一年一度的畢業季臨近，各地租房市場也將迎來傳統旺季。
國內租房市場規模被認為達到“萬億級”，其發展潛力可見一斑。而2019屆全國普通高校畢業生預計超過800萬人，再創近10年畢業生人數新高值。而各大城市，尤其是北上廣深四個一線城市，無疑將成為眾多畢業生追逐夢想的首選之地。
近日有消息稱，一線城市的房租在旺季來臨前不漲反降。真相到底如何？近日，《每日經濟新聞》記者分赴北上廣深四個一線城市進行實地調查，向讀者展示這些城市租房市場的真實表現。
當記者撥通鄭麟的電話時，他說自己正在回鄉的火車上，要回去辦理入職手續，在北京租的房子過幾天就會退掉。
雖然一年一度的畢業季將至，也預示著今年的租房旺季將隨之而來。但據多家機構數據，北京租賃市場近期呈現下行趨勢，承租方議價能力增強。
一位自如負責收房的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“目前的收房價格要低於去年，這是當前市場決定的，如果房東出租時仍然保持高價，那麼房屋的空置時間就會延長。”
但記者注意到，雖然租房旺季將至，但北京部分中介卻推出“免服務費”促銷活動，為租客優惠的服務費達1000元至2000元不等。
租賃企業推優惠促銷
“租賃企業給了我1000元的服務費優惠。”近期，因為工作變動，在出版社工作的清和不得不將家從原來的五環外搬到四環附近，能得到這樣一筆優惠也挺意外，因為在他的認知中北京的租賃房源一直很緊俏。
自由職業者趙明也告訴記者，自己最近在回龍觀附近租下了一間9平方米房子，中介為其減免了2000元服務費。
工作人員向他的解釋是：“最近房源的確比較多，空置期有所延長，所以公司出臺優惠政策來促銷。”
趙明還向記者說了一個有意思的細節：“我搬來之前，隔壁就已經空著了，現在一個多星期還沒有租出去，屋裡的灰塵已經厚厚一層了。”
值得注意的是，多家機構數據顯示，北京租賃市場近期呈下行趨勢，承租方議價能力增強。
北京房地產中介行業協會數據顯示，今年4月份，北京住房租賃市場成交量環比3月份下降了18%。
此外，租金價格繼續延續下調趨勢，合租單間租金環比基本持平，成套整租租金環比下降約0.2%，順義、大興、西城、通州等區域則呈現相對明顯的下降趨勢，最高下降幅度接近4%。
自如相關負責人也告訴《每日經濟新聞》記者，他們的房源租金水平和北京房地產中介行業協會的數據基本一致。
貝殼數據顯示，北京租賃市場的成交節奏也在放緩，2019年4月房源7日內出租率為21%，同比下降18個百分點，環比下降3個百分點，租賃市場的成交難度增加。
2019年4月，北京鏈家租賃房源中共發生12224次調價，其中83%為下調報價，同比增加19個百分點，且下調報價的佔比在近半年呈現趨勢性增加。
自如一位負責收房的工作人員告訴記者：“目前的收房價格要低於去年，這是當前市場決定的，如果房東出租時仍然保持高價，那麼房屋的空置時間就會延長。”
其實，春節以來，北京租賃市場就已經呈下行趨勢。
資料顯示，一季度北京大部分區域租金和去年持平，只有勁鬆、雙井、團結湖等少數區域租金略漲2%左右，漲幅也低於往年。
昌平的天通苑及石景山、通州、門頭溝、房山等區域租金價格則呈現下降趨勢，最高下降幅度達到8%，全市整體租金水平呈現穩中有降態勢。
相關專家向記者分析認為：“近期租金下降，一方面是因為2018年接連釋放集體土地租賃房、集體宿舍開工等擴大市場供給的信號，以及規範市場秩序的‘三嚴查、三不得’；另一方面是北京各區域基礎設施平衡發展，居住環境穩步提升，外部區域有效分解了內部城區的住房壓力。”
不過，和統計數據不同的是，部分受訪者表示“並沒有感受到租金下降”。
清和說：“前段時間找房子的時候，我發現自如網上已經沒有和去年租金一樣低的房源了，沒有感覺租金下降。”
在一傢俬營教育機構工作的鄭麟也表示：“最近還是按照去年約定價格交房租。”
事實上，正常來講，當租賃合同簽訂時，個人未來所要繳納的租金總額就已經確定，而機構統計的每月租金整體波動水平和已經確定租金的人群關聯並不大，故而很多人對整體租金的波動水平無感。
租賃市場現下行趨勢
鄭麟租住在圓明園附近的城中村中，他告訴《每日經濟新聞》記者，房主自建了三層樓，大約有20個房間，公用一個衛生間，租金相對低些，每月1000元。
由於工作和學業等原因，鄭麟選擇了回老家發展，他說：“我還是覺得回到老家更安穩踏實些。”
其實近年來和鄭麟做出同樣選擇的人不在少數。景暉智庫首席經濟學家胡景暉分析認為，產業和人口的佈局更合理，在一定程度上降低了房租水平。不少在北京工作的人，受高房租、高生活成本、就業困難等因素影響，逐漸轉向二三線城市，或回到家鄉就業或創業。另一方面，北京的疏解整治令人口結構發生變化。
今年3月，北京推動高質量發展情況通報會“疏解整治促提升”專場消息稱：“兩年來，全市共退出一般製造業企業1307家，疏解提升市場和物流中心500個，為引入高端要素騰出了寶貴空間。”
疏解產業的同時，相應的產業人口也被疏解。鄭麟說，由於租金低，他的鄰居都是一些低收入者，流動性特別大，經常一兩個月就換一撥人。
據北京市統計局和國家統計局北京調查總隊公佈的數據，2018年末北京常住人口2154.2萬人，比上年末下降0.8%。這已經是自1978年以來，北京首次出現連續兩年常住人口下滑的情況。
常住人口的下降代表著住房市場需求的下降，有分析稱，在此背景下租金想要有上漲恐怕很難。同時，北京大學社會學系教授陸傑華預計，2019年北京常住人口還將繼續負增長。
剛換了工作的清和告訴記者：“我沒有信心能夠在北京堅持下來。”
多項因素疊加，令當下的北京租賃市場呈現出需求少、支付能力低的下行現狀。
不過，胡景暉表示：“5月中下旬起暑期租賃高峰將至，沒有必要因為3、4月份租賃市場遇冷就覺得租房市場平穩了，接下來要重點關注6、7月份的房租走勢。”