中房智庫研究員 付珊珊 | 文

今年2月18日，國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，根據綱要，廣東省九個城市（廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶）以及香港、澳門兩個特別行政區納入發展規劃，這標誌著一個國際一流的灣區和世界級城市群正逐漸顯現。受益於政策利好，粵港澳大灣區交通、人口、產業、經濟將迎來快速發展期，隨著資源和人口的進一步彙集，房地產行業將迎來巨大的發展空間，城市之間和房企之間的新一輪競逐已經展開。

從城市房地產投資潛力看，“粵九城”中廣州、深圳兩個一線城市作為房企全國化佈局的重要區域，投資價值持續看好，但房價已漲至高位，競爭激烈；佛山、東莞、惠州等城市在輻射效應下，近年來也成為投資熱點區域，樓市地市升溫明顯；相比之下，珠海、中山、江門和肇慶發展較緩，窪地效應和未來投資價值逐步顯現。

從房企佈局來看，三類房企已經完成或正在搶灘佈局粵港澳大灣區。第一類是以碧桂園、恆大、保利等龍頭企業為代表的老牌粵系房企，其中碧桂園、恆大2018年在大灣區的總土地儲備面積和貨值分別位居第一位和第二位，而保利發展自2018年以來在大灣區土地市場已經斥資近1500億元拿地；第二類是以龍光地產、佳兆業、雅居樂等中小型房企為代表的本土深耕房企，其中龍光地產2018年以來在大灣區拿地貨值達到755.41億元，僅次於保利發展；第三類是以融創、世茂房地產、新力、美的置業等為代表的外來房企，它們在全國化推動下，頻頻在廣深佛等地落子。

“粵九城”發展分化 二三線城市潛力顯現

根據粵港澳大灣區中廣東九城的關注度情況，中房智庫研究員將其分為三個梯隊，第一梯隊為廣州、深圳這兩個一線城市；第二梯隊為佛山、東莞、惠州組成的需求外溢型城市；第三梯隊即為珠海、中山、江門和肇慶，隨著大灣區規劃落地，這四個城市的市場表現不一，屬於潛力型城市，尤其以珠海最為典型。

廣深房價高位降溫，投資需求開始退場

廣州和深圳作為大灣區內兩個一線城市，房地產市場高位運行。隨著2016年3月和2017年3月深圳、廣州先後先升級限購，廣、深兩市房地產市場開始降溫。從市場走勢來看，深圳、廣州成交量分別於2015年、2016年創出歷史新高後，開始高位回落。2018年深圳、廣州成交量同比分別微降0.4%和4.8%。

在嚴厲調控政策之下，廣州和深圳的土地市場也表現較為平穩，尤其是土地稀缺的深圳。根據克而瑞數據顯示，今年前五月深圳成交的土地數量僅為一宗，成交建築面積為19.69萬平方米，在大灣區各城市中排名靠後；而廣州今年以來市場表現尚可，前五月成交了23幅地塊，成交建築面積達568.97萬平方米，成交金額為448.88億元，成交建築面積和成交金額均在大灣區位列第一，土地平均溢價率為9%。

從土地價格來看，目前廣州、深圳的地價已經居於高位，尤其深圳的平均樓板價已經達到11853.73元／平方米，廣州的平均樓板價也已接近8000元／平方米。在高地價和高房價的雙重壓力下，目前廣深樓市投資需求已經開始退場。

需求外溢，佛山、東莞、惠州最受益

受廣深高地價和高房價影響，兩地的需求外溢，開發商和投資者逐漸將目光投向了距離兩個一線城市較近的佛山、東莞和惠州三城。

高關注度也催生了市場的高熱度，從克而瑞數據也可以看出，這三個城市中，東莞和佛山目前地價也已經被炒至高位，尤其東莞前五月的平均樓板價已經超過廣州達到8688.78元／平方米，而佛山的平均地價也已超過6000元／平方米，僅惠州平均地價較低，尚未突破3000元/平方米。

作為少數不限購城市，政策寬鬆疊加價格優勢，惠州也成為開發商爭搶之地。數據顯示，惠州前五月土地出讓數量為39宗，是大灣區內土地成交數量最多的城市。

珠海市場顯著轉暖，中山、江門、肇慶待發力

在粵九城中，上述提到的兩類城市在此前均或多或少受到關注，而珠海、中山、江門和肇慶卻是因為大灣區的規劃發展紅利市場才漸有起色。

其中珠海是這四城中表現最亮眼的城市。2016年珠海重啟限購限貸，2017年限購限貸政策升級，在政策高壓下，珠海房地產市場進入兩年調整期。但2019年以來，政策面出現鬆動跡象，落戶政策和購房政策均有所放寬，限貸限售也開始鬆動。受益於政策局部鬆綁，珠海房地產市場明顯升溫，外省市投資客大量進場。根據中房智庫獲取數據顯示，2019年前五月，珠海地價明顯飆升，平均樓板價已經突破萬元大關，在九城中僅次於深圳，土地溢價率45%。

中山也是受政策影響明顯的城市。2017年，在限購、限貸、限價、限籤等調控政策層層加碼之下，中山房地產市場逐漸迴歸理性，全年成交量同比腰斬。2018年全年中山的市場均“穩”字當頭。隨著今年以來粵港澳大灣區規劃落地，中山市場才有所轉暖。但從前五月土地市場表現來看，中山土地成交數量少，成交樓板價也處於中間位置。長期來看，在粵澳港大灣區建設中，確立了中山“打造珠江西岸區域性綜合交通樞紐”的戰略定位，中山的地理優勢將被激活，未來有望迎來深圳等地外溢客群。

江門和肇慶由於此前市場下行趨勢明顯，雖然有大灣區規劃加持，但在短期內這種政策優勢難以顯現。從兩地前五月土地市場數據來看，表現較為平穩。從長期看，江門的內生力量優於肇慶。

房企搶灘大灣區 保利、龍光拿地最積極

“誰佔領了大灣區這個戰略高地，誰就將握有未來的發展先機。”房企也是瞄準了這一機遇，爭相在大灣區佈局土地儲備。

從克而瑞統計數據來看，在大灣區土地儲備面積和貨值均在前十的有碧桂園、中國恆大、中海地產、保利發展、龍光地產、佳兆業，其中，碧桂園以5713億元貨值和5629萬平方米土地儲備建築面積位列第一，中國恆大以3821億元貨值和2144萬平方米位列次席。

自2018年以來，大灣區概念廣受追捧，已經有不少房企提前佈局粵港澳。截至今年5月，保利發展、龍光地產和碧桂園是其中最積極的房企。數據顯示，從2018年至今年前五月，保利發展在大灣區合計拿地金額1499.63億元，龍光地產緊隨其後，拿地金額755.41億元，碧桂園則位居第三，拿地金額684.42億元。

從房企佈局情況來看，目前粵港澳大灣區基本已被三類房企佔領。

龍頭房企早佈局，土儲豐厚

在大灣區概念提出之前，珠三角區域就是全國化房企的佈局首選之地。對於萬科、恆大、碧桂園、保利發展等房企來說，大灣區是其整體戰略發展的重要一環。而大灣區所涵蓋的廣州、深圳、佛山等城市也恰好是眾多龍頭房企發源地，例如廣州的恆大、保利，深圳的萬科、招商蛇口。這些粵系房企都是以大灣區為輻射核心，逐漸開啟全國化進程的。由於這些老牌房企規模都較大，因此在大灣區佈局的土地儲備面積和貨值的絕對值均較大。

本土房企重深耕，優勢明顯

除了上述大灣區起家的龍頭房企，還有一類房企規模中等，紮根於本土深耕的房企，例如龍光地產、佳兆業、雅居樂等。由於具有地緣優勢，這類房企在本土擁有大量土地儲備。以龍光地產為例，雖然這家房企在銷售規模上並未在第一梯隊，但其在大灣區的佈局絕對排得上第一梯隊。2018年，龍光地產在大灣區的土地儲備貨值高達2612億元，相應的土儲建築面積為1757萬平方米，均位於前十。特別是最近一年多來，龍光地產在大灣區拿地力度持續加大。數據顯示，2018年至2019年五月，龍光地產在大灣區的拿地金額達755.41億元，新增土地儲備建築面積為1077.34萬平方米。

外來房企後來居上

以上兩類房企都屬於提前在大灣區佈局的房企，第三類房企是屬於看中大灣區發展紅利，後來進入灣區盡力趕超的外來房企。這些房企中有已經做大規模的融創、龍湖、世茂、綠地等，其中融創在大灣區的土地儲備也已突破1100萬平方米；也有一部分房企是正在開啟全國化道路，而大灣區是其全國化戰略的重要棋局，例如美的置業，其在大灣區的土地儲備面積和貨值均位於房企TOP30，且其2018年至今仍在加大大灣區的投資力度，耗資253.35億元，屬於較為積極佈局大灣區的房企。