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2019開年，不少人站在房價15000的“高位”上瑟瑟發抖。
2019年中，房價15000竟成了四環內剛需區域的“標配”。
短短几個月時間，就發生了這樣的逆轉。
是啊，市場是不斷變化的。
管南就是最典型的一個例子。
還記得年初的時候去管南探盤，當時的市場是這樣的。
主要在售樓盤有——
永威城：在售五期，均價14000左右；
綠都瀾灣：在售五期、六期，均價14000左右；
……
那時候，管南的房子不太好賣，外場的小夥子大姑娘們都直接上路攔車了。尤其是2號線站馬屯地鐵口，搶客戶的“小蜜蜂”遍佈。在當時，14000的價格都難賣，誰敢想15000？
而如今，短短几個月，一切都不一樣了。
特別是最近這段時間——
綠都瀾灣：剛剛開盤，成交均價已經飆升到14800；
富田九鼎公館：成交均價一直保持在14800+，後期可能突破15000；
鑫苑國際新城：四期少量房源在售，均價14800；
……
眼看著這些樓盤的價格不斷突破片區的頂，均價上漲近1000。
更讓人心累的是，想買還買不到。瀾灣和九鼎公館這兩次開盤，儘管價格上調，還都很難搶到。融創城釋放價格稍低一些，有人說認籌比已經達到七比一，小三房正常按揭不好買到。
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其實，除了管南，西區和北區的價格最近也有所上調。
先看西區。
最典型的就是常西湖新區，在政策紅利的助推下，片區均價從年初的13500，漲到年中的14500，個別樓盤價格甚至突破15000。
再看北區。
北三環和連霍高速之間的金水北片區自不必說，純新盤接連開出高價。先是瀚海思念城18500做鋪墊，再是萬科民安江山府21000緊跟，接著碧桂園天麓20000乘勝追擊，片區均價不斷被坐實。
後期還有新盤美盛教育港灣、豫發豫園，價格應該也不低。
再往北的惠濟核心區也一樣。
其實，連霍北除了靠近大河路的幾個新盤價格低，位置更好的樓盤價格並不低。
比如說——
萬科民安雲城：特價房已經沒有了，目前15000+；
正弘府：新批次待售，釋放價格15500+；
保利海德公園：純新盤待售，釋放價格17000+；
錦藝金水灣：在售四期，均價14500-15000；
錦藝四季城：在售四期，均價14500-15000；
建業花園裡：均價15000。
基本上，惠濟區連霍北位置較好的樓盤價格都在15000左右了，有的甚至更高。
說到這裡，你會發現，以上這些片區有一個共同的特點，就是基本都在三環外、四環內。
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下面這張圖片，很直觀。結合當下最新的房價情況，標示出了鄭州三四環間主要片區的均價。
目前，鄭州三環內新盤的數量相當少，也幾乎沒有新的土地供應了，三環內的房子可以說賣一套少一套，價格也已經被夯實。三環內，除了中原老城區，其他片區的價格基本都夯實在18000+。
而三四環之間的各個片區，房價格局基本也已經形成。
比如說——
北龍湖部分區域：毛坯均價基本在40000左右；
楊金片區：高層毛坯均價在19000左右；
龍子湖片區：高層毛坯均價在18500左右；
北三環片區：高層毛坯均價在17500左右；
老高新區、常西湖、管南、惠濟核心區：高層毛坯均價都在14500-15000。
其中，老高新區、常西湖、管南、惠濟核心區的均價相對較低，15000左右的單價，基本上是目前鄭州四環內的准入門檻。
不過，二七運河新區除外，價格更低一些。
二七運河新區所在的鄭州西南，不屬於城市的主力發展方向，比較受冷落，地鐵1-6號線沒有一條拐到這兒。這裡住宅供應較多，產業不發達，配套匱乏，大車橫行，南四環還有批發市場。
所以，大環境就決定了這裡的價格水平。對於剛需來說，這裡是鄭州四環內最後的選擇。
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下面我們挑鄭州三四環之間幾個典型的剛需盤，分析一下它們的首付/月供成本。以首套90㎡的小三房，30%的首付，30年還款期限，利率上浮20%計算。
幾個在售典型樓盤的首付/月供成本：
通過這個表格，你會發現，如今在鄭州三四環間，首套90㎡的小三房，首付款至少要40萬，每月的月供至少要5500元。
也就是說，首付款40萬，月供5500的預算標準，基本上在鄭州四環內還可以選到一個還不錯的小三房。
但，如果你的首付款還不到35萬，或者是月供還不到5000元，那麼，基本上鄭州四環內的小三房就可以Pass了。
而目前，鄭州市場上，首套房的房貸利率大都上浮20%。那麼，利率上浮20%意味著什麼？
注：以上月供均按照還款期限30年計算。
舉個例子，一套單價15000，面積90㎡的房子，總房款是135萬。
如果房貸利率上浮20%，月供是5593元，每個月要比基準利率多還578元。還款30年，利率上浮20%，總共要比基準利率多還20多萬，購房成本又進一步增加！
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接下來，我們把範圍擴大到全鄭州四環內，算一算目前在鄭州四環內購買首套新房，90㎡的房子，以利率上浮20%，貸款30年計算，每個片區的首付/月供情況，以及所需要的工資水平。
一般情況下，月供大約佔家庭月收入的50%以下才合理。按照這個標準，我們挑出鄭州四環內的所有片區來一一計算。
你的工資需要達到——
注：片區均價為調研獲取，僅供參考。由於目前不同銀行貸款政策有差異，在此統一按照基準利率上浮20%計算。
以上僅是針對90㎡的毛坯新房而言，戶型面積或大或小，是不是帶精裝修，精裝標準是高是低，月供也會跟著上下浮動。
片區排除了豪宅窩北龍湖片區，也排除了不知名小開發商的樓盤，這些樓盤價格會更低，月供也會更低，但不建議購買。
表格裡月供最高的是東區CBD，假設這裡有90㎡的房子，均價按照26000計算，首付30%為70.2萬，貸款30年，利率上浮20%，每個月的月供將近1萬，則你的家庭每月工資總和需要大於2萬。
總結一下，排除資金成本最低的二七運河新區，目前在鄭州四環內買新房，加上雜七雜八的各項費用，40萬首付，5500元月供，是最保底的計算。同時，家庭每月工資總和需要大於11000元才合理。
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休想騙我出三環？
其實，如今鄭州四環內，留給剛需的機會已經越來越少。特別是那些各方面還不錯的剛需盤，購房成本更是越來越高。
這個時候，肯定會有人說，沒那麼誇張吧，最近管南某盤不是說才賣12000多嗎？拜託，那是140多㎡的四房價格，3成首付50多萬，還是剛需嗎？！