諸葛找房數據研究中心近日發佈的數據顯示，今年5月，全國土地供需規模小幅上漲，土地出讓金同比增加超過50%，其中二線城市的土地市場成交持續火熱，且長三角地區重點二線城市的表現更是引人矚目。
目前，土地市場熱度居高不下的情況已經引起了監管部門的關注。5月以來，銀保監會發文要求整治房地產市場融資亂象，包括銀行、信託等違規資金用於拿地等。而蘇州、合肥等熱門二線城市也陸續收緊土地競買規則，或是降低土地指導價後，調高地塊容積率和限高等。
“土地市場與樓市一樣，依然是隻允許出現小陽春，而不允許入夏，”中原地產首席分析師張大偉直言，“一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。”
一二線城市供應放量
5月以來，房企拿地依然積極，臨近月底更是高溢價補倉意願強烈。據《華夏時報》記者不完全統計，僅在5月29日-30日2天，包括碧桂園、萬科、綠地、金科、雅居樂等在內的多家房企就競得了逾60幅地塊。
房企的積極態度，直接提升了土地市場的熱度。根據諸葛找房數據研究中心近日發佈的數據，今年5月，全國主要地級市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。雖然土地成交數量整體下滑，但其中住宅地成交升溫較快，5月全國住宅用地成交面積為8408萬平米，同比增加19.22%，土地出讓金為4889.33億元，環比上月增加16.69%，同比增加超五成。
從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心。上述諸葛找房數據顯示，2078宗土地中，一線城市、二線城市的土地成交數分別為43宗、710宗，同比漲幅分別為34.38%、1.39%；同時，二線城市的土地出讓金總額達到了2417億元，同比大增81.03%。
幾家機構的數據均顯示，位於長三角地區內的重點二線城市是“重中之重”。
例如，諸葛找房數據透露，在5月土地出讓金超過200億元的城市中，位於長三角的城市達到了7個。其中，杭州5月以265.71億元的土地出讓金排名第一位；中原地產研究中心統計也顯示，5月全國單宗住宅類地塊成交總價超過20億的多達35宗，主要分佈在華東區域。今年前5個月，杭州土地出讓金已超過千億，達到1134.97億元。
*******報告指出，5月房企在長三角城市群高頻拿地，住宅用地總價TOP10地塊中前8宗全部位於這一區域。例如，碧桂園在5月份的拿地金額在長三角居榜首。5月期間，碧桂園先後在揚州、嘉興、無錫、寧波、常州等地拿下多幅地塊，其中不少地塊的溢價率超過100%。而藍光發展(5.700,-0.14, -2.40%)一位負責人則直接告訴記者，“藍光自近兩年提出千億快速發展戰略以來，一直以長三角投資為重點區域，對長三角的投資力度不小於其發源地四川”。
值得注意的是，一二線城市的土地熱度似乎並未傳導至三四線城市。克而瑞地產研究報告指出，結合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經有一定的緩解，溢價率降至15%，環比4月下降了6.3個百分點。而諸葛找房數據中心監測也顯示，5月全國三四線城市土地供應量1549宗，同比下跌了1.84%。
“土地市場只允許小陽春，
不允許入夏”
對於5月全國土地市場的表現，張大偉解釋說，事實上從4月開始，部分城市的土地市場就出現了局部異常升溫現象。而本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是蘇州、武漢、杭州等為代表。
其稱，相比2018年過於嚴格的土地限制，最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整，“微調”使得開發商拿地積極性提高。而對於房企而言，也有補充土地儲備的需要。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也指出，這說明地方政府在供地目標的完成上加快了節奏，同時也和近期的房企資金面有關。
當前5月已經落幕，但進入6月的土地市場熱度只增不減。據記者不完全統計，僅在6月1日-4日之間，就已有15幅地產成交，天津、寧波、杭州等地則掛出31幅地塊。
張大偉直言，從賣地城市的積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。近期一線城市掛牌土地明顯上漲，預計6月份將開始井噴成交。根據中原地產研究院數據統計，5月以來，40個一二線城市的住宅土地供應掛牌數據，合計增加掛牌516宗地塊，這些地塊的合計起價高達2844億。
但居高不下的熱度，也令業內人士對土地市場未來的表現抱謹慎的態度。
張大偉強調，“土地市場與樓市一樣，依然是隻允許出現小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。”嚴躍進也認為，後續若從穩地價的角度看，部分土地市場甚至還會有收緊的可能。其預計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制衝動拿地現象。
事實上，土地市場的火熱當前已經引起了監管層的注意。銀保監會在日前下發的通知中，出現了多條嚴查房地產融資的條款。尤其提及嚴禁表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資，同時也要求信託領域嚴禁直接或變相為房企繳納土地出讓價款提供融資等。而蘇州、合肥等熱門二線城市，也陸續收緊土地競買規則，或是降低土地指導價後，調高地塊容積率和限高等。
“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資後期會略有收緊。”同策集團首席分析師張宏偉直言。其提供的同策監控數據顯示，今年5月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計361.23億元，相較於4月融資總額下降52.07%。目前，已有市場消息稱數家地產商被列入了暫停公開市場發債業務的名單，監管部門也將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品等。
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