來源：羊城晚報
選擇較新的二手高層學區房對“打工族”二孩媽來說壓力不小
即便重新粉刷也難掩“高齡”窘況
除了“老破小”，老東山幾乎沒有300萬元以下的學區房
新晉二孩媽果斷入市
{主人公：關晴
年齡：30歲出頭
去年年底，新廣州人關晴升級為二孩媽。如今有兒有女，成為別人心目中的幸福媽媽。不過，她也有煩心事——孩子的入學問題。
明年，兒子就要上小學了，當年剛結婚時由於兩人還沒有入戶廣州，她和老公在番禺租了套兩房單位，環境還不錯，就是配套學校不怎麼樣。如今，一家人已入戶廣州，具備買房資格。考慮再三，關晴打算結束租房生活，在老城區買套學區房，初步範圍就圈定在自己上班的中山一路附近。她算了一下，自己最大限度可以籌得160萬元，大概能買總價300萬元以下的房子。
廣鐵一小的學區房是她的首選，因為聽同事說，廣鐵一小升廣鐵一中的比例較大，而兩所學校距離又比較近，價格相對實惠。
“這個片區稍微新一點的二手房單價基本都要7萬元以上，我們一家四口，至少也得買套兩房單位。”如果選擇二三十年樓齡的框架結構房子，單價也要六萬元左右，就算是50多平方米的兩房單位，總價也要300多萬元，離她的預算還差一點點。
於是，關晴只能選三四十年樓齡的“老破小”，“這些房子價格雖然稍低，但實用率高，30多平方米就有一房，40多平方米有兩房，200多萬元就能買到。”
她認為，對於日常負擔較大的二孩來說，“老破小”確實是個入讀好學校的高性價比之選。“按照市面報價，一個小孩的擇校費至少要十多萬元，還不算各種人情費，也就是說，兩個孩子加起來要三四十萬元。未來擇校條件會不斷收緊，孩子能否擇校成功還是個問題。”她分析，未來學區房的漲幅可能不如以前大，但在全面二孩年代，大家對學區房的需求肯定不小，投資保值估計沒有問題。
在算清楚賬之後，關晴選擇果斷入市！
二孩媽媽賬單目標物業東園新村某住宅結構混合結構樓齡近40年面積49.5平方米間隔兩房總價265萬元，加上稅費、中介費等，總支出約280萬元
因為房子較舊，只能申請20年左右商業貸款，目前主流利率是基準利率上浮10%，貸款132.5萬元月供9000元左右。如果不買學區房，要租一套差不多的房子，月租金約4000元。也就是說，買房月供比租房多大約5000元，一年下來，租房可以節省6萬元。不過，租房想讀名校要交擇校費，之前有人花大約15萬元搞掂，到關晴小女兒入學時，估計擇校已非常困難，即便可以擇校，費用也會水漲船高，兩個孩子加起來得40萬元左右，這個費用大約是6年多月供與租金的差價。
關晴覺得買套“老破小”還是很划算的，畢竟，前幾年投資股票，收益還沒趕上物價增幅，“學區房的年平均增幅至少不會比物價增幅更低。多給幾十萬元，二十年後家裡多套房子，孩子也不用冒擇校風險，也無需擔心房東突然斷租全家人要流離失所，非常划算。”
（文/圖 羊城晚報記者 樑棟賢 漫畫/采采）
{ 升讀初一女娃媽棄買為租
主人公：劉玥
年齡：40歲出頭
由於具備特長生資格，劉玥的女兒小升初去年被廣鐵一中錄取。她原居住在越秀西部，離學校較遠，因此，近期打算搬到學校附近居住。
是買還是租？劉玥考察了一下市場，兩房是他們一家的最低配置，若選混合結構的房子，50平方米左右有兩房，月租金大概4000元左右，樓層不同，售價是260萬-300萬元；而60平方米左右的兩房單位，月租金約4500元左右，售價是350萬-400萬元；若選新一點的高層商品房，80多平方米兩房單位月租金是5000元左右，售價600多萬元。
若按照五成20年按揭、上浮10%利率計算，劉玥首付要170萬元，加稅費、首付支出，大約190萬元，月供1.16萬元；若在學校附近租一套差不多的三房單位，月租金約5000元。也就是說，兩者相差6600元，年支出相距7.92萬元；三年下來一共相差23.76萬元。
初中畢業後，劉玥預計孩子高中會住校，這就沒必要再住學校附近，如果賣掉房子，“我買的時候，稅費、中介費約20萬元，這一買一賣之間，房子至少要加20萬元才能收支平衡，再算上租金、月供之間三年的23.76萬元差價，我不認為在短短三年間，這套房子的售價可以上漲44萬元。從近幾年的市場行情看，要實現這個目標，其年增幅必須在4%以上。但實際的情形是，去年該片區的‘老破小’幾乎是平盤，部分單位的售價甚至還下調了。”
所以，在劉玥看來，為了孩子讀三年初中而買房並不划算。所以，她最後還是選擇了租房。
（文/圖 羊城晚報記者 樑棟賢 漫畫/采采）
初一女生媽媽賬單目標物業共和二路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價340萬元，加上稅費、中介費等，總支出約360萬元
{資深投資者收手離場
主人公：何江
年齡：約40歲
何江的正職是室內設計師，不過，前幾年他買賣二手房掙的錢比設計費還多。因為掙的是技術含量較高的“辛苦錢”。
何江與不少中介公司地產經紀人都有聯絡，遇到比較合適的盤源就會買下，然後找準時機轉手出售。以前，“老破小”是他的至愛，因為這些房子外觀陳舊，很多買家都是“顏值控”，看到就會掉頭就走。他自己是做室內設計裝修的，知道如何花小錢迅速給房子“美顏”，費用也比一般人低很多，花十萬元以下就可以讓房子看起來光鮮亮麗。
當然，如今住宅限購，入手兩年內難以出手，所以，他往往給房價一成左右作為首付，然後約定三個月左右過戶。這些房子的業主大多是沒精力管理的老人，只要能快出手就好，因此一般都會答應他這個要求。
而何江給裝修房子只需不到一個月時間，剩下的兩個月要順利找到下家難度也不大。就這樣，在過去的幾年他屢戰屢勝，一套“老破小”通常有二三十萬元的收益。
半專業投資者賬單目標物業共和三路某物業結構混合結構樓齡近40年面積66平方米間隔三房一廳總價355萬元
何江的實際支出是：裝修成本約20萬元，首付約15萬元，如果成功轉手，無稅費支出，中介費約10萬元
若能在三個月內找到下家，15萬元的首付可全部轉嫁給下家，其實際成本只是裝修所需的20萬元加10萬元中介費，合計30萬元左右。因此，他找的買家得承擔這部分費用才能收支平衡。不過，在樓市平盤期，要找到肯接受這樣價格的買家並不容易，所以，近期何江選擇了收手離場。（文/圖 羊城晚報記者 樑棟賢）
本版製表/陳健怡