近日，不少人還在沉迷於討論開封“放開限售”政策一日遊事件，這讓參謀長想起來幾個月前就已經偷偷放開限購的城市：珠海。
相信大家和參謀長開始的反應一樣：“珠海什麼時候放開限購，我怎麼不知道”。
而實際上，早在去年年底，珠海放開限購的聲音就已經傳的沸沸揚揚了，只是官方從未發佈相關正式文件。
而到今年2月，珠海進一步放鬆，外地人不需要社保就能買一套房。
5月底，最新的限購放鬆消息又再度傳出，香洲區、斗門區和金灣區購房門檻又降低。
我們把時間拉回三年前：
2016年10月6日，珠海對開啟了對外地戶籍的限購措施，1年社保，且不允許補繳；
而到了2017年4月28日，限購又升級了，外地戶籍購買珠海的房子的社保年限從1年升級成了5年，且不得不繳。
“5年社保”，這個條件不是北京、上海一線城市的調控的標準麼？就連被稱為史上最嚴調控的長沙，對於外地戶籍購房的要求也不過才2年而已，珠海一個三線城市政策的嚴厲，不得不讓人驚訝。
當時，就有人調侃珠海，三線城市的需求，二線城市的房價，一線城市的門檻；當然，這也從側面反映了當時珠海市場的火熱程度。
說到這，難免會讓人疑惑？為何珠海能闖關成功，而開封卻成了“一日遊”，兩者的命運截然不同，問題究竟在哪裡？
近日，不少人還在沉迷於討論開封“放開限售”政策一日遊事件，這讓參謀長想起來幾個月前就已經偷偷放開限購的城市：珠海。
相信大家和參謀長開始的反應一樣：“珠海什麼時候放開限購，我怎麼不知道”。
而實際上，早在去年年底，珠海放開限購的聲音就已經傳的沸沸揚揚了，只是官方從未發佈相關正式文件。
而到今年2月，珠海進一步放鬆，外地人不需要社保就能買一套房。
5月底，最新的限購放鬆消息又再度傳出，香洲區、斗門區和金灣區購房門檻又降低。
我們把時間拉回三年前：
2016年10月6日，珠海對開啟了對外地戶籍的限購措施，1年社保，且不允許補繳；
而到了2017年4月28日，限購又升級了，外地戶籍購買珠海的房子的社保年限從1年升級成了5年，且不得不繳。
“5年社保”，這個條件不是北京、上海一線城市的調控的標準麼？就連被稱為史上最嚴調控的長沙，對於外地戶籍購房的要求也不過才2年而已，珠海一個三線城市政策的嚴厲，不得不讓人驚訝。
當時，就有人調侃珠海，三線城市的需求，二線城市的房價，一線城市的門檻；當然，這也從側面反映了當時珠海市場的火熱程度。
說到這，難免會讓人疑惑？為何珠海能闖關成功，而開封卻成了“一日遊”，兩者的命運截然不同，問題究竟在哪裡？
01
珠海為何能闖關成功？
說到這，不得不提珠海放開限購背後的邏輯：
1、從時間週期來看，珠海從16年開始執行限購政策，到2018年調整，約有兩年時間之久。
2、從土地財政角度看，和中國大大小小的城市一樣，房地產也是珠海的支柱產業。而再看珠海的人口，200萬不到，那麼外來人口對於當地樓市的刺激就顯得尤為重要了。
3、從庫存量來看，珠海急需去庫存。數據顯示，2018年的住宅總存量為48003套，去化週期高達26.58個月。僅從庫存量看，珠海就已經可以被劃入了“危險”的範疇。
從上面的條件，可以看出，大有再不放鬆，市場的鏈條就要崩了的趨勢，可以說放鬆限購迫在眉睫。
而當參謀長把開封和珠海政策做法放在一起比對時，珠海為何能闖關成功，答案，就已經很明顯了。
1、從放鬆調控的目的看，開封很顯然，房子是賣不動；而反觀珠海，由於政策的過於嚴厲，從庫存量飆升，急需消化。
2、從操作層面看，在“房住不炒”的大旗下，開封官方公佈，大張旗鼓，引起市場的騷動，甚至有猜測，在因城施策的政策下，會繼續有城市跟進；
而看珠海，官方沒有任何統一口徑，沒有任何書面文件，且珠海政策放鬆的多是供應量過剩的區域。
02
放開限購後的珠海，如今怎麼樣？
珠海能夠闖關成功，最後的結果也如當地政府預期一樣。
成家量：珠海新房住宅網籤量在3月份後大幅回暖，4月持續攀升，僅4月網籤3767套，環比上漲3.09%。
房價：隨著成家量的大幅度回升，房價也隨之抬頭。數據顯示，僅從3月的數據來看看，珠海整體的新房成交均價21668元/平，環比上漲7.86%。
而總體來看，無論是珠海的房價、地價大體都是穩定的，市場沒有出現大的熱潮。
與此同時，珠海也達到了自己目的：減少庫存，拉動經濟增長，增加財政收入。
珠海對於調控政策的把握到位程度，堪稱典範。
近日，不少人還在沉迷於討論開封“放開限售”政策一日遊事件，這讓參謀長想起來幾個月前就已經偷偷放開限購的城市：珠海。
相信大家和參謀長開始的反應一樣：“珠海什麼時候放開限購，我怎麼不知道”。
而實際上，早在去年年底，珠海放開限購的聲音就已經傳的沸沸揚揚了，只是官方從未發佈相關正式文件。
而到今年2月，珠海進一步放鬆，外地人不需要社保就能買一套房。
5月底，最新的限購放鬆消息又再度傳出，香洲區、斗門區和金灣區購房門檻又降低。
我們把時間拉回三年前：
2016年10月6日，珠海對開啟了對外地戶籍的限購措施，1年社保，且不允許補繳；
而到了2017年4月28日，限購又升級了，外地戶籍購買珠海的房子的社保年限從1年升級成了5年，且不得不繳。
“5年社保”，這個條件不是北京、上海一線城市的調控的標準麼？就連被稱為史上最嚴調控的長沙，對於外地戶籍購房的要求也不過才2年而已，珠海一個三線城市政策的嚴厲，不得不讓人驚訝。
當時，就有人調侃珠海，三線城市的需求，二線城市的房價，一線城市的門檻；當然，這也從側面反映了當時珠海市場的火熱程度。
說到這，難免會讓人疑惑？為何珠海能闖關成功，而開封卻成了“一日遊”，兩者的命運截然不同，問題究竟在哪裡？
01
珠海為何能闖關成功？
說到這，不得不提珠海放開限購背後的邏輯：
1、從時間週期來看，珠海從16年開始執行限購政策，到2018年調整，約有兩年時間之久。
2、從土地財政角度看，和中國大大小小的城市一樣，房地產也是珠海的支柱產業。而再看珠海的人口，200萬不到，那麼外來人口對於當地樓市的刺激就顯得尤為重要了。
3、從庫存量來看，珠海急需去庫存。數據顯示，2018年的住宅總存量為48003套，去化週期高達26.58個月。僅從庫存量看，珠海就已經可以被劃入了“危險”的範疇。
從上面的條件，可以看出，大有再不放鬆，市場的鏈條就要崩了的趨勢，可以說放鬆限購迫在眉睫。
而當參謀長把開封和珠海政策做法放在一起比對時，珠海為何能闖關成功，答案，就已經很明顯了。
1、從放鬆調控的目的看，開封很顯然，房子是賣不動；而反觀珠海，由於政策的過於嚴厲，從庫存量飆升，急需消化。
2、從操作層面看，在“房住不炒”的大旗下，開封官方公佈，大張旗鼓，引起市場的騷動，甚至有猜測，在因城施策的政策下，會繼續有城市跟進；
而看珠海，官方沒有任何統一口徑，沒有任何書面文件，且珠海政策放鬆的多是供應量過剩的區域。
02
放開限購後的珠海，如今怎麼樣？
珠海能夠闖關成功，最後的結果也如當地政府預期一樣。
成家量：珠海新房住宅網籤量在3月份後大幅回暖，4月持續攀升，僅4月網籤3767套，環比上漲3.09%。
房價：隨著成家量的大幅度回升，房價也隨之抬頭。數據顯示，僅從3月的數據來看看，珠海整體的新房成交均價21668元/平，環比上漲7.86%。
而總體來看，無論是珠海的房價、地價大體都是穩定的，市場沒有出現大的熱潮。
與此同時，珠海也達到了自己目的：減少庫存，拉動經濟增長，增加財政收入。
珠海對於調控政策的把握到位程度，堪稱典範。
03
珠海投資價值？
當然，放鬆限購後，對於大部分的人來說，最大的疑問就是，珠海有投資價值麼？畢竟珠海作為，粵港澳大灣區的重要城市之一，其未來的發展，還是有想象空間。
參謀長，在這裡，可以肯定的回答，有。
任何城市的未來的發展潛力，都離不開，人口、政策、GDP、產業......
而珠海，表面上看起來確實不起眼：
人口不多，不到200萬；
GDP總量不大，僅在肇慶、江門之上；
產業，除了格力、華髮外，沒有什麼巨型龍頭企業；
透過表面看本質，當我們揭開面紗，你就會知道，珠海的發展潛力不容小覷。
1，人口
人口不多，但人口的吸引力確是槓槓的。珠海2018年人口增量在12.57萬，咋一看，與粵港澳的龍頭深圳相比，確實不值一提；但從人口增加的比例來看，十二萬的人口總量卻佔到了珠海人口的6.7%，這個數據，放到全國各個城市來看，都是名列前茅的。
2,人均GDP
再看GDP ，參謀長不止一次提過，判斷一個城市的綜合實力最終看的是人均GDP，而不是城市的總體的GDP。數據統計，2018年珠海的GDP總量在，2914.74億元，增速8%，在全國城市排名中82位。
近日，不少人還在沉迷於討論開封“放開限售”政策一日遊事件，這讓參謀長想起來幾個月前就已經偷偷放開限購的城市：珠海。
相信大家和參謀長開始的反應一樣：“珠海什麼時候放開限購，我怎麼不知道”。
而實際上，早在去年年底，珠海放開限購的聲音就已經傳的沸沸揚揚了，只是官方從未發佈相關正式文件。
而到今年2月，珠海進一步放鬆，外地人不需要社保就能買一套房。
5月底，最新的限購放鬆消息又再度傳出，香洲區、斗門區和金灣區購房門檻又降低。
我們把時間拉回三年前：
2016年10月6日，珠海對開啟了對外地戶籍的限購措施，1年社保，且不允許補繳；
而到了2017年4月28日，限購又升級了，外地戶籍購買珠海的房子的社保年限從1年升級成了5年，且不得不繳。
“5年社保”，這個條件不是北京、上海一線城市的調控的標準麼？就連被稱為史上最嚴調控的長沙，對於外地戶籍購房的要求也不過才2年而已，珠海一個三線城市政策的嚴厲，不得不讓人驚訝。
當時，就有人調侃珠海，三線城市的需求，二線城市的房價，一線城市的門檻；當然，這也從側面反映了當時珠海市場的火熱程度。
說到這，難免會讓人疑惑？為何珠海能闖關成功，而開封卻成了“一日遊”，兩者的命運截然不同，問題究竟在哪裡？
01
珠海為何能闖關成功？
說到這，不得不提珠海放開限購背後的邏輯：
1、從時間週期來看，珠海從16年開始執行限購政策，到2018年調整，約有兩年時間之久。
2、從土地財政角度看，和中國大大小小的城市一樣，房地產也是珠海的支柱產業。而再看珠海的人口，200萬不到，那麼外來人口對於當地樓市的刺激就顯得尤為重要了。
3、從庫存量來看，珠海急需去庫存。數據顯示，2018年的住宅總存量為48003套，去化週期高達26.58個月。僅從庫存量看，珠海就已經可以被劃入了“危險”的範疇。
從上面的條件，可以看出，大有再不放鬆，市場的鏈條就要崩了的趨勢，可以說放鬆限購迫在眉睫。
而當參謀長把開封和珠海政策做法放在一起比對時，珠海為何能闖關成功，答案，就已經很明顯了。
1、從放鬆調控的目的看，開封很顯然，房子是賣不動；而反觀珠海，由於政策的過於嚴厲，從庫存量飆升，急需消化。
2、從操作層面看，在“房住不炒”的大旗下，開封官方公佈，大張旗鼓，引起市場的騷動，甚至有猜測，在因城施策的政策下，會繼續有城市跟進；
而看珠海，官方沒有任何統一口徑，沒有任何書面文件，且珠海政策放鬆的多是供應量過剩的區域。
02
放開限購後的珠海，如今怎麼樣？
珠海能夠闖關成功，最後的結果也如當地政府預期一樣。
成家量：珠海新房住宅網籤量在3月份後大幅回暖，4月持續攀升，僅4月網籤3767套，環比上漲3.09%。
房價：隨著成家量的大幅度回升，房價也隨之抬頭。數據顯示，僅從3月的數據來看看，珠海整體的新房成交均價21668元/平，環比上漲7.86%。
而總體來看，無論是珠海的房價、地價大體都是穩定的，市場沒有出現大的熱潮。
與此同時，珠海也達到了自己目的：減少庫存，拉動經濟增長，增加財政收入。
珠海對於調控政策的把握到位程度，堪稱典範。
03
珠海投資價值？
當然，放鬆限購後，對於大部分的人來說，最大的疑問就是，珠海有投資價值麼？畢竟珠海作為，粵港澳大灣區的重要城市之一，其未來的發展，還是有想象空間。
參謀長，在這裡，可以肯定的回答，有。
任何城市的未來的發展潛力，都離不開，人口、政策、GDP、產業......
而珠海，表面上看起來確實不起眼：
人口不多，不到200萬；
GDP總量不大，僅在肇慶、江門之上；
產業，除了格力、華髮外，沒有什麼巨型龍頭企業；
透過表面看本質，當我們揭開面紗，你就會知道，珠海的發展潛力不容小覷。
1，人口
人口不多，但人口的吸引力確是槓槓的。珠海2018年人口增量在12.57萬，咋一看，與粵港澳的龍頭深圳相比，確實不值一提；但從人口增加的比例來看，十二萬的人口總量卻佔到了珠海人口的6.7%，這個數據，放到全國各個城市來看，都是名列前茅的。
2,人均GDP
再看GDP ，參謀長不止一次提過，判斷一個城市的綜合實力最終看的是人均GDP，而不是城市的總體的GDP。數據統計，2018年珠海的GDP總量在，2914.74億元，增速8%，在全國城市排名中82位。
而當我們再看看人均GDP時發現，2018年珠海人均GDP為16.51萬元，全國排名第六，超過北京、上海。人均GDP反應了珠海的經濟基本面還是很好的。
3，產業
再看產業，巨型龍頭企業雖不多，但是勝在優質的中小型企業，有數據統計，2018年珠海的高薪技術企業超過2000家，這是一個什麼概念，相當於每萬人擁有7.8家國家級的高薪技術企業。
4，政策
另外，政策的傾斜，無疑，是所有的“條件”最為吸引眼球的。
國家領導人，四次考察珠海;
珠海橫琴新區
珠海通過粵港澳大橋，是中國唯一一個能夠同是跟香港澳門陸路接壤的城市
......
當然，由於珠海各個區的房價差價非常大，斗門到橫琴的價格，從1萬多到4萬多不等，是窪地，還是坑？由於文章篇幅限制，這裡參謀長就不具體闡述了。建議最好選地王裡的地價項目，安全性高。
04
珠海限購的放開有何意義？
講完了珠海的具體的情況，我們再回頭看看一開始的問題，總結主要有以下三點：
1、政策層面，粵港澳的發展的重點城市之一，二線城市在忙著搶人成長，珠海當然不願意落後，因城失策給了操作的空間。
2、執行層面，珠海限購的放開，三個詞來形容，低調、穩、緩慢推進。
這裡重點提下，政策緩慢推進，看一下時間軸：
2016年10月6日，限購；
2017年4月8日，限購升級，範圍擴大至全市及所有戶型；
2018年10月，逐漸鬆綁，社保1年加上人才證明即可；
12月降低購房門檻，按個人條件社保需要繳納1個月，3個月、1年不等；
而到今年2月，珠海進一步放鬆，外地人不需要社保就能買一套房。
5月底，最新的限購放鬆消息又再度傳出，香洲區、斗門區和金灣區購房門檻又降低。
3、珠海放開限購，不僅對於珠海有利，同時又不影響大局，自然不會出現政策一日遊的情況。