提出“最小租住面積為4平米” 比上海、深圳還要小
未來杭州市場上可能會有更多的小戶型租房供應
作為全國首批12個開展住房租賃試點的城市之一，杭州動作迅猛，在前期網上徵求意見的基礎上，昨天，正式發佈了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》（簡稱《試點方案》）。
《試點方案》明確了包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監管等5個方面的19條工作舉措。
全新推出的“租房紅利”中，對於出租一族來說，最大的利好，就是杭州將大大增加一批出租房。這些出租房不僅僅是房東的私房，還有來自於開發商、政府新建的“樓房”。
《試點方案》提出，“未來三年，新增租賃住房總量佔新增商品住房總量的30%。”
這到底能提供多少新的出租房呢？按照透明售房網數據，2014年1月1日至2017年8月29日，杭州全區（不包含富陽、臨安）增加了商品房32萬套，其中的30%就是9萬6千套。如果未來三年杭州商品房增加保持目前這樣的勢頭，那麼至少增加近10萬套租賃住房。
增加租賃住房供應，將從加大公租房供應力度、增加租賃住房用地有效供應、盤活存量土地和用房、允許成套住房按間出租、鼓勵和規範個人出租閒置房源等多方面共同推進實施。
拿公租房來說，杭州市公租房保障制度已實施9年，截至2017年5月底，公共租賃住房累計保障約4.7萬戶家庭，其中市本級約2.9萬戶、區級約1.8萬戶。《試點方案》中明確指出將繼續大力發展公租房建設，未來5年保有總量不少於8萬套。
“十三五”增加近591萬平方米村集體留用地
部分“城中村”已在考慮建租賃房
要建設更多的租賃房房源，就要有相對應的土地。這一點，在新出臺的《試點方案》中也已經提及，其中一個途徑，“要探索村集體10%留用地上建設租賃住房。市區國有住房租賃企業可參與集體建設用地的租賃住房建設。新（改）建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。”
杭州從去年底全面啟動了城中村改造計劃，全市2017年就計劃徵遷34468戶，截至8月15日，已累計完成簽約34835戶（完成率101%）、拆除24560戶（完成率71%）。到“十三五”末的2020年，共要改造178個城中村，增加近591萬平方米的集體10%留用地，相當於4/5的西湖。
縱觀杭州現有的村集體留用地，大致分為三類，大部分村子都青睞建設綜合體，例如水晶城、城西銀泰城等等，直接坐收租金；還有一些村子則在留用地上建設小產權房出售，這類房子都是商電商水；剩下的部分則是建設特色小鎮、藝術園、賓館等產業。
記者昨天採訪了西湖區、下城區、拱墅區、江乾區6個正在拆遷城中村的村經濟合作社的相關負責人，其中2個表示已經明確要在留用地引入綜合體建設，4人表示還未確定留用地最後使用方式，《試點方案》出臺後，會和村民開會，考慮是否要建設租賃用房。
除了集體留用地外，《試點方案》還提出：“在住宅用地供地方面，結合城西科創大走廊、城東智造大走廊、錢塘江金融港灣等產業發展和人才引進的需要，確定一定比例作為人才專項租賃住房用地。並在2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地試點。”
杭州市國土資源局的有關人員表示，9月杭州主城區將有24宗土地出讓，蕭山區和餘杭區分別有7宗土地出讓，並規定土地溢價率達70%後，將由競價轉為競自持商品房屋面積。自持商品房屋全部公開對外租賃，不得“以租代售”或通過其他方式變相銷售。其他相關具體細則還在研究制定中。
杭州房產專家大老哥預測，杭州有可能很快迎來一場專門的出租租賃住房用地拍賣。“7月24日，上海就首批公開出讓的兩幅出租租賃住房用地成交，採取‘只租不售’模式，價格也只有市場價的兩三成，這樣可以保證將來房租不會太貴。而杭州對於國家的租房新政反應非常迅速，接下去肯定也會在土地方面做出動作。”
鏈家研究院院長楊現領也認為，這將有效促進人口城市化的進程，讓大量新市民住有所居。
兩個突破——
客廳可以改成單間出租
最小租住面積為4平米
可以出租的房子增多了，是不是意味著房租會下降呢？
對此，多位房產專家都認為，等到租賃住房政策落地後，租金肯定會有一定程度下降，生活成本將會降低，這些也將進一步增加杭州對外來人才的吸引度。
浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，租金的漲跌主要是看供求關係。今年是杭州的拆遷大年，城中村大量拆遷導致租賃房源緊張，目前租金的確已經漲了不少了。但這只是暫時的，等到房源供應量大時，自然會平抑租金，達到動態平衡。
很多人不約而同地提到，在《試點方案》中，“在符合規則的情況下，客廳可以改成單間出租”；以及“最小租住面積為4平米”，對於租房市場來說是一個大突破，這兩個政策一旦落實，將極大增加杭州租賃住房的供應面積。
據瞭解，為了增加住房需求，一線城市在人均最小居住面積限制上都有所下調，北京已經由原來的22平米下降到15平米；上海為5平米；廣州為15平米；深圳為6平米。
難道以後可以建造4平米的租住房間？譬如，原本一個20平米的房間，過去只能容許2-3個人居住，現在允許住最多5個人，這就可以群租了？
不是的。《試點方案》中還進一步針對“群租房”制定了相關規範——
出租的每個房間人均租住使用面積不得低於4平方米，餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。推行全市統一的住房租賃合同示範文本。
也就是說，拒絕群租，鼓勵合租。
此舉一出，不僅未來市場上將會有更多的小戶型租房供應，也能加快杭州城市化進程，增大杭州對於年輕人才的吸引力。
專家們認為，短期內，暴增的租賃住房供應量將衝擊租金價格和房價。此外，租住面積縮小，租金總價也會降低，政策實施後的租金或許比之前要低上不少，這對於人才來說，有極大的吸引力。時間長了，當人口和租房市場再次平衡後，房租和房價都會趨於平穩。
搭建智慧租房平臺 加強中介信用體系
《試點方案》中還提出了，培育住房租賃市場供應主體包括扶持國有企業發展規模化租賃、扶持發展專業化住房租賃企業、規範住房租賃中介機構、鼓勵和規範個人出租住房等4點措施。
近年來，杭州租賃房市場規模每年呈10%左右的速度增長。根據主要房地產租賃經紀機構提供的數據，今年上半年杭州住房租賃市場交易量較去年同期增加9.0%；市場需求持續高位，6月市場租賃需求較1月增長約30%。
根據市場現狀，《試點方案》中提到支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場。選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點企業。落實個人出租住房優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規範個人出租住房行為，支持個人委託住房租賃企業和中介機構出租住房。
而針對規範中介機構，杭州住保房管局也有了新動作，在8月9日，房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團，就合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺舉行簽約儀式。
將來，這個智慧租賃平臺，既能注重監管、又突出服務，既注重實用、又突出創新，呈現七大亮點：實人認證、全方位核驗、一站式服務、評價系統、信用體系、網上支付、多通道在線簽約。
加強住房租賃市場監管方面，《試點方案》提出，將長租公寓、開發企業自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源等納入服務平臺監管，推進部門間信息共享。為住房租賃經營主體、出租人、承租人提供網上“一站式”服務。
（都市快報 記者 嶽雁 喬天月 插圖 連誠）