這一次，我還是不建議你提前還“房貸”，看完分析踏實了

01借債意識

當買房貸款成為一種普遍現象時，大夥始終在糾結一件事“房貸利息這麼高，手上有閒錢了是不是應該提前還貸？”。

關於這個問題，我曾多次對他們講，進行過系統的分析並告知了結果和最終選擇。不少人總會找出各種理由來反駁，比如說“二三十年還貸利息差不多等於本金，最好的光陰都在為銀行打工”、“債務就像一座大山，壓得自己喘不過氣來，無債一身輕的感覺真好”。

本文試著通過平實的案例和真切的數據，把大家從傳統思維中解放出來，讓我們切實感受到從銀行貸款是一件利己的事。

銀行的錢從哪裡來？來自所有的人，無論是有錢人，還是沒多少錢的人（但人數眾多），然後放貸給誰？不是窮人，而是有很多資產的富人。這就形成一種現象，窮人有一分錢就在銀行存一分錢，而富人是能在銀行能貸多少就貸多少。

富人利用銀行的錢如滾雪球式的越賺越多，特別是在這些年房價輪番上漲過程中，富人們通過向銀行貸款買房，資產不知道翻了多少倍。企業主也是如此，他們利用銀行貸的錢低價購買了大量房產，形成了固定資產，隨便處理一些房產就可以讓企業扭虧為盈。

造成這一結果的原因，那就是債務意識問題。富人或企業主，只要銀行願意貸給他們，當然也會想盡辦法，他們就儘量貸，即使還不上，最終虧損的不一定是自己的錢。而窮人呢，擔心欠銀行的錢，若還不上，會造成被動的局面，會造成自己好不容易積累的財富一無所有。

這就是債務意識問題，富人越來越大膽借款，而窮人越來越擔心朝不保夕而不斷存錢。世間始終存在這樣一種定律，賺錢的都是少數人，而大多數人是被人賺錢，所以，當富人握著大量增值的房產，說不定已經漲了十倍、二十倍，然後再賣給窮人，彼時，富人已經完成了財富積累。

曾有一位學者說了一句既現實，又很有哲理的話。在中國，一個普通人一輩子能夠從銀行獲得的最大的資金就是“房貸”！這句話對嗎？細細想想，除了房貸，你能輕易的從銀行貸到款嗎？各種抵押物、各種擔保以及各種手續。總之，很難！

02珍惜首貸資格

現在的房貸利率看似已經很高了，至少相比前些年高出不少，這是不可否認的事實。但細心的人會發現一個兩個問題：一是如果把這時間拉長到30年，目前的房貸利率水平在中國利率史上是處於相對低位的；二是房貸利率是我們能夠在銀行貸出的大額資金裡最低的金融產品。

現在銀行的基準利率是4.9，很多地方首套房貸利率就是這個水平，大城市可能有5-10%的上浮，即使如此也只有5.145-5.39，但你知道個人在銀行的其他貸款利率是多少嗎？低於6個點基本是沒有銀行願意貸給你的。你知道賣給你房子的開發商融資利率是多少嗎？8個點都算少的，10個點，甚至更多。

記得在08年時，很多銀行開出了商品房商貸7折利率優惠政策，這是什麼概念？基本就是公積金貸款利率，即使如此低，還是有不少人覺得買房按揭貸款是在為銀行打工，不敢買房，也不敢貸款。

即使到了今天，還是有不少有意識的人會抓住首套房的貸款資格，通過合法途徑變為首套房資格，首先是用足公積金貸款額度，這個一定要用，有的城市還可以在首套房公積金貸款還完後，再買第二套房還可以用，別捨不得用哈，現在3.25的公積金貸款利率簡直就是福利，你就是存個什麼安全的貨幣基金也不止這個利率。即使你有能力全款買房，也要用這個公積金貸款。然後就是用好首套房資格，因為很多城市首套房利率還是比較低，而二套房貸利率已超過6個點。

03還貸方式選擇

目前普遍存在的房貸還款方式主要就兩種：等額本息和等額本金。選擇哪種還款方式本身沒有對錯，主要是根據你的家庭經濟狀況來決定。

以100W商貸30年期上浮5%為例，等額本息利率總額為96.46W，每月月供均為5457元，一直還30年。而等額本金利息總額首月還款7065元，以後每月以12元遞減，前期還款壓力大，後期還款壓力逐步減小。

在實際選擇過程中，銀行為什麼更多時候會給我們等額本息還款協議籤呢？原因就在於借款人都希望月供額看起來相對較小，壓力不大，這也是銀行出於招攬更多生意方面考慮。

不過，在等額本息還款方式中，你會發現一個問題，在開始還貸的時候，每次月還款額裡本金佔比1/3不到，大部分還款都是利息，這簡直就是在給銀行打工啊。因此很多人盤算著，只要有點積蓄就一筆一筆提前還款，早日逃出被銀行盤剝。希望通過提前還款，減少利息總額支出。

這個想法顯然有所誤解。你提前還款既改變不了房貸本息構成，也不能減少利息支出，僅僅是縮短了還款週期而已，實質上你並沒有佔到任何節省利息的便宜。

事實上，你一直這樣還下去會吃虧嗎？非也！仍然以100W商貸為例，按照基準4.9%利率來算，你每月還款金額是5300，其中本金1200，利息4100，1年就是4.9W左右。那麼你借款100W，利息按4.9%算，1年本身就要還利息4.9W。這種還貸結構數據是不是很奇妙。因此，你應該做的就是，這麼低的利息貸款能貸多少貸多少，能貸多久貸多久！當然，如果再輔以下面的論證，你的選擇都是值得的。

04時間的奧祕

談時間，一定要放在實際的環境中。首先你要承認3個事實：一是經濟是發展的，收入是增加的；二是貨幣是越發越多，錢越來越不值錢；三是房貸佔你收入的比重會越來越少。

有了這個前提，以過去5年南京的房價變化為例。在2013年時，南京商品房均價不到1.4W，而到2019年，這個數字變為接近3W，足足翻了一倍，即100%。有人說，這是這段時間漲的不正常，那麼，我們把這個幅度調正常一些，未來5年只漲30%如何？那麼均價可達到4W，那麼100平米房子就是就漲了100W，又假設我們只貸款100W，按照前面算的利息總額就是91W，這可是貸的30年啊，也就是說你現在買房，5年後，你的房產增值部分就足可以抵消所有利息。當然，我不是鼓吹大家買房。

此外，由於經濟是發展的，貨幣是越來越多，所以，你的賬面收入肯定是遞增的，難不見10年前南京最低工資不足千元，到2019年已經越過兩千元大關。相信10年間，你的收入肯定也不止增加一倍，你原來每月還2000元的房貸，佔工資50%，現在可能只佔25%，當然，這是保守估計。

最後說的就是貨幣，我們常看M2增速，在2016年之前，我們的貨幣增速都在11%以上，到2017年開始下降到兩位數增速以下，隨著經濟增速放緩，貨幣增速降低是一定的，但我們的經濟還是要保持中高速發展，才能擺脫中等收入陷阱，所以與之匹配的貨幣增速降在這樣一個適當區間後，會保持一個穩定增速，未來5年，即使比現在8%左右增速下降1個點，那麼我們的貨幣貶值幅度顯然仍然高於所有的房貸利率。處在這樣一個時代，你還會提前還房貸嗎？至少我不會。

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