法律知識要點：房屋沒有房產證大多是違章建築，由於巨大的利益關係，違章建築是當前普遍存在的一個社會現象，很多城市的小產權房（無房產證）交易的火爆足以說明這一點，由於違章建築是未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行的房屋，所以這類房屋也不可能辦理到房產證。因此根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，如果房屋是違章建築的，出租人與承租人所簽訂的房屋租賃合同是無效的，不會受到法律的保護。
但是，出租人和承租人畢竟是按這樣的一份無效合同在履行，出租人提供了房屋給承租人使用，承租人按期支付約定的 “租金”，如果雙方的合同是無效的，因此產生的法律後果是怎樣的呢？ 對此，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，承租人交回房屋，此前佔用的房屋的，按租金的標準向出租人支付房屋佔用費用，有損失再根據責任大小由各方分擔。注意這個法律條文中使用的是“房屋佔用費”這個名稱，而不是租金，因為出租人與承租人所簽訂的租賃合同被認定為無效後，就不存在支付租金的問題了。現在律小編給大家分享兩個關於《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條在實務中具體應用的司法判例，以便大家更好的理解該法律條文的相關內容。
實務案例一：承租人與出租人簽訂租賃《住房租賃合同》並履行，但出租人提供的房屋未辦理房產證，因此雙方簽訂《住房租賃合同》被法院認定為無效合同,同時判決承租人退還收取出租人的押金1750元。
案情摘要：原告謝某良訴稱，2017年6月18日，原告與被告簽訂《住房租賃合同》，承租了某區的房屋第302室。合同約定房屋租金1150元，房屋治安管理費50元，原、被告雙方需嚴格遵守《廣東省流動人員租賃房屋治安管理規定》。2017年8月10日上午9時，原告醒來時發現放在書桌上的蘋果6S手機及錢包內現金1500元不見了。經多處查找無果，後原告發現涉案房屋陽臺防盜網上窗口的鎖釦被破壞，疑似被入室盜竊。原告隨即到一樓，找到房屋管理人李某（被告丈夫），要求其協助報警，並協助警方查找丟失財物，但未果。被告未做好治安保衛工作，未對治安隱患進行整改，被告發現出租的房屋內發生違法活動後，未報告公安機關，未配合公安機關處理，並私自加鎖破壞現場，導致原告因房屋治安隱患丟失財物且追回困難。為此，請求法院依法判令雙方的租賃合同無效並退還原告租房押金1750元以及賠償一部分蘋果6S手機等訴訟請求。
判決觀點：法院審理認為，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，本案中被告無法提交涉案房屋的報建及產權材料，現並無證據證明涉案房屋已取得建設工程規劃許可證建設的房屋，因此根據上述法律規定，原告與被告就租賃涉案房屋簽訂的《合同》應為無效合同。原告訴請確認《合同》無效具有法律依據，法院予以支持。
原告訴請被告退還押金的訴請。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。在本案中，被告確認收到押金1750元。因《合同》為無效合同，且被告已收取原告押金1750元，原告訴請被告向其返還押金1750元具有法律依據，法院予以支持。據此，法院判決雙方簽訂的《住房租賃合同》無效以及被告退還原告的租房押金1750元，並駁回原告的其它訴訟請求。
實務案例二：承租人與出租人簽訂租賃《廠房租賃合同》並履行，但出租人提供的房屋未辦理房產證，因此雙方簽訂《廠房租賃合同》被法院認定為無效合同,同時判決承租人收回房屋，出租人按約定的租金標準支付拖欠的房屋佔用費等。
案情摘要：原告訴稱，2011年7月1日，被告前身某電子玩具廠與原告續簽了《廠房租賃合同》，某社區某某工業區B區C棟5號廠房、宿舍，建築面積共計約8249平方米。合同約定，上述租賃物用於工業用途，租賃期限五年，從2011年7月1日至2016年6月30日止，租金合計每月70225元（幣別:人民幣，下同），被告應於每月15日前向原告某股份合作公司第二分公司支付當月租金；被告自2015年下半年開始拖欠租金、廠長工資、綜合服務費、治安基金及電管費等費用，為維護原告的合法權益，特提起訴訟請求確認原告與被告的房屋租賃合同無效，並支付房屋佔有使用費等多項訴訟請求。
判決觀點：法院審理後認為，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。涉案房產屬於歷史遺留問題建築，未辦理相關產權證書，因此原告與被告簽訂《廠房租賃合同》屬於無效合同，被告應將涉案房屋返還給原告某股份合作公司第二分公司。
根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，被告應當向原告支付房屋佔用費，雙方確認被告最後交付租金的時間為2015年11月份，自2015年12月1日起未再交付租金，截至本案做出判決之日，被告共拖欠原告深圳市某股份合作公司某第二分公司房屋佔有用費842700元，被告應予支付。因被告應於每月15日前支付租金，逾期未支付，須自每月16日起計算當月租金的利息。2016年6月30日前拖欠的租金利息，原告要求被告自原告起訴之日起支付，是原告對其自身權利的處分，法院予以支持。據此，法院判決確認原告某股份合作公司第二分公司與被告某五金製品有限公司於2011年7月1日簽訂的《廠房租賃合同》無效以及被告按規定支付房屋佔用費等。
律小編說案：從上面的兩個案例中可以看出，無論是生活居住的房屋還是用作工業廠房的房屋，只要未取得合法的建設手續的，也未有相關的產權證的，該房屋均屬於違章建築，承租人和出租人簽訂的合同為無效合同，除非在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的才視為租賃合同有效。
違章建築尤其在城市當中最為常見，基於巨大的利益關係，這些房屋在建成後大量用於出租，但是雙方因此簽訂的租賃合同又是無效的，不受法律保護。在司法實務中小編髮現很多人法律意識淡薄，在租賃房屋時甚至連房產證都不看一眼，只要看了房子覺得合適就馬上籤訂租賃合同，也不管簽字的人是不是房屋的產權人還是有權出租的委託人，等糾紛發生後才發現簽訂租賃合同時太過於大意，最終要承擔很大的損失。
所以律小編提醒大家，如果是簡單的居住，房屋沒有房屋產證的，在租賃這樣的房屋時一定要知道出租人的身份信息，以防止到時出租人不退押金，想起訴要回時連對方的身份信息都不知道，另外不要交太多的押金，在實務中很多這種無房產證的房屋都是承包給二房東對外出租，在租客想走時，二房東找各種理由扣押金。如果租房是用於商業用途的，在租賃房屋時還是一定要選擇有正規產權手續的房屋，否則租賃合同可能被認定為是無效，任何一方也可以隨時以合同無效為由而終止履行，合法權益無法得到保障，商業用途的房屋前期也都會有很大的經濟投入，一旦有損失的一般情況下雙方也均要承擔，所以商業用房一定要選擇正規的房屋，這樣簽訂的租賃合同才受法律保護。
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