跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
▲航空新城
除了航空新城本來規劃的9萬多人口，還加上週邊三所大學和紅旗鎮，十幾萬人流妥妥鎖住。因為幾萬學生經常前往的紅旗鎮並沒有大型的商業中心，航空新城的華髮商都、龍湖商業街的優勢所在。
在產業方面，做到了實際的產城融合，新能源、航空產業、醫藥業佈局合理，提供強大的產業動能。
航空新城先規劃後建設，兌現速度較快。目前，六大中心建設進展順利，其中金灣華髮商都已有樓體冒出，預計2020年投入使用。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
▲航空新城
除了航空新城本來規劃的9萬多人口，還加上週邊三所大學和紅旗鎮，十幾萬人流妥妥鎖住。因為幾萬學生經常前往的紅旗鎮並沒有大型的商業中心，航空新城的華髮商都、龍湖商業街的優勢所在。
在產業方面，做到了實際的產城融合，新能源、航空產業、醫藥業佈局合理，提供強大的產業動能。
航空新城先規劃後建設，兌現速度較快。目前，六大中心建設進展順利，其中金灣華髮商都已有樓體冒出，預計2020年投入使用。
▲金灣華髮商都
航空新城作為全市唯一一公里內全覆蓋全鄰段重點省級學區區域，幼兒園至大專學府，滿足片區受教育人口需求。
交通方面，備受關注的洪鶴大橋目前已進入橋樑施工階段，預計也是2020年投入使用，屆時接駁港珠澳大橋延長線，將澳門、香港、金灣連貫串通。金海大橋也已於去年開始動工，建成之後也將大大縮短金灣與橫琴兩地的距離。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
▲航空新城
除了航空新城本來規劃的9萬多人口，還加上週邊三所大學和紅旗鎮，十幾萬人流妥妥鎖住。因為幾萬學生經常前往的紅旗鎮並沒有大型的商業中心，航空新城的華髮商都、龍湖商業街的優勢所在。
在產業方面，做到了實際的產城融合，新能源、航空產業、醫藥業佈局合理，提供強大的產業動能。
航空新城先規劃後建設，兌現速度較快。目前，六大中心建設進展順利，其中金灣華髮商都已有樓體冒出，預計2020年投入使用。
▲金灣華髮商都
航空新城作為全市唯一一公里內全覆蓋全鄰段重點省級學區區域，幼兒園至大專學府，滿足片區受教育人口需求。
交通方面，備受關注的洪鶴大橋目前已進入橋樑施工階段，預計也是2020年投入使用，屆時接駁港珠澳大橋延長線，將澳門、香港、金灣連貫串通。金海大橋也已於去年開始動工，建成之後也將大大縮短金灣與橫琴兩地的距離。
06
不少觸角敏銳的開發商正是瞄準這一機遇，紛紛搶佔航空城。目前，航空城內已集聚了保利、龍光、龍湖、萬科、時代等大型房企。
高起點配套的加持及品牌開發商的入駐也讓航空城的房價從一字頭變成二字頭，再有了三字頭。目前，航空城內在賣新房均價都已頂破2.5萬/㎡，最高的崇峰壹號院均價已經到了3.5萬/㎡。
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
▲航空新城
除了航空新城本來規劃的9萬多人口，還加上週邊三所大學和紅旗鎮，十幾萬人流妥妥鎖住。因為幾萬學生經常前往的紅旗鎮並沒有大型的商業中心，航空新城的華髮商都、龍湖商業街的優勢所在。
在產業方面，做到了實際的產城融合，新能源、航空產業、醫藥業佈局合理，提供強大的產業動能。
航空新城先規劃後建設，兌現速度較快。目前，六大中心建設進展順利，其中金灣華髮商都已有樓體冒出，預計2020年投入使用。
▲金灣華髮商都
航空新城作為全市唯一一公里內全覆蓋全鄰段重點省級學區區域，幼兒園至大專學府，滿足片區受教育人口需求。
交通方面，備受關注的洪鶴大橋目前已進入橋樑施工階段，預計也是2020年投入使用，屆時接駁港珠澳大橋延長線，將澳門、香港、金灣連貫串通。金海大橋也已於去年開始動工，建成之後也將大大縮短金灣與橫琴兩地的距離。
06
不少觸角敏銳的開發商正是瞄準這一機遇，紛紛搶佔航空城。目前，航空城內已集聚了保利、龍光、龍湖、萬科、時代等大型房企。
高起點配套的加持及品牌開發商的入駐也讓航空城的房價從一字頭變成二字頭，再有了三字頭。目前，航空城內在賣新房均價都已頂破2.5萬/㎡，最高的崇峰壹號院均價已經到了3.5萬/㎡。
我發小有親戚早幾年在航空新城買了一套，眼看著周邊的樓盤拔地而起，房價、地價水漲船高，價值就自然顯露了出來。
不得不承認珠海市一個非常有潛力的城市，本身擁有“宜居”、臨澳門的天生優勢，各區規劃非常清晰，就看今後的每一步是否走得踏實。
經過多年發展，各大開發商聯合造城，航空新城核心區雛形已現，越來越宜居的特性已經非常明顯。地價屢創新高，樓價不斷上升，無法預估的價值空間，項目也接近飽和，快狠準尤顯關鍵。
去到樓盤瞭解項目的時候，看房的人流如潮水，有的是珠海人帶朋友帶來的，有的是外地帶來的看房團，有的是成群結伴的退休老友團，親自來到此地實探，從現場的銷控和簽單看，幾乎都不會白來。
就如發小所說：“那都是心動的感覺”。
注：有任何建議、爆料、加群，都可掃描下方小編微信添加
跟我一起長大的發小，大學畢業之後一直在鄭州上班，最近打電話給我說想來珠海買房！
我有點驚訝，一直生活在與珠海相隔1605公里的鄭州，為什麼遠赴來珠海買房？
後來我上網一搜珠海，幾個關鍵詞顯現在我眼前：“大灣區”“港珠澳大橋”，然後緊接著一堆房地產廣告。
我不禁深入沉思，一個只有180多萬人口的「小城市」，為何突然之間變得如此炙手可熱？
珠海的價值到底在哪？何以承載著遠道而來的購房者的期待？
01
先來看看整個珠海的功能區位，目前珠海的城市發展定位是南拓西進。南面往橫琴方向，成立了保十琴功能一體區；西面成立了以金灣和斗門為核心的西部城市副中心。
夾在中間的東區是珠海最主要的城區，也是目前發展最成熟的地方，教育、商業、醫療和環境資源一應俱全，同時也不缺乏寫字樓聚集的商務區，珠海一半以上的人口都在這裡。
▲香洲
珠海中心城區所面臨的問題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，供需失衡，而且還有許多生態保護區是無法利用的，所以中心城區人多，堵車是非常常見的事，擁擠讓居住體驗有所下降，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區未來的發展。
▲香洲
加之舊村、舊廠房等“三舊”改造進度非常漫長，比如吉大村，至今17年遲遲等不到回遷房。2002年成立珠海市加新華房產有限公司作為單項開發公司，舊改工作已經拉開帷幕，但是中間開發商和村股份公司各執一詞，一直分不出“勝負”，直至今日，還未有實質性進展。
目前中心城區的房價大概在3-4萬，作為老城區，相比橫琴4-5萬的房價並不高，但是中心城區已經沒什麼概念可以炒作，想象空間並不大。
隨著珠海東區的需求外溢，接盤俠便是橫琴或西區。
但選擇一個地方，必須認清它在一座城市中的角色。
02
橫琴新區，目前內地唯一與香港、澳門同時路橋相連的自貿試驗區片區，“特區中的特區”、金融創新島、國際旅遊島等都是它的“江湖”名片，所享的政策利好和政府扶持是其發展的重要利劍。
▲《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》通知
在橫琴買房需要考慮的是，這裡是適合短期持有還是中長期持有的問題。
橫琴總體規劃2020年總人口達28萬，留住這麼大的人口更產業需要落地，橫琴產業弱是不爭的事實，短期看還未有產業支撐。
不像高新區，有魅族，有YY，有金山，有成熟的產業支撐，相當有底氣。橫琴目前可以說的上來的產業有什麼？可能目前只有長隆。
▲珠海長隆
產業鏈不夠完善是制約眾多橫琴企業發展共同的痛點，這也影響著企業人才的招聘乃至城市人才的流入。
比如橫琴一半導體公司領導在一次採訪中提到，橫琴集成電路產業鏈目前不太完整，沒有下游配套的晶圓代工、測試與封裝企業，這對企業規模的發展壯大和人才的大量引入都有很大影響。
同時值得注意的是目前來看，橫琴目前多半是商辦、產業項目，住宅項目僅佔8%，房價也一直居高不下，發展基礎略薄，5年內無法流通，4萬的房價已經保持了4年。
正如花爺說的，橫琴確實未來可期，那麼未來多遠？
短期不選橫琴，選西區靠譜嗎？
03
從發展的角度上看，“西進”是珠海城市發展的一個重要命題。
“西進”成為方向更重要的原因在於限購的放鬆。今年2月份，非珠海戶口的可在西區購買一套房，瞬間打開了風口，為斗門帶去了強有力的購買力，再加上交通的升級和相對便宜的價格，這陣風越吹越猛。
他說，最近考察了斗門的還幾個項目，特別是經常月銷冠軍的樓盤，像華髮峰尚、海倫堡·湖心裡、世榮翠湖苑等，對比了近年來斗門與金灣的發展情況，得出一個結論：斗門跟金灣沒有可比性。
斗門是剛需客大戶，2018年下半年網籤住宅成交總量一路領先，到2019年，斗門成交更猛，不僅保持著住宅成交的半壁江山，1-4月份的佔珠海全市的比率過半，而2018年年度成交排名前十名中，斗門項目佔據8個。數據是“熱門”的硬殼見證。
斗門的剛需房價對於一些人來說是好事，對於一些人來說是擔憂。
防止斗門剛需外溢，價格已經被限定在那裡。斗門目前均價一直維持在15000左右，少有新盤在20000出頭。
斗門作為珠海剛需價格的防線，也給其自身發展帶來了一定的侷限性。如果它的價格短期內大幅提升，那麼香洲區的房價會去到哪裡？珠海的房價去到哪裡？政府給它這樣做嗎？
拿計算器算算，在持有周期較長的斗門，想要得到更高的回報率，多少年後適合再賣出去。
剛開始金灣和斗門同為剛需群體的目標，但隨著金灣規劃的逐漸兌現落地，金灣與斗門房價的增長率有了不同的上升。
04
對於金灣買房的考慮，我們從市民和中介的角度上進行了瞭解，市民最看中金灣的是什麼？中介推薦金灣的哪個版塊？理由又是什麼？我們一起聽聽。
航空新城和濱海商務區是金灣最熱門的區域，先看濱海商務區。
濱海商務區定位為珠海航空產業園濱水綜合配套區，航空產業服務中心和航空娛樂基地，涵蓋主題樂園區、中心商務區、高端濱海居住區、總部經濟辦公區，功能佈局清晰。
濱海商務區憑藉著航空新城的價值輻射、金海大橋的交通牽引以及區內的景觀和規劃等優勢，令不少人相信濱海商務區作為一個新城，潛力無窮。
▲濱海商務區
被稱為橫琴的“後花園”、航空新城的“前灘”，但它是一個完全填海區，夾生在橫琴和航空新城之間。
提到填海，就不得不說一個沉降的問題。
據中國證券報2017年的報道，深圳填海區多個樓盤出現下陷。包括寶安中心區的幸福海岸，當時社區門口一家商鋪的臺階與地表之間的裂縫已超過10釐米。
其實從1994年開始，寶安區政府開始進行中心區填海、徵地、市政道路、公共配套設施等項目的建設。出現沉降的幾個樓盤都是建在填海完成不足10年的土地上。
某中介說到，購房者很少關注沉降問題，有的買家相信主體建築不會受到影響。相關人員也稱各項目已經進行過沉降的專業處理，樁基十分穩固，這安全性你怎麼看？
再回過頭看濱海商務區，目前還是一個畫餅，未來會成為什麼樣，不得而知。從宣傳來看，濱海商務區的規劃是完美的，它是集總部基地、高端濱海居住區、主題樂園區於一體的。
但目前該區域內僅拍出一塊地，即現在的碧桂園華髮海灣壹號項目，周圍目前還處於待開發狀態，也算是摸著石頭過河。
05
濱海商務區強大的配套後盾航空新城似乎才是最大的贏家，“井噴”式的發展讓所有人圍觀。
▲航空新城部分項目位置圖
航空新城在規劃中定位為珠海城市副中心、珠海西部生態新區城市核心、金灣區行政商務商貿文化中心，高起點、高標準的新城建設。近年來，房價、地價一路高歌。
到2020年，金海大橋建成、洪鶴大橋建成、鶴港高速建成、跨雞啼門特大橋建成、金灣華髮商都建成、奧體中心（暫定名）建成等，交通、配套“大炮”全方位打響，估計到時候轟動的不僅是房地產，圍觀的不僅是珠海人。
對於航空新城的信心，就像老陳說的：“我相信政府和央企、品牌房企的眼光”。
人流、房價、配套、產業、交通足以說明它的未來在哪裡。
▲航空新城
除了航空新城本來規劃的9萬多人口，還加上週邊三所大學和紅旗鎮，十幾萬人流妥妥鎖住。因為幾萬學生經常前往的紅旗鎮並沒有大型的商業中心，航空新城的華髮商都、龍湖商業街的優勢所在。
在產業方面，做到了實際的產城融合，新能源、航空產業、醫藥業佈局合理，提供強大的產業動能。
航空新城先規劃後建設，兌現速度較快。目前，六大中心建設進展順利，其中金灣華髮商都已有樓體冒出，預計2020年投入使用。
▲金灣華髮商都
航空新城作為全市唯一一公里內全覆蓋全鄰段重點省級學區區域，幼兒園至大專學府，滿足片區受教育人口需求。
交通方面，備受關注的洪鶴大橋目前已進入橋樑施工階段，預計也是2020年投入使用，屆時接駁港珠澳大橋延長線，將澳門、香港、金灣連貫串通。金海大橋也已於去年開始動工，建成之後也將大大縮短金灣與橫琴兩地的距離。
06
不少觸角敏銳的開發商正是瞄準這一機遇，紛紛搶佔航空城。目前，航空城內已集聚了保利、龍光、龍湖、萬科、時代等大型房企。
高起點配套的加持及品牌開發商的入駐也讓航空城的房價從一字頭變成二字頭，再有了三字頭。目前，航空城內在賣新房均價都已頂破2.5萬/㎡，最高的崇峰壹號院均價已經到了3.5萬/㎡。
我發小有親戚早幾年在航空新城買了一套，眼看著周邊的樓盤拔地而起，房價、地價水漲船高，價值就自然顯露了出來。
不得不承認珠海市一個非常有潛力的城市，本身擁有“宜居”、臨澳門的天生優勢，各區規劃非常清晰，就看今後的每一步是否走得踏實。
經過多年發展，各大開發商聯合造城，航空新城核心區雛形已現，越來越宜居的特性已經非常明顯。地價屢創新高，樓價不斷上升，無法預估的價值空間，項目也接近飽和，快狠準尤顯關鍵。
去到樓盤瞭解項目的時候，看房的人流如潮水，有的是珠海人帶朋友帶來的，有的是外地帶來的看房團，有的是成群結伴的退休老友團，親自來到此地實探，從現場的銷控和簽單看，幾乎都不會白來。
就如發小所說：“那都是心動的感覺”。
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