所謂“二抵貸”，顧名思義，就是把還沒有還清按揭貸款的房子，再一次拿去銀行抵押辦理貸款。

目前在寧波，這樣一種特殊的房產抵押貸款，已經有多家銀行推出——其背後，則是近兩年寧波房價的突飛猛進！

通過“二抵貸”，你有可能貸到比你當初付的總房款還多的錢……

PART.1

據某銀行業務員介紹，“二抵貸”的可貸額度，是房屋的評估價乘以折扣，再減去剩餘未還清的按揭金額。

其中的折扣係數，一般情況下為住宅7折、商業5折，也有部分年份較新的住房，折扣可以達到8折。

“早些年買的房子，現在價格已經翻了幾倍。遇到資金緊張，拿漲價後的房子作抵押，輕輕鬆鬆就能貸到超過住房買價的金額。”

舉個栗子——

一套5年前以1.2萬元/平方米購買的139平方米住房，當時總價166.8萬元，首付了56.8萬元，按揭110萬元，目前剩餘按揭本金大約還有77萬元。

目前，這套房子的市價假設已經漲到3萬元/平方米，總價為417萬元。

那麼這套房子“二抵貸”的可貸金額=（417萬元*0.7-77萬元）=214.9萬元。

PART.2

目前，甬城推出“二抵貸”業務的銀行不止一家。

據記者瞭解，只要客戶提出需求，不少中小銀行都坦然敞開貸款大門。並且，大部分銀行開啟了跨行辦理二次抵押貸款的“綠色通道”。

“二抵貸”的年利率，普遍在5.8%至6.8%之間，比房貸要高。目前寧波首套房貸利率一般為基準利率上浮15%，即5.635%。

儘管利率高些，但可能不乏有人想借“二抵貸”套現，貸出款後用於購房首付，甚或去炒股——可能嗎？

資料圖片。圖文無涉

“‘二抵貸’業務是監管允許的，屬於經營性貸款範疇，對盤活小微企業資產、解決其融資難有很大的幫助。”採訪中，銀行人士反覆向記者強調。

注意，其真正要強調的是——“二抵貸”僅用於企業或者個體戶經營！

據記者瞭解，想要申請“二抵貸”者，首先，申請人或者關係人要為企業主或者個體戶，即需要持有營業執照，且營業執照申請時間至少需要半年或一年以上；

其次，銀行對住房或商鋪的按揭時間也有一定要求。一般來說，按揭期限低於2年的房子，可貸金額非常有限，銀行放貸意願亦不強烈。房齡較高或變現能力較差的房子，銀行也會謹慎對待。

上述銀行人士強調：

“絕不能用於炒房、炒股！若經調查核實違規，貸款者需立刻歸還資金。”

據記者瞭解，在“二抵貸”貸款的用途上，各家銀行均有比較嚴格的要求，甚至貸款流向會受到監測。

江北一家信用社個貸經理表示：

“貸款人在申請貸款時，需要出示營業執照，證明申請人為企業主或者個體戶，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。”

其同時表示，雖然“二抵貸”屬於個人貸款業務，但由於只准用於企業經營，所以，貸款金額將直接打到企業賬戶上，尤其是大額資金。

倘若企業申請貸款用於購買設備、材料，則需出具購銷證明；若貸款用於裝修，則需要提供裝修協議，或者直接將錢打到裝修公司賬戶。

PART.3

有分析人士指出，“二抵貸”的重現，是一個危險信號。

一名資深銀行業人士表示，銀行向來比較鍾愛跟房子相關的業務，認為房地產有抵押物，相對可靠。“二抵貸”，顧名思義，是對按揭貸款之後的殘值進行評估和二次抵押，看上去好像只要房產不跌價，銀行就沒有大的風險。但其實借款人的借款槓桿更高了——它有可能是壓垮駱駝的最後一根稻草，一旦房價下跌，便可能變成累累壞賬……

除此之外，也有必要說一說和“二抵貸”異曲同工的住房抵押貸款。

據記者瞭解，目前甬城住房抵押貸款的最低年利率，已達到基準水平。有銀行三年期的住房抵押貸款利率，僅為4.75%；一年期的利率，更只有4.35%——這顯然比房貸利率要便宜很多。

資料圖片。圖文無涉。

在這種利率“倒掛”的情況下，前兩年以基準上浮20%甚至30%的房貸利率購房的人，可能會想去還掉按揭餘款，然後辦住房抵押貸款——這兩年房價漲了這麼多，辦抵押貸款，既能貸出更多的錢，而且利率更便宜，似乎怎麼算都是划算的。

對此，銀行個貸專員提醒說，只要是正規銀行的房屋抵押貸款，利率一般都是在基準利率的基礎上進行上下浮動的，如果貸款利率過低，其背後便可能隱藏各種風險。

一般情況下，利率過低的住房抵押貸款業務肯定不會出自正規銀行，可能是個人放貸，又或是機構放貸，以低利率幌子搶佔銀行做不來的客戶，後期容易出現提前催賬、說了不算等失信行為，從而給貸款人帶來損失。

此外，過低的貸款利率之下，房貸機構可能會通過增加其他收費種類平衡公司營收，以達到盈利目的，甚至可能設計套路，變賣你的房產！

寧波晚報記者 崔凌琳 編輯 葛淑雅

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