'蛋殼公寓赴美上市，不暴雷的蛋殼，負面和風險一樣都不少'

據IPO早知道消息，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓據稱計劃最快於今年赴美上市，募資金額為6至7億美元，這或將為2019年處於平靜期的長租公寓行業帶來一絲波瀾。

蛋殼公寓成立於2015年1月，是一家涵蓋合租公寓以及整租公寓的互聯網長租公寓運營商，目前已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、天津、武漢、南京、成都、無錫、重慶、西安13地市場，管理房間數量接近45萬間。

與前幾年略顯瘋狂的資本湧入相比，今年整個長租行業冷清了不少。除了蛋殼公寓的5億美元融資外，也僅有自如在6月前後融資5億美元。

01 長租公寓的運營模式

一直以來，長租行業是一相對偏重、並高度依賴資金和地產資源的行業，在風口凸顯的同時不可避免的產生了盈利模式不清晰、競爭壁壘不高等問題，進而在近兩年內隨著一級市場的資金收緊，長租公寓“暴雷”的現象屢見不鮮。

樂伽、寓見、鼎家這些長租公寓爆雷的案子暴露了三個風險：

1.租客信用被違規使用的風險。此類租賃業務，中間加入了一層消費貸業務。表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。一旦中間資金鍊出現問題，導致房東不願意出租了，這個時候租客就會很被動。但租客是必要要償付此類網貸的。

2.租金收益的監管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網絡、科技、資產管理等字眼，類似資金是用於收購房源還是挪作其他用途，面臨很多不確定性。

3.內部管理混亂。規模做大，就意味著相關的管理需要健全，一旦出現問題，那麼很多違規亂象就會出現。租客的權益是第一位的，而房東、網貸公司、職工等權益維護，則應該讓位於承租者的權益。

另外，融資渠道窄也一直是住房租賃業務面臨的難題之一。目前，除了規模較大的房地產開發商融資相對還算容易之外，其他的運營商目前主要依賴三類融資渠道：銀行貸款或表外融資，通過互聯網金融平臺發行理財產品，股權融資或股東借款以及私募融資。但這些渠道都普遍存在融資規模有限、成本高昂的問題。

做長租公寓的企業普遍採取直接從市場租入房源的模式，這種模式有利於快速擴張，但在需要融資時，由於其沒有充分的抵押物來拿貸款，所以融資比較困難；而對於那些持有房屋產權的企業來說，他們的投入更高，一旦出租率不達標，迴流資金較慢，也會影響自身的擴張。

“前期投入大、資金回收週期長、資產證券化產品尚不成熟、稅收政策有待明朗”是行業普遍面臨的問題，考驗每一位入場者的運營能力。

可以預見的是，今後兩年的長租行業將處於一個長時間的洗牌整合期，馬太效應加劇，資本很有可能持續向頭部企業靠攏。因此，蛋殼公寓此時選擇先於自如前往資本市場試水，或許也有考慮在取得足夠的資金支持後，進一步擴充自己的房源。

當然，這一賽道有足夠的市場體量容納不止一家巨頭；與此同時，如今的長租公寓也已悄然進入了精細化運營的發展階段，如何在租賃產品、運營效率、服務質量、盈利模式等方面取得更大的突破，都將是下一階段決勝的關鍵。

02 蛋殼存在的隱患

今年315期間，浙江報道了一則蛋殼公寓發佈虛假信息的案例。4月20日，黑貓投訴報道了一則有關蛋殼公寓虛假宣傳的問題。該報道稱，入住蛋殼公寓的消費者因為銷售員所提及的減免活動才願意租賃，結果後期並未兌現。這裡所反映了絕不是涉及銷售員的個別問題，更多的是體現蛋殼公司整個基層員工的現狀。

關於蛋殼公寓的租房套路，我也親自體驗過，下載蛋殼後如果你收藏了喜歡的房子就會收到蛋殼打來的電話，不是一個電話而是多個，每個給你致電的蛋殼管家結尾都會和你說：“那你就和我聯繫看房就行，其他人就不要聯繫了。”差點讓我以為自己深陷傳銷詐騙之中。可見蛋殼的內部管理存在問題，甚至存在惡性競爭。

見面後，管家帶我看的基本是享受減免的活動房，在我表示看中一套房子並打算過兩天再租時，這位管家向我展示了真正的演技。本來說離地鐵站較遠不推薦的房子，突然變得很搶手，在蛋殼公寓迅速下架，管家表示已經有人付了定金，如果我再考慮就來不及了，我可以先付定金，三天內補齊尾款。在快節奏的轟炸下，很多用戶很容易就掏出訂金，在他不停提示我來不及的時候我詢問對方你們平臺的房租是不是交給貸款公司，對方表示的確是這樣的。

除了以上老生常談的問題，蛋殼公寓也面臨著嚴重的房屋安全問題。比如甲醛、隔斷牆、通風問題等問題。另外，在看房過程中，房間的真實狀況和圖片不符，衛生間髒亂差現象也都非常嚴重。

長租公寓的發展代表著中國租房市場的一個重要發展方向，也處於一個摸著石頭過河的市場初創期。如今蛋殼公寓的發展呈現出一幅蓬勃向上的景象，然而也夾帶著行業背後的隱痛。如何跨越這些坑坑窪窪，正是其需要集中思考的問題，也真心希望其不要再成為下一個令人遺憾的寓見公寓。