於小編在悟空問答上的一次答題:十年後土地到期了,下一輪30年不變,如果這期間土地擁有者去世了,土地如何處理?我的答案得到了很多人的關注,並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要,把大家普遍關心的問題,好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜,要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章,並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點,展開來說說,不扯廢話,與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
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寫這篇文章,動機來源於小編在悟空問答上的一次答題:十年後土地到期了,下一輪30年不變,如果這期間土地擁有者去世了,土地如何處理?我的答案得到了很多人的關注,並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要,把大家普遍關心的問題,好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜,要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章,並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點,展開來說說,不扯廢話,與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出,本輪農村土地承包期限到期後,再延期30年。這無疑是個好消息,《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺,從法律上把一些模糊的,容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包(1998-2028)過程中,存在以下現象:
1、1998年以後出生的農村人口,沒趕上土地承包,名下無地,除非村裡預留有機動用地,從機動用地中分給他們,但村裡的機動用地一般較少,且多被村民佔了(如我家分了兩畝地,土地周邊有一部分機動地,我家把這部分機動地也種了,雖然承包合同中不包含這部分機動地,但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財,睜隻眼閉隻眼,不會強行收回)。
2、1998-2028年期間,承包家庭中有人去世,但名下的土地仍歸該家庭(或其繼承人)使用。
這樣一來,就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村,她在孃家的地會保留,除非丈夫所在村有機動用地,願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶,仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地,以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節,會很複雜,非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後,我的理解是:村裡會做土地分包的重新調整,這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減,按照實際人口進行分配。不然,98年後出生的農戶仍然分不到地,既不公平,也會帶來不穩定。
注:本文較長,都是乾貨,值得收藏。
寫這篇文章,動機來源於小編在悟空問答上的一次答題:十年後土地到期了,下一輪30年不變,如果這期間土地擁有者去世了,土地如何處理?我的答案得到了很多人的關注,並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要,把大家普遍關心的問題,好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜,要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章,並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點,展開來說說,不扯廢話,與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出,本輪農村土地承包期限到期後,再延期30年。這無疑是個好消息,《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺,從法律上把一些模糊的,容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包(1998-2028)過程中,存在以下現象:
1、1998年以後出生的農村人口,沒趕上土地承包,名下無地,除非村裡預留有機動用地,從機動用地中分給他們,但村裡的機動用地一般較少,且多被村民佔了(如我家分了兩畝地,土地周邊有一部分機動地,我家把這部分機動地也種了,雖然承包合同中不包含這部分機動地,但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財,睜隻眼閉隻眼,不會強行收回)。
2、1998-2028年期間,承包家庭中有人去世,但名下的土地仍歸該家庭(或其繼承人)使用。
這樣一來,就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村,她在孃家的地會保留,除非丈夫所在村有機動用地,願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶,仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地,以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節,會很複雜,非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後,我的理解是:村裡會做土地分包的重新調整,這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減,按照實際人口進行分配。不然,98年後出生的農戶仍然分不到地,既不公平,也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定:禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房,不得為其辦理土地使用權證。因此,如果你是城鎮居民,個人購買了農民住房,你擁有的只是住房財產所有權,但沒有土地使用權證,土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時,你得到的只有地上物(住房)補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後,他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後,沒有獲得批准重建,該宅基地使用權將由村集體收回。所以,如果你屬於這種情況,想把原來房子拆掉重建,就會面臨審批問題,並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況,非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋,可以獲頒集體土地使用權證,但會註明:該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口,父親去世後,他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況,可以看出:城市居民通過買賣獲得農民住宅,只是獲得住房財產權,沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況,你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
注:本文較長,都是乾貨,值得收藏。
寫這篇文章,動機來源於小編在悟空問答上的一次答題:十年後土地到期了,下一輪30年不變,如果這期間土地擁有者去世了,土地如何處理?我的答案得到了很多人的關注,並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要,把大家普遍關心的問題,好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜,要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章,並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點,展開來說說,不扯廢話,與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出,本輪農村土地承包期限到期後,再延期30年。這無疑是個好消息,《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺,從法律上把一些模糊的,容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包(1998-2028)過程中,存在以下現象:
1、1998年以後出生的農村人口,沒趕上土地承包,名下無地,除非村裡預留有機動用地,從機動用地中分給他們,但村裡的機動用地一般較少,且多被村民佔了(如我家分了兩畝地,土地周邊有一部分機動地,我家把這部分機動地也種了,雖然承包合同中不包含這部分機動地,但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財,睜隻眼閉隻眼,不會強行收回)。
2、1998-2028年期間,承包家庭中有人去世,但名下的土地仍歸該家庭(或其繼承人)使用。
這樣一來,就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村,她在孃家的地會保留,除非丈夫所在村有機動用地,願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶,仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地,以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節,會很複雜,非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後,我的理解是:村裡會做土地分包的重新調整,這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減,按照實際人口進行分配。不然,98年後出生的農戶仍然分不到地,既不公平,也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定:禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房,不得為其辦理土地使用權證。因此,如果你是城鎮居民,個人購買了農民住房,你擁有的只是住房財產所有權,但沒有土地使用權證,土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時,你得到的只有地上物(住房)補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後,他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後,沒有獲得批准重建,該宅基地使用權將由村集體收回。所以,如果你屬於這種情況,想把原來房子拆掉重建,就會面臨審批問題,並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況,非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋,可以獲頒集體土地使用權證,但會註明:該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口,父親去世後,他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況,可以看出:城市居民通過買賣獲得農民住宅,只是獲得住房財產權,沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況,你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
三、集體經營性建設用地
集體經營性建設用地,一般就是鄉鎮企業用地,包括倉庫、設備設施、辦公場所佔用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三條規定,“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法,由國務院另行制定。”
也就是說,土地管理法修正案鼓勵集體經營性建設用地入市,且與國有建設用地同價同權、同等入市。這樣,能盤活大量的集體建設用地。
在城市用地越來緊張的情況下,如何不佔用農用地,又能滿足用地需求?集體經營性建設用地入市提供了很好的解決方案。
工商企業其實可以換種思路,不要總打農村耕地的主意,通過農用地轉為建設用地來進行開發,可以去利用農村為數不少的經營性建設用地。
注:本文較長,都是乾貨,值得收藏。
寫這篇文章,動機來源於小編在悟空問答上的一次答題:十年後土地到期了,下一輪30年不變,如果這期間土地擁有者去世了,土地如何處理?我的答案得到了很多人的關注,並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要,把大家普遍關心的問題,好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜,要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章,並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點,展開來說說,不扯廢話,與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出,本輪農村土地承包期限到期後,再延期30年。這無疑是個好消息,《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺,從法律上把一些模糊的,容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包(1998-2028)過程中,存在以下現象:
1、1998年以後出生的農村人口,沒趕上土地承包,名下無地,除非村裡預留有機動用地,從機動用地中分給他們,但村裡的機動用地一般較少,且多被村民佔了(如我家分了兩畝地,土地周邊有一部分機動地,我家把這部分機動地也種了,雖然承包合同中不包含這部分機動地,但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財,睜隻眼閉隻眼,不會強行收回)。
2、1998-2028年期間,承包家庭中有人去世,但名下的土地仍歸該家庭(或其繼承人)使用。
這樣一來,就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村,她在孃家的地會保留,除非丈夫所在村有機動用地,願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶,仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地,以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節,會很複雜,非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後,我的理解是:村裡會做土地分包的重新調整,這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減,按照實際人口進行分配。不然,98年後出生的農戶仍然分不到地,既不公平,也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定:禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房,不得為其辦理土地使用權證。因此,如果你是城鎮居民,個人購買了農民住房,你擁有的只是住房財產所有權,但沒有土地使用權證,土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時,你得到的只有地上物(住房)補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後,他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後,沒有獲得批准重建,該宅基地使用權將由村集體收回。所以,如果你屬於這種情況,想把原來房子拆掉重建,就會面臨審批問題,並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況,非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋,可以獲頒集體土地使用權證,但會註明:該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口,父親去世後,他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況,可以看出:城市居民通過買賣獲得農民住宅,只是獲得住房財產權,沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況,你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
三、集體經營性建設用地
集體經營性建設用地,一般就是鄉鎮企業用地,包括倉庫、設備設施、辦公場所佔用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三條規定,“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法,由國務院另行制定。”
也就是說,土地管理法修正案鼓勵集體經營性建設用地入市,且與國有建設用地同價同權、同等入市。這樣,能盤活大量的集體建設用地。
在城市用地越來緊張的情況下,如何不佔用農用地,又能滿足用地需求?集體經營性建設用地入市提供了很好的解決方案。
工商企業其實可以換種思路,不要總打農村耕地的主意,通過農用地轉為建設用地來進行開發,可以去利用農村為數不少的經營性建設用地。
四、未利用地開發
未利用土地指農用地、集體建設用地之外,還未利用,需要經過治理才能使用的土地。
主要包括:沙地、鹽鹼地、荒草地等。未利用地按照權屬,也分為國有未利用地,集體未利用地。集體未利用地主要是“四荒地”,荒山、荒溝、荒丘、荒灘。要取得使用權,需要與集體簽訂協議。
土地管理法中規定:開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的,經縣級以上人民政府依法批准,可以確定給開發單位或者個人長期使用。
也就是說,國有未利用地,如果開發用於農業生產,經縣政府批准,可以長期使用。這也是保護開發土地者的合法權益,提高開墾未利用地的積極性。
工商企業也可以對未利用地進行開墾開發,既幫助國家增加了可用土地,也能低成本獲得農業生產經營用地。
總之,農村土地是寶藏,是價值窪地,關鍵看你怎麼用好。