話說北宋年間，南方建康城有個達官貴人尋歡作樂的地方，叫集紅閣。集紅閣裡除了純粹的歡場女子，也有賣藝不賣身的歌舞妓，可常在河邊走，哪有不溼鞋的？遇到開出好價錢的客人，歌舞妓也就在金錢面前放下了尊嚴。
棲雲就是裡面的歌舞妓，年方十九。她十四歲時為給病重的父親籌藥錢被賣到集紅閣，五年的歲月過去了，棲雲出落得如花似玉，楚楚動人，而且彈得一手好琴，點她的達官貴人特別多。
可只是賣藝弄不到好價錢，精於算計的鴇母把棲雲叫來，說：“棲雲，你吃我的喝我的，現在長大成人了，是該回報的時候了。樑老爺出八十兩要你的初苞，你看著辦吧！”
一想到六十多歲的樑老爺那枯樹皮般的面容和貪婪猥瑣的樣子，棲雲兩腿發軟，“撲通”跪下：“媽媽，求您不要把我賣給樑老爺，這等於讓我去死。”
鴇母眼睛一翻：“幹我們這行的，還想保留清白？樑老爺是差了點，但未必後面的老爺會比他強。給你一個月時間，你要再不答應，那就由不得你了。”
棲雲哭道：“如果我要贖身，那得要多少錢？”
“哼，雖然你人不值錢，但我培養你花了大本錢，至少得五百兩。”
棲雲這些年拼命賣藝賣唱，大部分銀子叫鴇母拿去了，她連一百兩都湊不齊，何況五百兩。集紅閣中被逼霸王硬上弓、不得不墮落的姐妹不在少數，棲雲急得頭髮脫落，心身憔悴。其實她心裡一直有一個人，他就是與她青梅竹馬一起長大的吳青。可惜吳青家道中落，父母早逝，現在只是個賣書的小販，哪有能力幫助棲雲呢？
兩人偷偷在小院裡相見，相擁而泣。他們是鄰居，兩家沒有院牆，以一株柳樹為界。一陣風起，片片柳絮隨風飄舞，如同雪花一般，沾得兩人滿身滿臉都是。
吳青決定賣掉書店和小院來為棲雲贖身，他四處奔走，本來已經找到買主談好價錢，可是一天夜裡，書店和小院同時起了大火，幸好吳青跑得快，人沒事，可那些能換錢的家當全沒了，屋子僅餘黑黑漆漆的空架。門口的那棵柳樹，被燒焦了葉子，光禿禿的半死不活。
這事是樑老爺乾的。他一廂情願地相中了棲雲，現在要出六百兩收她做小妾，可棲雲執意不從，樑老爺發現她居然和吳青有交情，吳青還要賣掉家當為她贖身，因妒心起了惡念。
兩把火讓吳青連吃飯的本錢都沒了，哪來錢給心上人贖身？他終日借酒消愁，恍惚度日。
樑老爺把價錢提高到七百兩，鴇母一遍遍相逼，棲雲傷心欲絕，整日啼哭。
鴇母見棲雲讓七百兩打了水漂，又不好好接客做生意，一怒之下只給她一日一餐，其他開銷也全部減半。可偏偏日漸消瘦、神色憂鬱的棲雲在人眼裡，別有一番病西施般的楚楚動人，打她主意的人更多了。
為了支撐起吳青和自己的生活，棲雲不得不又出來接客賣藝。這天，集紅閣來了位老者，點名要見棲雲，他看上去比樑老爺還老，面容青黑，走路顫巍巍的，好像風吹就要倒。
老人看到棲雲，眼神如炬，看得棲雲直發毛：“老人家，你盯著我看幹嗎？”老人走上前，用乾枯的指頭往棲雲額頭上一點，說道：“罪過、罪過。”說罷揚長而去。好奇怪的老人啊，不聽小曲也不要陪酒。棲雲回到自己的房間，發現被老人點過的額頭有塊黑印，她拿手巾去擦，可不得了，這一擦越擦越大，棲雲急了，忙拿水來清洗，可是，那黑印像起風的黑雲，很快蔓延到整個面部，簡直比鍾馗還要醜陋。
棲雲嚇壞了，趕緊去郎中那裡問診，可惜，整個建康城沒有一個郎中能說出所以然，只說棲雲是中了邪。原本如花似玉水靈靈的棲雲一下子成了面如黑炭的醜女人，她身價大跌，再也沒有人點她的鐘。樑老爺移情別戀，不再打棲雲的主意。
鴇母十分氣惱，把棲雲從香閨趕出來，趕去後堂做雜役，挑水、劈柴、洗衣等髒活累活都扔給了棲雲。失勢鳳凰不如雞，棲雲終日以淚洗面，不知自己到底是得罪了誰，會遭此厄運。
再說吳青，喝了一段時日的酒，直喝到無錢再買酒，他才想起該去看看棲雲了，只怕她已經嫁給了財大氣粗的樑老爺，就算是做小妾，也總比跟著他這個一無所有的窮小子要好。
偷偷來到集紅閣，見到面容醜陋，正在劈柴的棲雲，吳青嚇了一大跳：“你是棲雲麼？你的臉怎麼了？你為什麼到後堂做粗活？”
棲雲羞愧地掩面哭泣：“我已經這副模樣，你就再也不要來找我了。”
聽了棲雲的訴說，吳青拉住她的手：“我們遍尋名醫，總會治好你的病。”
“我們哪來的治病錢？何況這病也是治不好的。你好好找個女子成親吧。”棲雲放聲大哭。
“不，我愛的是你！我這就去和鴇母商量。”
吳青的痴情深深打動了棲雲，他臨走時，棲雲塞給他一些銀子，她知道他已身無分文。
棲雲毀容後，不僅不能幫鴇母賺錢，還因其醜陋嚇跑過客人，鴇母當她是賠錢貨，如今居然有人要買她，她真是巴不得，十兩銀子就便宜賣給了吳青。
棲雲出得集紅閣，就與吳青在被燒焦的老屋裡舉辦了婚禮。鄰里都嘲笑吳青被燒壞了腦袋，竟然娶了個醜如黑炭的女人，但吳青毫不在意。兩人用棲雲在集紅閣留存的幾十兩銀子，修復老屋重新開起了書店，夫婦二人夫唱婦隨，恩愛甜蜜。棲雲雖然失去了美麗，但比任何時候都幸福。
院中的柳樹被那場大火燒過後，已近枯死，棲雲與吳青成親後，柳樹幹枯的樹枝居然冒出了綠色，吐出了新芽，讓小院重新煥發了生機。
一天，吳青在書店至晚未歸，棲雲做好飯菜放在柳樹下的小桌上等著夫君回來，等著等著，她感覺睏倦，就靠在涼榻上睡著了，恍恍惚惚夢到那位點她額頭、讓她毀容的老者來到了小院，他神采奕奕，比當初精神多了。
棲雲問他：“你為何要害我？”
老人笑道：“我在害你麼？你現在不是過得很好嗎？”說罷，他摘下柳枝上的一片柳葉放入茶盅中，一揮袖子，化成煙不見了。
棲雲醒來後，發現桌上茶盅中，果然有一片柳葉，茶水已被柳葉泡成了淡綠色。是柳葉自己落下的，還是真有老神仙來過？
棲雲喝下了那杯茶，茶水剛落肚，棲雲便感覺臉上奇癢，她忍不住用手帕去擦，擦得手帕黑乎乎的，還有一股燒焦的味道，並從臉上落下如炭屑般的黑渣。
等吳青忙完生意回到家來，見到妻子大驚：“娘子，你的臉怎麼了？”
對著銅鏡一看，棲雲大吃一驚，她臉上醜陋的黑斑居然全部不見了，又恢復了昔日光豔照人的粉嫩肌膚。
院中的柳樹新枝隨風起舞，似在吟語。棲雲恍然大悟：莫非是柳樹化成神仙，來救她出苦海，成全他們這段姻緣？
夫妻二人恭恭敬敬地向柳樹跪下磕了三個頭。從此，他們稱這株柳樹為媒人，愛護有加，每逢年節都要焚香叩拜。柳樹一年年粗壯，吳青和棲雲夫婦也跟著身體康健，都活過百歲方才去世。