繼買房之後，租房也變成了一個難題。
根據中國房價行情網今年10月的數據顯示，雖然全國租金上漲態勢已大幅趨緩，但同比增幅依然很高。以全國租金絕對值最高的北京為例，如今房租已經達到了每月每平米93.67元。換句話說，在北京要租一個60平米的一居室，平均一個月要花5600元。
全國部分重點城市2018年10月房租情況
長時間以來，有一個流傳甚廣的觀點：像北京、上海這些大城市的房子，租售比達到60多倍，也就是說，房價是年租金的60多倍，而且房屋的產權只有70年。所以我們仍可以對房市保持觀望，或許能夠等到房市泡沫破裂、房價回落的那天，甚至就算租一輩子房子也是划算的。
但從目前來看，增長的房租正在吞噬“等有條件後再買房”的年輕人最後的緩衝機會，幾乎與月供持平的租金也讓一些堅定的“租房黨”開始動搖。
就此，北京大學國家發展研究院金融學教授徐遠為我們重新計算了租房和買房的性價比。
70年後，你的年租金將達到400萬元
我們先來看看過去幾年裡一線城市房租的增速。
2010年到2016年，是我國經濟大幅減速的一段時間。但是北上廣深的房租， 每年的漲幅都在6%以上。其中，上海房租上漲得最快——每年11.2%，7年時間翻了一倍還要多；深圳和廣州其次，分別是每年7.5%、7.4%；北京相對慢一點，但每年漲幅也有6.4%。
相較於這些年平均2.6%的通貨膨脹率（以下簡稱“通脹率”），這個房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。
對於房租的持續快速增長，租房的朋友深有體會。現在一線城市的房租很貴，就是這些年房租持續上漲的結果。舉個例子，現在北京一個六七十平方米的小兩居，月租金經常要六七千元，好地段的則更貴。同樣的房子，放在六七年前，房租也就是每月兩三千元的水平。
這樣的增速，是非常恐怖的。你若租一輩子的房子，幾十年後會發現房租貴得驚人。假設你現在租一個小房子，月租金為6000元， 每年增長6%， 也就是明年漲360塊，後年漲380塊……70年後，租金是多少？你可以拿出計算器簡單計算一下， 結果是33.4萬多元。
注意，這是月租金，年租金要401萬元。怎麼樣，看到這樣的數字，你還覺得可以租一輩子的房子嗎？
房租的快速上漲，並不是我國特有的現象，國外也一樣。據統計，“二戰”後這70多年裡，發達國家大城市的房租，每年增長速度都在6%以上。
那麼，房租為什麼增長那麼快呢？
一方面，從供求原理講，這是由租房市場的性質決定的。根據價格彈性原理，如果一種商品的需求很旺盛，供給增加又很慢，那麼價格會上升很快。
大城市的租房市場，是一個“需求剛性+供給剛性”的雙重剛性市場。從需求面來看，很多人湧進大城市，在沒房子的時候只能租房住，這個需求是剛性的。從供給面來看，因為給定地段的房子就那麼多，供給增加很慢，房屋的供給也是剛性的。
出租的不愁租，租房的不得不租，這種情況下的房租增速，一定是很快的。
另一方面，根據恩格爾定律，隨著收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娛樂等方面的支出比例是上升的。簡單地說，就是人們可以把更多的錢用在房租上。
這樣一來，房租一定是上漲的，而且這個上漲速度至少要和收入增速一樣快。過去幾年的人均收入增速都在7%以上，所以房租的增速一定快於這個數。
租房和買房的實際價值相差千萬
由於房租的快速增長，現在看起來很高的房價，其實從長久來看，其相對於房租是很便宜的。
簡單算一下這筆賬。假設你租了一個小房子，其售價為432萬元，月租金為6000元，那麼年租金就是72000元——租售比達到60倍。在這種情況下，是租房划算，還是用30年的房貸買下來划算？
乍一看，是租房划算，畢竟房價是租金的60倍。可是如果你考慮租金的上漲，那麼結論是完全反過來的。
先來看“租”。假設每年租金上漲6%，這樣累積30年，你一共付了多少租金呢？答案是約付了569萬元。然而，付了這569萬元以後，你還是沒有房子，還得繼續租房。
再來看“買”。如果你湊了30% 的首付，並用公積金貸款買了這套房，30 年還清，那麼你的首付和房貸本息總額大約是603 萬元，比30 年的租金總額僅僅多了34 萬元。
然而不同的是，這個時候你已經有了一套屬於自己的房子，而且貸款已經還清了，房子成了淨資產。粗略估算，30 年後，這個房子的價值應在千萬元以上（隨著通脹率漲就會上千萬）。所以租房和買房的差別，至少是千萬級的。
所以如果有條件，還是儘快買房。
這樣一個計算過程，幫助我們理解了一個重要的現象，那就是租售比為什麼這麼高。如果你忽視房租的快速增長，可能覺得房價高，但如果考慮到房租的快速增長，那樣房價就不高了。
質言之，現在的高房價，是對未來房租增長的提前反映。
這個道理和“高增長的股票定價高”的道理是一樣的。如果一個公司的業績增長較快，而且非常穩定，那麼它的股票的估值就會比較高。因為如果大家都看好這個股票的話，就會盡快去買，而不是等到業績實現再去買——那時候就晚了。一旦大家爭先恐後去買，股票價格就上去了，估值也就高了。
過去這些年，我國房價漲得很快，也是這個道理——有人先看到了房價長期穩定上漲的潛力，爭相買入，價格隨之快速上漲。
買房可以有效抵抗通脹
如果再給買房增加一條理由，那就是買房可以抵抗通脹。
不知你是否注意到，很多國家的貨幣的面值都特別大，如日元、韓元等。日元和韓元的面值，計數單位都是“十萬”“百萬”。其實這是被通脹鬧的——連續幾十年的高通脹率，如果再不新幣換舊幣，紙幣的面值就會特別大。
其實，通貨膨脹是全球現象，不侷限於發展中國家。據統計，第二次世界大戰以來的70多年時間裡，發達國家的平均年通脹率在4.3%左右，物價上漲了近20倍，而房租和房租增速，比通脹率還快，平均在6.6%左右。
這樣一來，租房，就得面臨租金不斷上漲。如果遇到惡性通脹的話，房租會表現的比通脹更加惡性，而買房就把未來很多年的租金上漲和通脹的風險都買斷了。所以說，買房子是抗通脹的。
中國經濟就像快速前進的列車，一個個大中城市就像是一節節車廂，買房就像是買票上車，買不起豪華臥鋪，不妨先買張站票，免得被列車拋下。
這個比方背後，是對中國經濟一個相對樂觀的判斷。儘管中國經濟從2010年已經開始減速，但現在的經濟增速依然是很快的。對中國這樣的大國而言，保持3%以上的增速就已經很快了，何況現在還在6%以上。加上地域之間的不平等，人口從農村、小城鎮向城市特別是大中城市轉移，再加上過去20多年積累的技術儲備，中國經濟發展的潛力還是很大的。
“上車”這個比方，還針對買房時的一個誤區：買房子這麼大的事情，要避免折騰，要力爭一步到位。
這個想法固然美好，但是對於很多年輕人來說不現實，容易錯失良機。買不起心儀的大房子，不妨買一個小一點、便宜一點的，否則會越來越買不起。先上車，才能與城市發展的列車一起前進。
本文整理自《城裡的房子》徐遠 著，轉載請註明出處。