作者：luoxunwen；公號- 訓文律師

01 案情簡介

同樣是租房，向二房東租房，有時得格外小心。

2016年，李先生向二房東羅先生租了一個商鋪，合同約定租賃期限為5年。李先生進場後不僅花了16萬元裝修，還向前任租客支付了14萬元轉讓費。

可是，李先生才租用了一年，業主就來貼了張通知：告知這個商鋪2017年底到期不再續租，並且已經另外租給了新的二房東恆一公司。

2018年後，李先生並未搬離商鋪，繼續向新的二房東恆一公司交租，租金每個月漲3000元，但暫未與新二房東籤合同。

這個案件當中，你可能會有兩個疑問：

第一，李先生與二房東簽訂的轉租合同有效嗎？

第二，二房東是否應該賠償李先生的租金差額損失？

02 爭議焦點

第一，轉租合同超過原租賃合同期限的部分無效。

你可能會問，根據合同相對性原則，李先生並無過錯，轉租合同不是應該有效嗎？

然而，由於原租賃合同解除，如果判定轉租合同有效，轉租合同卻面臨無法履行的尷尬。

根據《最高院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條的規定，深圳中院認為，轉租合同2017年底之後的部分已超過原租賃合同的期限，超過部分無效。

第二，不應該賠償差價損失。

龍崗法院認為，李先生為繼續經營，向新房東交納更高租金，這期間的漲租損失，應由羅先生承擔，故二房東應該賠償李先生的漲租損失138,000元。

深圳中院則持相反意見。其認為，李先生向二房東主張未能履行轉租合同人租金差額損失，實際上為預期利益。

因超期部分的轉租合同無效，對雙方無約束力，故李先生基於違約所致預期利益損失與法無據，不予支持！

03 裁判規則

深圳中院的裁判要旨可以歸結為一句話：

轉租合同超過原租賃合同部分的期限無效，轉租方不賠償實際承租人的租金差價。

如果再濃縮一下，可概括為八個字：

超期無效，差價不賠。

04 律師建議

1､保證轉租權。

向二房東簽署租賃合同時，承租人一定要審查出租方是否有轉租權。

包括查看其租賃合同原件，審查租賃主體是否一致、租賃期限是否超期，並與房屋業主確認。

2､高額違約金。

租賃合同中應約定，如因二房東沒有轉租權導致無法履行租賃合同時，二房東應承擔高額的違約金，賠償裝修損失、租金差價、搬遷費、商鋪轉讓費等損失。

3､事後要追認。

如出租方沒有轉租權，或轉租合同超期，轉租雙方應及時取得業主的事後追認，即取得業主同意轉租或同意轉租延期的書面證據。

05 法律規定

最高院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。