截至目前，已有不少規模上市房企陸續披露了2019年上半年的業績預告。總體來看，相較於2018年同期房企利潤水平的大幅增長，今年企業整體的利潤規模在上了一個臺階之後，進入到一個平穩期。
自首個上市房企萬科掛牌A股以來，已過了近三十年，這些年間，房地產規模發生了翻天覆地的變化，房地產上市企業也由8家增至130家，數量大幅增長。
中期報
房企整體利潤增長進入平穩期
近日，時代中國控股有限公司發佈公告，披露截至2019年6月30日止6個月的中期業績公告。報告期內，時代中國合同銷售為312.3億元，相比2018年同期增幅為20.1%；期間營業額為15942.5百萬元，相比2018年同期增幅為52.2%；利潤為1699.9百萬元，同比增幅為49.7%；本公司擁有人應占利潤為1593.9百萬元，相比2018年同期增幅為34.6%；公司擁有人應占核心淨利潤為1701.1百萬元，相比2018年同期增幅為43.8%；毛利率及本公司擁有人應占核心淨利率分別為32.5%及10.7%；於2019年6月30日，現金及銀行結餘為257.8億元。
而記者根據同花順(300033)iFinD統計顯示，按申萬一級行業分類，截至8月6日，房地產行業共有46家A股上市公司發佈了上半年業績預告，從預告類型來看，預增、略增、扭虧、減虧等業績預喜類公司合計23家，預減、續虧、首虧等業績預憂類公司合計22家，另有1家公司業績不確定。此外，結合克而瑞發佈的銷售榜單也可以發現，規模房企的利潤表現出“強者恆強”的特點，其中保利、綠地2019年上半年歸母淨利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元；金科、泰禾、藍光的歸母淨利潤增速也在2018年的基礎上有進一步提升。此外，融創、首開、陽光城(000671)等房企2019年上半年歸母淨利潤增速則較去年同期和全年均有一定放緩，利潤增長進入平穩期。面對市場的調整下行，房企行業間競爭將進一步加劇。據統計，2019年上半年預計盈虧的基本都是200強之外規模較小的房企。從長期來看，特別是對於中小規模房企而言，未來的利潤增長仍將面臨較大的壓力。企業要想活下去，做大做強是唯一的出路。
回顧
A股百強房企數量不及28年前
在A股市場開啟的次年，1991年萬科A掛牌深交所，成為中國首家上市的房地產公司，也樹立了房地產企業走向規範化管理的標杆。在之後的28餘年時間裡，中國房地產行業的發展進入快速發展期，規模蒸蒸日上。不過，房地產板塊的表現並非一帆風順。根據克而瑞統計顯示，1991年有7家房企營收名列百強，而到了2001年，隨著銀行、交通運輸、通信等板塊企業的快速發展，大部分房企被擠出百強，僅剩下萬科一家房企，並且營收排名由1991年的26位降至50位，這一時期的房地產板塊是相對冷清的，並且這一局面一直延續10多年。2011年，百強房企中除了萬科依然堅守在50位，僅增加了一家保利地產(600048)，以470億元的營收居於百強企業第70位。
房地產企業迎來飛速發展是在2011年之後，2018年百強企業中房地產(000736)企業數量增至5家，並且上市僅4年的綠地控股(600606)以3484億元的營收居於TOP100中第17位，超過一直以來的霸主萬科。並且保利地產也延續著較快的發展速度，在全國多地生根發芽，其2018年營收排在百強企業中第34位。此外，招商蛇口和華夏幸福(600340)也位列百強企業榜，分別位列第73位和77位。整體上看，雖然2018年百強企業中房企數量不及1991年，但大部分企業排名較1991年有所提升，標杆房企質量大幅提升。
析因
其他板塊企業入場“稀釋”百強名單
值得注意的是，由於A股在地產行業管控較嚴、融資一貫偏緊，房企在內地上市較難，因此不少規模房企不得不轉道香港上市。如果房企在A股上市限制相對寬鬆的話，碧桂園、恆大等企業勢必會在滬深百強中佔據更多位置，房地產板塊營收佔比將會大幅增加，在各行業板塊的排名也會有較大提升。聯繫百強企業中房企營收佔比變化來看，在1991至2018年間，也經歷了快速回落到迅速上升的U型走勢，在各板塊的排名也是呈現“先降後升”的趨勢，在1991年、2005年、2011年、2018年，房地產板塊排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。
克而瑞地產分析員汪維文認為，出現這一現象的原因主要是由於房地產板塊相關企業在A股入市較早，1991年有144家企業入市，其中有10家房企，這一比重明顯高於2018年3663家上市企業中的130家房企。後期其他板塊企業大規模入場A股，房地產板塊的百強營收佔比被大規模稀釋。最突出的當屬2005年，房地產板塊營收佔比僅有1.2%。在1999至2011年間，房地產板塊營收佔比長時間延續在2%以下。直到2011年之後，房地產板塊又迎來蓬勃發展，尤其是2018年，百強房企中房地產板塊營收佔比升至3.8%，較1991年營收佔比微增0.1個百分點。究其原因，一方面是2011年以來商品房銷售金額的逐年攀升，另一方面則是由於行業集中度的不斷提高，使得萬科、保利等房地產頭部企業營收大幅攀升。
噓唏
不少昔年百強房企如今寂寂無名
“房地產企業入市較早，在1997年以前房地產營收佔比多在4%以上，僅次於建築材料板塊。但自1998年之後，受實體經濟迅猛發展等因素影響，房地產板塊的發展速度一度落後。”克而瑞地產研究員馬千里告訴記者，尤其是2005年房地產板塊的營收僅有684億元，僅佔全行業的1.1%，遠遠落後於建築材料、輕工製造、電子、計算器、機械設備、紡織、汽車、電氣設備和生物醫藥等板塊，位居第19位。
馬千里還表示，直到2014年受經濟下行影響，為穩經濟增長、重啟“去庫存”，實行較為寬鬆的刺激政策以後，房地產板塊營收佔比才重回4%以上，房地產板塊營收佔比開啟新一輪的快速增長。值得注意的是，自2016年下半年、2017年多城又重啟“四限”，中央開啟長效調控之後，2017年、2018年房地產板塊營收增速再度低於全行業，營收佔比較2016年有所回落。就地產板塊企業營收集中度來看，可以看到近30年來頭部企業集中度迅速攀升，在2001年，排名前10%的企業，其營收集中度為37%。而到了2018年，這一比例則驟然上升至67%。
據悉，即便是在經營規模和盈利能力較強的上市企業中，房地產行業的集中度也越來越高。而那些處於後端的中小規模房企營收佔比越來越少，以1992年上市的綠景控股(000502)為例，其1991年營收（根據招股說明書披露）為0.67億元，在百強企業中排在90位。而其2018營收額僅0.17億元，僅為1991年營收的1/4，在房企中處於墊底位置，更談不上入百強之列了。而在1991年進入百強之列的7家房企除了萬科外，其餘6家如今均寂寂無名，無緣上榜百強房企。
展望
融資渠道收窄多元化投資成出路
展望未來，由於中央一直強調“房住不炒”，釋放房地產調控仍需從緊的信號，有業內人士預計下半年房地產市場不容樂觀。鑑於當前房地產市場需求相對疲軟，在“狼多肉少”的當下，房企要實現“活下去、活得好”的目標，一方面要堅持“促銷售、抓回款”策略，做到活下去，另一方面，還要在保住主業的同時，加大多元化投資力度，圍繞“地產類”下游行業，尤其是近些年發展較為迅猛的裝修裝潢、租賃等衍生行業加強投資。
此外，儘管兩年前較為喜人的銷售成績支撐了今年房企上半年業績，但多數房地產企業當前不得不面對融資渠道進一步收窄的市場環境。7月12日國家發改委網站發佈的《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》明確，房地產企業發行外債只能用來置換未來一年內到期的中長期境外債務。雖然美元債發行未被管控，但資金用途受限，加上信託融資的收緊，房企新項目開發資金壓力加大。
2019年7月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計897.07億元，環比上升46.68%。據悉，該月除了其他債權融資環比下滑，信託貸款、境內銀行貸款融資額度均大幅增加。7月，信託貸款融資總額位居第二，監測房企共發生了17筆信託貸款融資，融資總額180.37億元，環比6月的107.32億元增加68.07%。境內銀行貸款融資額度128.16億元，環比6月的87.98億元增加45.66%。其他債權融資總額115.08億元，較6月129.71億元下跌11.28%。
業界聲音
去年四季度以來，房地產境外融資發行規模攀升。而今年二季度，監管機構進一步加強信託領域投向房地產項目的政策約束，房地產的融資環境不容樂觀，行業競爭也越來越激烈。房企仍需加速銷售回款，理性投資，謹慎介入高價地塊。同時，應把握機遇併購那些具有發展潛力的中小企業及其優質項目，同時從提升產品品質入手，更好地滿足居民的自住需求。另一方面，企業之間的兼併整合，將有利於整個行業的結構優化和市場化進程。
——光大證券(601788)首席固定收益分析師張旭
房地產長效管理機制已在租售並舉、房住不炒等環節快速落地，預計2019年後續將有更多制度性政策發佈。整體來看，建立房地產平穩健康發展長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係，降低房地產的投資屬性，迴歸居住屬性。
——中原地產首席分析師張大偉
目前房企融資情況有所復甦，但只是階段性回暖，融資渠道管控或將進一步加強。事實上，從7月來看，無論是針對融資來源渠道還是融資款項去向，房企融資監管已經發力：信託融資收緊、銀行信貸放緩……預計到2019年下半年，房企融資規模或將受限，高資質大型房企將在激烈競爭的融資環境中，憑藉自身資本實力、風險管控水平、資產管理水平更好地生存。
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文章來源:信息時報
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