央行行長最新表態需要相對寬鬆貨幣環境，2019年樓市要有新變化？

12月13日晚間，央行行長易綱出席《新浪·長安講壇》並且發表演講，對貨幣政策、人民幣匯率、民營企業融資以及金融風險等話題進行了探討。

對於下一步的貨幣政策，易綱表明當前中國經濟處於下行週期，需要一個相對寬鬆的貨幣條件，但也不能太寬鬆了，“要在內部均衡和外部均衡找到一個平衡點”。

房地產分析人士認為，在貨幣相對寬鬆的環境下，未來首付比例和房地產貸款利率可能下調，這避免了過去一刀切的房貸政策，對剛需是利好。

2017年，首二套界定嚴格，實行差異化信貸政策認房認貸，首套房貸首付開始恢復為30%，房貸利率開始出現上漲，其中首套利率上漲空間及漲幅較二套更大。隨著投資投機性質資金離場，過熱的市場交易得到控制，過快的房價上漲得到一定抑制，但同時也帶來了貸款支出升高、購房時間成本增加等問題。目前各地均在不斷優化、細化調控措施，從剛需實際問題出發，逐步完善措施，隨著調控措施的不斷優化，對剛需群體的利好正在逐步擴大。

利率下調

近期北京、深圳、杭州、廈門等多城確有下調房貸利率，下調幅度在5%-10%之間。包括此次央行行長的表態，不少媒體認為，下一輪放鬆週期或將開啟。

11月貝殼研究院監測的重點13城，有8城成交量環比增加，5城成交量環比回落。增加的城市中，杭州、青島和上海三城分別環比增加20.2%、19.1%和18.1%，增幅居前。成交量回彈的最主要原因是房貸利率下調，減少了購房成本。事實證明，有些地方已經承受不住房價下跌的壓力，紛紛開始放鬆房貸利率了。但這並不是房價上漲的信號，而是政策調節房價穩定的方式。

我們回顧下2014年房地產的上漲起點，彼時市場轉暖起始於2014年6月呼和浩特率先取消限購，其他城市紛紛予以跟進取消限購，2014年“930”新政二套房執行“認貸不認房”，市場正式開啟上升週期。

克而瑞認為，限購放鬆才是市場真正轉暖的信號。因為房貸利率下掉降低的購房者成本支出，相對於房價上漲下跌帶來的資產受損益，可以忽略不計。

機構觀點

天風證券在12月14日發佈的《政策什麼時候會放鬆？——20 年房地產調控史全覆盤》報告中判斷，有三個因素可以去判斷房地產政策是否會放鬆。

第一，保增長。即如果經濟下滑壓力持續加大，房地產將成為重要託底工具。這主要是因為房地產產業鏈足夠長，且不需要政府槓桿，效果比大規模搞基建好。

第二，防止系統性金融風險。房地產貸款主要分為個人按揭貸款和企業開發貸，甚至很多企業貸款也是用企業主房產抵押，若房價大幅下跌，可能會導致“棄房斷供”及各類企業貸款違約風險集中爆發，導致系統性金融風險。

第三，地方政府財政承受能力。土地出讓金是地方政府財政收入的重要組成部分，若房地產市場持續低迷，將導致商品房庫存積壓，進而導致開發商拿地意願下降，土地流拍頻現，地方政府的財政壓力將大幅加劇。疊加對地方政府和城投平臺融資的限制性政策，可能會導致部分地方政府的日常運轉出現困難，或觸發地方債務違約風險。

放鬆帶來的顧慮是，資金繼續脫實向虛，不斷流入房地產流域，不利於經濟結構轉型。並且市場可能會繼續強化“房價下降，調控放鬆，房價繼續上漲”這樣預期，對建立房地產長效管理機制不利。

天風證券認為不排除個別財政壓力較大，庫存累計較多，房價有下行壓力的城市可能會率先對部分調控政策進行鬆動，或在政策執行尺度上進行變相鬆動。

天風同時認為，為防止房價過快下跌，除了對限購、 限貸等需求管理政策的鬆動外，對房企融資的放鬆也是政府政策工具箱中的重要組成部分（發改委已經出臺扶植優質企業政策，部分房企在扶植計劃之列）。

最後的建議是，對於剛需來說，無需關心房價是否能夠跌到本輪上漲的起點，主要還是看房貸利率是否能降到基準，這個時候是上車的好時機。