說起南京的居住格局，一直有“東富西貴”的說法，可以說，南京最早一批的豪宅項目就是20年前月牙湖版塊開始的，近年來成長迅速的河西版塊，包括最近興起的江心洲，已經成了新的資源型豪宅的聚集區。

隨著時間的推移，月牙湖的豪宅已經成為了可望不可及的歷史，江心洲的別墅出現了“斷檔”，南京的豪宅版圖主要在江北老山和江寧，仁恆首進老山、融創在江寧江北各建一座“桃花源”，似乎開啟了“兩江”板塊的新豪宅時代。而在近一年的時間裡，仙林東的寶華也開始加入豪宅版圖中，低密度的別墅產品如雨後春筍般湧出，各盤動作不斷。

那麼，從今年開始，誰將在豪宅市場舞臺上唱起主角大戲？

江北老山

在10年的時間裡，江北老山板塊內集結了大批優質房企及純別墅產品，成為“南京豪宅聚集地”。2007年開始，板塊內的山河水別墅就已經入市，至今已有10年的時間。幾乎在同一時間，綠城玫瑰園入市發售。隨後，板塊內又新增了金基九月森林、大吉山水田園、東方熙龍山院等低密度項目。

金基九月森林

在近幾年裡，不少別墅房源逐漸售罄，剩餘的幾個純別墅項目也是賣一套少一套，自從“禁墅令”發佈，2006年以後獨棟別墅用地已不再批，市場上的低密度產品愈發成為一種稀缺資源，老山板塊內的獨棟別墅越來越少，已經成為一種稀缺的資源。

綠城玫瑰園

在今年，老山板塊的豪宅市場又迎來新鮮血液的注入，不管是開發商的“咖位”還是產品來看，都是對老山板塊進行了提檔升級。

前段時間，仁恆宣佈進軍江北，第一個項目就落戶在老山板塊的湯泉，案名已確定為仁恆鳳凰山居。該項目前身為大吉公元剩餘的二期和三期，由仁恆操盤，聯手大吉開發，將打造精裝日式別墅，溫泉入戶，將於今年冬天亮相。

仁恆鳳凰山居

老山板塊另一個高端別墅項目為融創桃花源。雖然從2016年公開到現在還未有開盤的消息，但市場對它的關注從未減弱，畢竟自帶“江北核心區唯一的純別墅”的光環，再加上“桃花源”的血統，豪宅血統不言而喻。

江寧

如果要在南京找出最早推出豪宅項目的板塊，除了紫金山外，江寧不得不提。 早在2003年，三山板塊別墅群就紛紛亮相，幾乎在同時，江寧百家湖經濟開發區別墅區也開始崛起， 經濟型別墅一度成為市場的主導。在江寧的百家湖、三山、方山等區域，都能找到高端別墅的身影。

過去幾年中，江寧將軍山板塊一直處於別墅供應格局主導地位，別墅的供應分佈是：江寧佔92％左右，江北佔6％，湯山佔2％。但近年來，由於國家對別墅項目的政策限制，以及各熱門板塊的開發飽和狀態，這一格局開始有了變化，江北的比重逐漸增加，但江寧仍然是“供應大戶”。

融創玖溪桃花源

今年江寧橫溪幾乎一個月上一次頭條，板塊內的融創玖溪桃花源在市場上不斷刷出存在感，這個幾乎是迷你版“桃花源”的中式別墅項目，讓無數人眼前一亮。

而作為江寧三大別墅區的方山板塊除了一直在售的景楓你山、魯能泰山七號院外，去年土拍出讓的聯發G61地塊案名已經定為聯發翡翠方山，已經確定打造純別墅區，雖然要等到明年才能入市，但2萬多的地價註定了這個項目在入市的時候足以震顫豪宅市場。

聯發翡翠方山

句容寶華

如果說江北老山和江寧是老牌的別墅板塊，那麼，寶華絕對是別墅市場的後起之秀。

其實在很長的一段時間裡，句容寶華區域內更多的是恆大雅苑、泰達青築、天正理想城等這樣的高層項目。如果沿著仙林大道向東而行，一路上會看到幾乎是“複製、粘貼”的高層項目，而這些項目均價在13000-15000元/平米之間，而類似於鴻信大宅門、錦隆雲山墅這樣別墅盤則處於零星分佈。

在前後一年的時間裡，寶華板塊新增了弘陽山卿、新城源山、綠城桃李春風、金科觀天下、東原親山等別墅盤，由於各大項目相似的產品規劃、寶華山的區位也造成了它們之間激烈的競爭。

今年8月份，寶華桃李春風率先推出了項目的首批房源，新城源山和弘陽山卿已經先後開啟了一系列造勢活動，雖然其他的項目暫時還沒有太大的動作，單板塊內爆發一次搶客“血戰”可能只是時間的問題。

新城源山實景

弘陽山卿效果圖

今年3月份，句容政府出臺了限購政策，暫定實施6個月，眼看“限購”還有半個月的時間就到期了，是繼續執行限購令還是解除成了開發商和買房人的疑問。從去年的項目看，2016年仙林東寶華9個別墅項目共去化了602套別墅房源，也就是說，寶華對一些終極改善人群來說，有著不小的吸引力。

在不少改善人群看來，由於寶華自然環境好，價格低，距離南京近，加上寧鎮揚一體化的推進，的確是自己終極改善或者養老的最優選，這些似乎正在一步步將這個區域推向了豪宅時代。

可以看出，江北老山、江寧、寶華都佔據了城市的稀缺資源，在這三個區域的開發商在豪宅產品打造上，越來越注重集聚頂尖配套。當這些房子集結了自然資源和社會資源後，它就帶有了豪宅屬性，高端性最終將反應到房價上。未來，是“後起之秀”的寶華後來居上，還是“兩江”板塊更進一步，繼續成就老牌豪宅板塊的金字招牌？在市場的檢驗下，自見分曉。