農村宅基地能買嗎？土地承包到期後怎麼辦？這些問題有答案
注：本文較長，都是乾貨，值得收藏。
寫這篇文章，動機來源於小編在悟空問答上的一次答題：十年後土地到期了，下一輪30年不變，如果這期間土地擁有者去世了，土地如何處理？我的答案得到了很多人的關注，並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要，把大家普遍關心的問題，好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章，並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說，不扯廢話，與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
注：本文較長，都是乾貨，值得收藏。
寫這篇文章，動機來源於小編在悟空問答上的一次答題：十年後土地到期了，下一輪30年不變，如果這期間土地擁有者去世了，土地如何處理？我的答案得到了很多人的關注，並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要，把大家普遍關心的問題，好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章，並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說，不扯廢話，與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出，本輪農村土地承包期限到期後，再延期30年。這無疑是個好消息，《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺，從法律上把一些模糊的，容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包（1998-2028）過程中，存在以下現象：
1、1998年以後出生的農村人口，沒趕上土地承包，名下無地，除非村裡預留有機動用地，從機動用地中分給他們，但村裡的機動用地一般較少，且多被村民佔了（如我家分了兩畝地，土地周邊有一部分機動地，我家把這部分機動地也種了，雖然承包合同中不包含這部分機動地，但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財，睜隻眼閉隻眼，不會強行收回）。
2、1998-2028年期間，承包家庭中有人去世，但名下的土地仍歸該家庭（或其繼承人）使用。
這樣一來，就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村，她在孃家的地會保留，除非丈夫所在村有機動用地，願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶，仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地，以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節，會很複雜，非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後，我的理解是：村裡會做土地分包的重新調整，這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減，按照實際人口進行分配。不然，98年後出生的農戶仍然分不到地，既不公平，也會帶來不穩定。
注：本文較長，都是乾貨，值得收藏。
寫這篇文章，動機來源於小編在悟空問答上的一次答題：十年後土地到期了，下一輪30年不變，如果這期間土地擁有者去世了，土地如何處理？我的答案得到了很多人的關注，並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要，把大家普遍關心的問題，好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章，並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說，不扯廢話，與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出，本輪農村土地承包期限到期後，再延期30年。這無疑是個好消息，《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺，從法律上把一些模糊的，容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包（1998-2028）過程中，存在以下現象：
1、1998年以後出生的農村人口，沒趕上土地承包，名下無地，除非村裡預留有機動用地，從機動用地中分給他們，但村裡的機動用地一般較少，且多被村民佔了（如我家分了兩畝地，土地周邊有一部分機動地，我家把這部分機動地也種了，雖然承包合同中不包含這部分機動地，但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財，睜隻眼閉隻眼，不會強行收回）。
2、1998-2028年期間，承包家庭中有人去世，但名下的土地仍歸該家庭（或其繼承人）使用。
這樣一來，就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村，她在孃家的地會保留，除非丈夫所在村有機動用地，願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶，仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地，以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節，會很複雜，非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後，我的理解是：村裡會做土地分包的重新調整，這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減，按照實際人口進行分配。不然，98年後出生的農戶仍然分不到地，既不公平，也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定：禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房，不得為其辦理土地使用權證。因此，如果你是城鎮居民，個人購買了農民住房，你擁有的只是住房財產所有權，但沒有土地使用權證，土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時，你得到的只有地上物（住房）補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後，他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後，沒有獲得批准重建，該宅基地使用權將由村集體收回。所以，如果你屬於這種情況，想把原來房子拆掉重建，就會面臨審批問題，並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況，非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋，可以獲頒集體土地使用權證，但會註明：該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口，父親去世後，他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況，可以看出：城市居民通過買賣獲得農民住宅，只是獲得住房財產權，沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況，你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
注：本文較長，都是乾貨，值得收藏。
寫這篇文章，動機來源於小編在悟空問答上的一次答題：十年後土地到期了，下一輪30年不變，如果這期間土地擁有者去世了，土地如何處理？我的答案得到了很多人的關注，並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要，把大家普遍關心的問題，好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章，並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說，不扯廢話，與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出，本輪農村土地承包期限到期後，再延期30年。這無疑是個好消息，《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺，從法律上把一些模糊的，容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包（1998-2028）過程中，存在以下現象：
1、1998年以後出生的農村人口，沒趕上土地承包，名下無地，除非村裡預留有機動用地，從機動用地中分給他們，但村裡的機動用地一般較少，且多被村民佔了（如我家分了兩畝地，土地周邊有一部分機動地，我家把這部分機動地也種了，雖然承包合同中不包含這部分機動地，但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財，睜隻眼閉隻眼，不會強行收回）。
2、1998-2028年期間，承包家庭中有人去世，但名下的土地仍歸該家庭（或其繼承人）使用。
這樣一來，就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村，她在孃家的地會保留，除非丈夫所在村有機動用地，願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶，仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地，以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節，會很複雜，非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後，我的理解是：村裡會做土地分包的重新調整，這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減，按照實際人口進行分配。不然，98年後出生的農戶仍然分不到地，既不公平，也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定：禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房，不得為其辦理土地使用權證。因此，如果你是城鎮居民，個人購買了農民住房，你擁有的只是住房財產所有權，但沒有土地使用權證，土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時，你得到的只有地上物（住房）補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後，他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後，沒有獲得批准重建，該宅基地使用權將由村集體收回。所以，如果你屬於這種情況，想把原來房子拆掉重建，就會面臨審批問題，並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況，非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋，可以獲頒集體土地使用權證，但會註明：該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口，父親去世後，他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況，可以看出：城市居民通過買賣獲得農民住宅，只是獲得住房財產權，沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況，你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
三、集體經營性建設用地
集體經營性建設用地，一般就是鄉鎮企業用地，包括倉庫、設備設施、辦公場所佔用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三條規定，“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。”
也就是說，土地管理法修正案鼓勵集體經營性建設用地入市，且與國有建設用地同價同權、同等入市。這樣，能盤活大量的集體建設用地。
在城市用地越來緊張的情況下，如何不佔用農用地，又能滿足用地需求？集體經營性建設用地入市提供了很好的解決方案。
工商企業其實可以換種思路，不要總打農村耕地的主意，通過農用地轉為建設用地來進行開發，可以去利用農村為數不少的經營性建設用地。
注：本文較長，都是乾貨，值得收藏。
寫這篇文章，動機來源於小編在悟空問答上的一次答題：十年後土地到期了，下一輪30年不變，如果這期間土地擁有者去世了，土地如何處理？我的答案得到了很多人的關注，並有網友留言提出了不少生活中遇到的農村土地問題。小編覺得很有必要，把大家普遍關心的問題，好好分析下並提供參考觀點。
農村土地很複雜，要完全說清楚可能得寫本書。小編之前也寫過相關文章，並在悟空問答上回答過有關農村土地的幾個問題。本文主要圍繞幾個重要的點，展開來說說，不扯廢話，與大家交流分享這些年小編本人對農村土地的一些思考。
一、土地承包期限到期後的延期問題
10+9大已提出，本輪農村土地承包期限到期後，再延期30年。這無疑是個好消息，《農村土地承包法》修訂案也將盡快出臺，從法律上把一些模糊的，容易產生紛爭的地方予以明確。
這一輪土地承包（1998-2028）過程中，存在以下現象：
1、1998年以後出生的農村人口，沒趕上土地承包，名下無地，除非村裡預留有機動用地，從機動用地中分給他們，但村裡的機動用地一般較少，且多被村民佔了（如我家分了兩畝地，土地周邊有一部分機動地，我家把這部分機動地也種了，雖然承包合同中不包含這部分機動地，但實際上歸我家使用了。村集體為了和氣生財，睜隻眼閉隻眼，不會強行收回）。
2、1998-2028年期間，承包家庭中有人去世，但名下的土地仍歸該家庭（或其繼承人）使用。
這樣一來，就會存在“活人沒地、死人佔地”的情況。
3、村裡的女性嫁到外村，她在孃家的地會保留，除非丈夫所在村有機動用地，願意分一塊給她。
4、農戶轉為非農戶，仍然佔有農村土地。國家近年提倡非農戶自願、有償地讓出原來承包地，以保證村集體農戶的耕種土地權利。但具體到操作細節，會很複雜，非農戶一般也不願意讓出土地。
2028年到期後，我的理解是：村裡會做土地分包的重新調整，這時候就會把新生人口、去世人口、遷出遷入人口做一個增減，按照實際人口進行分配。不然，98年後出生的農戶仍然分不到地，既不公平，也會帶來不穩定。
二、宅基地使用權問題
農村宅基地使用權主要涉及兩個問題。
1、戶主能否把宅基地上的住房出賣給城鎮居民。
有關法律法規明確規定：禁止城鎮居民到農村購買宅基地、農民住宅、小產權房，不得為其辦理土地使用權證。因此，如果你是城鎮居民，個人購買了農民住房，你擁有的只是住房財產所有權，但沒有土地使用權證，土地使用權證仍屬於原農民。面臨拆遷時，你得到的只有地上物（住房）補償。
2、部分非農戶仍佔有宅基地。
農戶轉為非農戶後，他原有的宅基地使用權可以保留。但如果房屋拆除後，沒有獲得批准重建，該宅基地使用權將由村集體收回。所以，如果你屬於這種情況，想把原來房子拆掉重建，就會面臨審批問題，並且既有可能會被集體把宅基地使用權收回。
還有一種情況，非農戶通過合法繼承佔有宅基地上的房屋，可以獲頒集體土地使用權證，但會註明：該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。如獨生兒子為城市戶口，父親去世後，他可以通過繼承父親房屋而獲得宅基地使用權。
綜合這兩種情況，可以看出：城市居民通過買賣獲得農民住宅，只是獲得住房財產權，沒有宅基地使用權。且國家明令禁止這種行為。
即便是第二種情況，你能順利辦下集體使用權證也很不容易。
三、集體經營性建設用地
集體經營性建設用地，一般就是鄉鎮企業用地，包括倉庫、設備設施、辦公場所佔用的土地。《土地管理法修正案》草案的新增第六十三條規定，“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法，由國務院另行制定。”
也就是說，土地管理法修正案鼓勵集體經營性建設用地入市，且與國有建設用地同價同權、同等入市。這樣，能盤活大量的集體建設用地。
在城市用地越來緊張的情況下，如何不佔用農用地，又能滿足用地需求？集體經營性建設用地入市提供了很好的解決方案。
工商企業其實可以換種思路，不要總打農村耕地的主意，通過農用地轉為建設用地來進行開發，可以去利用農村為數不少的經營性建設用地。
四、未利用地開發
未利用土地指農用地、集體建設用地之外，還未利用，需要經過治理才能使用的土地。
主要包括：沙地、鹽鹼地、荒草地等。未利用地按照權屬，也分為國有未利用地，集體未利用地。集體未利用地主要是“四荒地”，荒山、荒溝、荒丘、荒灘。要取得使用權，需要與集體簽訂協議。
土地管理法中規定：開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。
也就是說，國有未利用地，如果開發用於農業生產，經縣政府批准，可以長期使用。這也是保護開發土地者的合法權益，提高開墾未利用地的積極性。
工商企業也可以對未利用地進行開墾開發，既幫助國家增加了可用土地，也能低成本獲得農業生產經營用地。
總之，農村土地是寶藏，是價值窪地，關鍵看你怎麼用好。