'40家典型房企上半年融資超4000億 房企打響融資“攻堅戰”'

房地產行業的融資“寒意正濃”。

日前，銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產業過度依賴融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助力房地產的投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

嚴厲的措辭背後，針對近期部分信託公司房地產信託業務增速過快、增量過大的情況，銀保監會於近日對部分信託公司開展了約談警示。此外，國家發改委還於日前發文嚴控房企海外發債用途，即只能用於“借新還舊”並且是一年內到期的境外債務。

針對當前環境下房地產企業融資相關問題，《中國經營報》記者先後採訪了旭輝控股集團有限公司（00884.HK）、三盛控股（集團）有限公司（02183.HK）、廈門建發股份有限公司（600153.SH）、正榮地產集團有限公司（06158.HK）等企業。

旭輝集團相關負責人迴應表示，旭輝一貫強調融資要把握窗口期，以前瞻性的思維為企業發展儲備糧草。正榮地產方面迴應表示，正榮地產的發展壯大與金融機構的合作支持密不可分。自正榮上市以來，先後與中信信託、交通銀行、平安信託及境外銀團等銀行、信託等大型機構建立深度合作，為公司業務拓展和規模擴充提供充足的資金支持。

融資舉措頻繁

中原地產研究中心提供的統計數據顯示，7月1日至今，超過20家房企發佈了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達170億美元，約1170億元人民幣。另據同策研究院提供的數據統計發現，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。

7月9日早間，旭輝控股發佈公告稱，發行於2024年到期的3億美元額外優先票據，票面利率6.55%。記者梳理旭輝集團2018年度報告發現，2018年報告期內公司先後10次發佈相關融資計劃。

另據瞭解，今年以來，正榮地產與信託公司建立了合作，拿到了數百億元的信託融資額度。3月8日，正榮地產官方公眾號消息稱，公司與平安信託簽署200億元授信戰略合作協議。

近年來，建發股份融資也較為頻繁。2019年6月20日，建發股份在中國銀行間市場發行了2019年度第二期超短期融資券10億元人民幣。另據公司2018年度報告，報告期內，公司和子公司共發行82億元超短期融資券、17億元中期票據、15.5億元非公開定向債務融資工具和25億元資產支持證券。

對於頻繁的融資舉措，旭輝集團相關負責人日前回應記者採訪表示，今年以來的幾筆成功的境內外融資，均踏準了融資窗口期，幫助旭輝進一步拉長平均債務週期，優化債務結構，也預示著旭輝融資成本再一次進入下行通道，將有效強化旭輝在房地產精細化運營時代的盈利能力。

融資頻繁的背後，房企所面臨的融資成本和融資困境也在日益加劇。

數據顯示，旭輝集團2018年的支銷融資成本約為3.69億元，2017年同期則為2.62億元，增加了40.84%。集團支銷及資本化的融資成本總額由2017年的23.11億元增加89.9%至2018年的43.89億元。

對此，旭輝集團方面坦陳，2018年融資成本總額的增長，主要由於公司規模的增長帶來的債務總水平增加。但同時，在2018年房企融資成本普遍上升的背景下，旭輝的債務加權平均成本仍維持在6%以下的行業較低水平，僅為5.8%。同時，旭輝將淨負債率嚴控在67%左右的健康水平，這些指標在行業同等規模的房企中都處於有競爭力的水準。

正榮集團2018年度報告顯示，公司多筆優先票據的年利率均高於10%。2018年末，正榮地產的借貸加權平均融資成本為7.8%。

對此，正榮地產相關負責人迴應表示，因宏觀金融環境動盪，2018年發行的美元優先票據利率較高，但隨著公司投資價值逐步被市場熟知，美元票據發行利率也在逐步下降，2019年3月，正榮新發的一筆美元票據利率已下降至8.65%。

償債高峰期至

與房企密集融資相伴的是不斷推高的債務和隨之而來的償債高峰。

截至2018年底，旭輝債務總額達到778.65億元，較2017年底大幅增長64.83%。其中一年內到期的短期債務為134億元，另有近39億元的永續債。“衡量企業債務壓力的主要參考指標，是‘一年內到期的短債佔比’。截至2018年年末，旭輝的一年內到期的短債佔比進一步下降至17%，比去年同期下降8個百分點，賬面現金446億元，現金短債比高達3.3倍，債務結構合理，償債能力優越。”旭輝集團相關負責人迴應稱。

上述負責人表示，2018年，雖然總債務規模隨著業務發展有所上升，但公司通過償還到期公司債券、回購可轉換債等一系列操作，有效控制了債務規模和淨負債率。2018年末67%的淨負債率，比年中下降5個百分點，並遠低於觀點指數統計的行業前30強平均淨負債水平110.68%。

截至2018年底，三盛控股總負債86.43億元，相較於去年同期的43.47億元增加了98.83%。債務資產比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末，公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有餘。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押，用於取得銀行貸款及金融機構貸款。

截至2018年底，建發股份合併報表範圍內負債合計1630.36億元，報告期初為1316.83億元，僅2018年就增加了313.53億元。其中一年到期的非流動負債為53.24億元。

新希望地產副總裁姜孟軍公開表示，新希望對負債率有著嚴格的把控，融資以開發貸居多，始終保持銷售的穩健，增長預期合理。陽光城集團投資總經理李向彬則表示，要把負債率控制在合理範圍內，投資方面要做到精準投資。

借道上市融資

融資渠道的收緊和償債高峰的到來，上市闖關似乎是中小房企獲取資本的必要一步。

7月16日，中樑控股成功在香港交易所主板上市。中樑控股集團發售價每股5.55港元，全球募集約27.73億港元，總市值約196億港元。

據悉，中樑控股此次全球募集約27.73億港元。

事實上，中樑控股只是眾多謀求赴港上市房地產企業中的“幸運兒”。數據顯示，1月以來，共有8家房企和2家物業公司赴港上市。其中德信中國、銀城國際於一季度成功登陸港交所，其餘6家房企和2家物業公司均處於“處理中”狀態。

來自德勤中國的數據顯示，2019年第一季度房地產行業香港上市的新股數量比例由去年同期的26%降至21%，而募資金額由2018年一季度的105億港元縮減至51億港元，比重由43%降至25%。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，除了最近的中樑控股以外，很多尋求港股上市的中小房企質量不是很高、負債率比較高同時規模不大。此外，部分物業公司從新三板轉板以後質量並不高；另一方面，近年來物業公司比較多，上市進程必然有所放緩。

以近年來發布IPO招股書的房企為例，記者統計發現，2016年～2017年，匯景控股已開發及交付總建築面積分別為26.04萬平方米、10.77萬平方米、21.14萬平方米的物業。

截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計擁有25個項目，總建面約340萬平方米。

而根據相關招股書，四次衝擊IPO的萬創國際2018年首次收入突破10億元，截至2019年4月末土儲不到百萬平方米。