'解鎖“房屋買賣合同”中的那些坑'

一、 簽訂合同前要審查這些事實

1、簽訂購房合同前一定要仔細核對《房屋所有權證》上的房屋所有權人姓名與賣方的身份證信息是否一致，同時核對房證與契稅完稅憑證記載信息是否一致，以避免無權處分人擅自出售不具有他人房屋。

2、核實房產證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”，防止房子是夫妻雙方共有而其中一方擅自處分。值得注意的是年代較久的房證可能並未對此進行明確記載，當事人需親自進行核查。

3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，或者被司法機關查封等限制過戶的情形。在這裡必須注意的是若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，無法完成過戶手續，必須在償還全部貸款並解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著無法過戶房屋或者房屋被出賣人再次處分的風險。

4、確認房屋是否已經租給他人。房屋租賃情況往往容易被買方忽略，如果房屋已經出租給他人，買方可能存在買了房子卻不能入住的尷尬局面。

二、簽訂合同時應當注意的事項

1、簽訂合同時切勿疏忽，應當核對雙方當事人基本信息是否填寫完整，所填寫信息是否與相關證明記載相一致。

三、房屋交易稅費承擔應當注意的事項

1、雙方應當明確房屋交易所產生的相應稅費如何承擔，合同中需明確哪些稅由哪個當事人承擔。值得注意的是，還要明確約定如果在合同簽訂後辦理過戶前，遇國家、本地區房產政策調整，造成交易費用增加時由誰來承擔。如果雙方解除合同，如何承擔。

2、對於房屋的水電費、物業費等費用的繳納情況，買方一定要親自審查，切勿聽信房主的一面之詞。買方可以在交付房款時預留尾款，以防止對方拖欠費用。

3、公共維修基金需要雙方配合才能過戶，實踐中經常出現買方無法提供繳納憑證而不能享用公共維修基金的情形。合同中需明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應協助買方辦理公共維修基金的過戶手續

四、房屋總價款及付款方式應當注意的事項

1、寫明房屋的“總價款”，同時應注意將“總價款”的大小寫填寫完整。

2、註明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。

3、幾種常見付款方式應當注意的事項。

（1）如果是一次性支付方式付款，應明確買賣雙方過戶的時間節點；明確約定買方支付買方放款的前提條件和期限；要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時儘量預留尾款。

（2）如果是商業貸款方式付款，買賣雙方應明確確定賣房辦理貸款審批的時間節點，以及辦理過戶的前提條件和期限，但是不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期不是買賣雙方可以確定的；明確約定賣房支付尾款以及雙方房屋交接的前提條件和期限。

5、所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應當注意的事項。

買方需親自去房管局審查房屋是否存在影響過戶的情形；在合同中明確約定買賣雙方去銀行還款以及註銷抵消備案的時間節點；買賣雙方辦理過戶及買方支付第二筆購房款的期限；買方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

三、房屋的戶口遷出應當注意的事項

1、買方經常會忽略房屋戶口遷出情況。如果在合同中未明確約定戶口遷出的期限和違約責任，後續一旦發生戶口遷出糾紛，賣房戶口無法強制遷出，買方很難維持自身的合法權益。

四、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項

1、對於合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。包括：稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質量、延期交房等細節問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便於日後維護自身的合法權益。

五、房屋的交付應當注意的事項

1、詳細約定房屋交付的標準並列出清單。切勿只約定“保持房屋原樣進行交付”這種過於模糊的表達，如果不將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、傢俱等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，條款形同虛設。

2、在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關的物品是否齊全。

3、在合同中應當明確約定逾期交房的法律後果。