前一陣子，深圳龍崗某小區的一個房子火了。在寸土寸金的深圳，這個200多平的複式房產在司法拍賣平臺上的價格僅為評估價的55%，原價750多萬的房產需要400萬左右就能拿下，簡直就是半價買房。

一時間，法拍房走到了公眾目光之下。 其實，法拍房早已經火了。

（圖為阿里公佈2018-2019四大一線城市法拍房數據）

根據阿里拍賣發佈的線上數據研究報告顯示，2018年-2019年，四大一線城市一年來法拍房成交量都有明顯增幅。其中，上海、深圳增幅比例竟然超過100%。這在樓市調控最嚴的去年可謂是一匹黑馬。

談起法拍房，很多人能想到的就是便宜，沒錯，撿便宜是法拍房對於購房者最大的誘惑，但高性價比下也存在風險。看不懂法拍房的風險，小心你的餡餅變成陷阱。

今天，我們就好好給大家普及一下法拍房。

一.法拍房究竟是何方神聖？

法拍房，就是法院強制拍賣的房產。

我們常聽到的有：

Ø 老李開了一家公司，因為經營不善，公司名下的房產拿來拍賣還債的；Ø 小王失業了房子月供還不上，房子被銀行收回去法院拍賣；Ø 甲乙丙幾個人債務糾紛的，不能按時還款的，她名下房產要被拍賣；Ø 王處長貪汙受賄買了房子，最後被雙規，違法所得遭拍賣。

以上幾種情況基本上概括了法拍房流入市場的原因。一般情況下，業主無力履行按揭合約也無法清償債務，債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，業主的房子會被拿來拍賣償還債務。

根據法院的相關規定：第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。

除了價格低，網上宣揚的法拍房還像個「寶藏女孩」，身上還有挖不盡的優點，比如：

不少城市不限購，不需要社保公積金，也不受家庭兩套的限制。

只要是中國居民均可參與拍賣購買，在當前樓市調控嚴格的環境下，這無疑給了投資者一條捷徑；

其次，參與拍賣的住宅大部分是有70年產權的正規住宅（也有小部分小產權、集體戶口的，在拍賣時都會標明），帶有學位、買了可以落戶，有一些還可以申請貸款按揭，剛需客的基本需求都滿足；

再者，買法拍房不用排隊，也不用搖號。和二手房一樣，直接就是現房入住，周邊配套已經成熟，不會擔心開發商跑路工程爛尾，你的錢打了水漂。省時也省力。

聽到這裡，你是不是已經心動到按耐不住，想立馬就去網上拍一所法拍房了？naïve！網上隨便一搜，拍到法拍房的糟心事都快和法拍房數量一比一了。看似迷人的法拍房，背後充滿了風險。

二.美麗背後的陷阱招招致命！

拍賣途中被抬價都不是什麼大事兒，無非是價格高過起初的心理預期，但拍到手之後各種問題，才是最讓人部能接受的，比如:

1.原房主賴皮不配合，買了住不進去

來品品下面這條新聞標題，這樣的例子數不勝數了吧？

（圖為司法拍賣後業主拒搬的新聞）

通過拍賣，確實能低價買到了房子，但是法院只負責拍賣並負責不交接和清房。如果你拍的房子裡面住了一些不講理的人，就是不肯伴搬，你能拿他怎樣？尤其是一些老人，動不動就躺下尋死覓活，一點辦法都沒有！

再者，對於有孩子要上學的家庭，原房主逃債跑路找不到人或者不配合遷戶口，孩子沒有入學資格，白白耽誤上學時間。

請律師、打官司、申請強制執行，哪一件事能省心？拍房子本來想圖省時省力，最後買下連住都住不進去，太糟心！

2.各種原因不能過戶，無法取得房產證

買了不能住也就算了，起碼房還是你的，就怕買了連房產證都辦不下來。比如：

Ø 限購政策：雖然大部分城市不限購，但是如果你沒有理清楚限購不限購的規則，買下後才發現因為這個問題無法過戶，只能只認倒黴，白白損失一筆保證金。（京東拍賣上會有明確標註，但淘寶沒有）Ø 原房主不配合：原房主為躲債早已跑路，人都找不到，他的戶口遷不出去，你的戶口進不來無法取得房產證；Ø 沒有產權：原來的房子可能是小產權房，本身就沒有房產證，你拍了也無法取得房產證；Ø 存在共有產權人：如果該房屋有共有產權人，夫妻雙方所有的，只向住建部門增加權益人，但沒有變更不動產證書，拍賣後另一方來追究，你也會面臨不少麻煩；Ø 土地性質：有一些法拍房為經濟適用房，未滿五年且沒有補交差額，你拍了根本無法正常過戶；

3.原房主存在債務糾紛，住進去幫他擦屁股

前面說了，房子會淪落到法拍，原房主都存在不少的債務糾紛。有可能之前不但抵押給了銀行，還抵押給了一些民間貸款機構。

這些在拍房時你並不知曉，萬一真有電視上演的民間債主暴力逼債，威脅你的小孩、給你家門口破油漆、給車上噴紅字，簡直就是花錢買罪受！

（圖為一女士購買下被追債法拍房，一片狼藉）

這還不算，能欠外面人的錢，物業、水電、燃暖氣保不準也欠了一大筆滯納金。你拍了想住？不好意思，要先把這些欠款都還清哦～小則幾千多則大幾萬，憑空多了一筆費用你說氣不氣。

4.買賣不破租賃，收回房子遙遙無期

在我們國家，有一條法律規定：買賣不破租賃。意思是租賃要大於買賣，不能因為房屋轉手而終止租賃合同。如果你拍的房子原房主正在出租，人家不提出不續租，你只能乾等不能趕人家走。

（圖為惡意籤長租約的法拍房）

而且有一些精明的老賴為了防止自己房子被拍賣，專門把房子出租給其他人，一下子簽訂十幾二十年的租期。比如上圖這個法拍房，2032年才能收回房屋。遇到這種事，真的能等到肝腸寸斷。

5.能貸款的很少，絕大部分需要全款

現在已經有部分銀行開始對法拍房提供貸款服務，但是我國目前尚無明確規定貸款利率、條件等。每個銀行都有不同的政策。

我查到關於法拍房利率要比普通的房貸利率上浮5-10%左右；有一些銀行還需要綁定指定的業務；還有一些銀行甚至得你先把所拍房的房屋尾款結清，取得房產證之後，再給你辦理貸款。

而且一定要在拍賣之前去銀行申請貸款，待手續辦完銀行預審批通過後再去參與拍賣。

前面說了是一些能提供貸款的，但不是所有都可以貸款。拍賣房產前，請你一定要做好完全準備。

如果拍賣成功了，沒有辦法貸款，除非找七大姑八大姨借錢填上尾款；不然如果不能按時付結清，你的保證金就只能打水漂了。

6.加上高額稅費，和二手房沒差多少

法拍房有一個特殊的點，就是轉讓和受讓兩家的稅費都是由受買人承擔的。但是在拍賣之前，法院並不會提供什麼滿五唯一、親屬遺贈等具體信息，所以這裡面隱藏了很多高額稅費。

如果你成功拍到了法拍房，除了需要繳正常的契稅，還有營業稅、印花稅、增值稅、土增稅等稅費，非滿五唯一的房，還有差價的20%的個人所得稅，聽聽都覺得頭疼。

根據我的觀察，這幾年頻頻爆發出法拍房稅費奇高超出周邊二手房的案例，讓受買人有苦不能言。

深圳的阿奇（化名）就是其中之一，在某法拍平臺上他以370萬的價格將羅湖區翠華花園的一處房產拍下，本來很開心以為撿了漏，但是加上稅費242萬，這套房產算下來竟然需要622萬，比當時羅湖同一片區的二手房均價高出45萬！本來想撿便宜沒撿著，還多付出了銀子。

法拍房，看起來便宜，實則充滿了坑。那是不是看到法拍房就避而遠之不再考慮了呢？其實，撿法拍房的漏並非不可行，只是需要更多精力。

三.撿漏的正確姿勢

我在某拍賣網站發現，最近因為房價大跌而爆火的網紅城市鶴崗正好有一套住宅被法院依法查封拍賣。

該拍賣標的建築面積77.57平方米，起拍價約10萬，保證金2元，增價幅度1000元／次，從圖中可以看出，這已經是該房第二次拍賣。如果我心儀這套房產，需要怎樣做才能順利撿漏呢？

首先，通過網絡全方位瞭解所拍房信息。

根據網頁上提供的法院網址，我們可以查詢和這套房產有關的判決信息。裡面展示了房子位置、周邊情況、價格等基本信息，還有房產的房產證號，通過房管局查詢我們可以瞭解這套房產能否正常過戶，稅費情況等。

上圖標紅的房屋所有權證即我們所稱的「大紅本」，在我國有了五證兩書才可以辦理大紅本，所有基本上可以判定該標的是正規大產權住宅。

我發現這個標的物在網頁上未標註可以貸款，顯示的服務中也沒有當地銀行，這樣大概率是需要一次性付清。

（圖為其他城市的法拍房可提供貸款服務）

但是我又查閱了其他的法拍房，有一些直接提供貸款服務。比如上面這個。所以具體能不能貸款，要細分到標的物上。並且要注意房貸利率、年限等，每個銀行提供的政策都不同。

（圖為該網站顯示的標的物基本情況）

話說回來，我們再看上圖鶴崗這個標的物的土地性質和用途並不清晰，且不知有沒有過戶，在參與拍賣過程中如果遇到這種情況應該多留心。

上上圖中已經看到了該套房的產權證號，所以即便沒有這些信息也無妨，但如果描述中沒有產權證號的話，需要小心可能會存在小產權、產權共有等風險。

（圖為該網站顯示的標的物基本情況）

現在這個標的的基本情況已經清楚：面積、位置、價格、大產權、無租賃，具體怎麼樣，還得去現場探訪了才知道。

其次，現場實地考察房屋情況。

參與法拍房中，我的建議是，無比要提前到現場實地考察！看下房子的具體情況以及小區周邊的情況。畢竟網上公佈的信息實在有限。

（圖為該法拍房信息中很多缺失）

在大部分情況下，競買人是不能直接接觸到原房主的，我們可以通過網上公佈的聯繫方式聯繫受理此案的法官，表明自己有意向去看房，這時法院會委派一名工作人員帶意向競買人們集中看房。或者是根據網站提供的地址自己去。

在實地考察中，如果你發現房子裡住的是原房主，正好可以和業主瞭解一下房子拍賣的原因，以及名下有沒有掛靠小孩戶口；

在小區裡碰到同樓鄰居，你可以要主動上去拉拉家常，打聽一下房主人品如何，平常有沒有人來追債；

另外可以專門去一趟物業管理處時，問一下物業人員，該房子有沒有拖欠拖欠物業費、水電氣費等情況。

總之，在看房過程中要詳細瞭解清楚房產的租賃情況，物業情況，裝修情況等。和二手房一樣，法拍房所見即所得，實地考察一遍基本能判定這個房子該不該入手。

再者，必要的時候請律師諮詢。

法拍房的水很深，這個鶴崗的房子情況還算簡單。一般從事房地產行業的老油條也不輕易碰。除非你真的很有能力，能把該房產的抵押、債務和擔保情況全部搞懂，並且知道如何解決。

不然還是建議請個律師，專業律師有著豐富的法拍房處理經驗，還能幫你算清負責的稅費，可以幫助你識別哪些法拍房不能入手，哪些可以考慮撿漏，少比諮詢費用可以幫你省去很多麻煩。

最後，綜合對比值不值得入手。

買法拍房大部分人是圖便宜，但是考慮到實際問題：撿漏，有價值沒有被其他人發現，被你將佔先機了才叫撿漏。

還有，不要只看評估價，很多時候周圍的價格跟評估價本來就有差異，很可能拍到最後周邊二手房都比法拍房價格還低了，那海為什麼要去拍？

無論是新房、二手房、經適房還是法拍房，都不能光圖便宜，所有的房子都一樣，升值還是居住都一樣，要考慮未來的生活，相關的配套是否具備，價格是否真的有優勢。

四.後話

如今，法拍房這個「餡餅」被越來越多的人惦記，但是憑藉我們這些小白的經驗，即便看了這篇文章，我覺得還是要謹慎再謹慎。

如果能拍毛坯房，儘量不去拍裝修房。如果能拍空房，儘量不去拍住人的房子。

全方位瞭解後，再做定奪，儘可能把風險降到最低。更是要警惕看起來價值高，卻沒有什麼人拍，或者拍賣時沒有人出高價的房子。

畢竟，這個世界上，高收益的東西永遠面臨著高風險。

有一句話可以概括法拍房：

你在凝視著深淵的同時，深淵也在凝視著你。