文丨韜略哥
01
最新發布的世界五百強名單中，大家發現有5家房企上榜，而這5家房企，全在中國。
可見，中國的房地產果然名不虛傳。
暴利是房地產行業最靚麗的標籤。而暴利的背後，是房企對槓桿與支點的駕輕就熟。
房企是善用支點與槓桿的高手，尤其是中國房企。
根據Wind數據整理髮現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元，創下了歷史新高。
8.5萬億是個什麼概念，只比經濟排名第二的江蘇省去年的GDP少幾千億。
其中萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。
光萬科一家的負債，就達到了一個弱省全年GDP的量，可見房企借債有多瘋狂。
通過這些債務，房企們今年上半年在熱點城市土地市場上展開了大掃蕩，掀起了一場又一場土地盛宴，創造了一個又一個地王，如蘇州、杭州、徐州、常州、無錫等。
就在近日，中海以79.4億拿下北京豐臺造甲村地塊，榮升今年總價“地王”。
鑑於此，5月份以來，管理層開始加強調控，全面收緊房企的融資渠道。
02
進入7月，銀保監局和國家發改委雙雙發佈重要文件，先後收緊了房地產信託與海外發債。
銀保監局已經約談了包括萬向信託、興業信託、光大信託、中融信託等在內的10家房地產信託。
之後，發改委發文，列出了四點要求，收緊房企海外發債。
在此之前，限購限貸已經收緊了房企預售回款，銀行限貸又限制了房企通過銀行信貸的融資渠道。
自此，房企的幾個主要融資渠道，預售回款、銀行信貸、房地產信託、海外發債被全面收緊。
房企下半年的日子，會很缺錢、很難熬，一些中小房企能否闖過這關，需要打個大大的問號，畢竟今年以來，已經有200多家房企宣佈破產了。
據“時代週報”報道，在融資渠道逐漸收緊的背景下，記者通過登錄人民法院網站查詢“破產公告”的方式發現——截至7月21日， 2019年全國已經有271家房地產破產。
融資是維繫房企現金流的關鍵，融資收緊現金流便要枯竭，現金流之於房企就是血液，血液都沒了，還能活嗎？
據wind數據顯示，在135家上市房企中，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。
於是，我們能看到，一些房企被逼到絕境之地，不惜以高利率融資，高的已經達到了15%，讓整個行業瞠目結舌，15%的年息是正常融資利率的近3倍。
據樂居財經統計的數據顯示，當代置業、泰禾、明發集團、泛海控股、鑫苑置業、佳源國際、力高集團、國瑞置業等，都開啟了高息借債模式。
文丨韜略哥
01
最新發布的世界五百強名單中，大家發現有5家房企上榜，而這5家房企，全在中國。
可見，中國的房地產果然名不虛傳。
暴利是房地產行業最靚麗的標籤。而暴利的背後，是房企對槓桿與支點的駕輕就熟。
房企是善用支點與槓桿的高手，尤其是中國房企。
根據Wind數據整理髮現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元，創下了歷史新高。
8.5萬億是個什麼概念，只比經濟排名第二的江蘇省去年的GDP少幾千億。
其中萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。
光萬科一家的負債，就達到了一個弱省全年GDP的量，可見房企借債有多瘋狂。
通過這些債務，房企們今年上半年在熱點城市土地市場上展開了大掃蕩，掀起了一場又一場土地盛宴，創造了一個又一個地王，如蘇州、杭州、徐州、常州、無錫等。
就在近日，中海以79.4億拿下北京豐臺造甲村地塊，榮升今年總價“地王”。
鑑於此，5月份以來，管理層開始加強調控，全面收緊房企的融資渠道。
02
進入7月，銀保監局和國家發改委雙雙發佈重要文件，先後收緊了房地產信託與海外發債。
銀保監局已經約談了包括萬向信託、興業信託、光大信託、中融信託等在內的10家房地產信託。
之後，發改委發文，列出了四點要求，收緊房企海外發債。
在此之前，限購限貸已經收緊了房企預售回款，銀行限貸又限制了房企通過銀行信貸的融資渠道。
自此，房企的幾個主要融資渠道，預售回款、銀行信貸、房地產信託、海外發債被全面收緊。
房企下半年的日子，會很缺錢、很難熬，一些中小房企能否闖過這關，需要打個大大的問號，畢竟今年以來，已經有200多家房企宣佈破產了。
據“時代週報”報道，在融資渠道逐漸收緊的背景下，記者通過登錄人民法院網站查詢“破產公告”的方式發現——截至7月21日， 2019年全國已經有271家房地產破產。
融資是維繫房企現金流的關鍵，融資收緊現金流便要枯竭，現金流之於房企就是血液，血液都沒了，還能活嗎？
據wind數據顯示，在135家上市房企中，現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。
於是，我們能看到，一些房企被逼到絕境之地，不惜以高利率融資，高的已經達到了15%，讓整個行業瞠目結舌，15%的年息是正常融資利率的近3倍。
據樂居財經統計的數據顯示，當代置業、泰禾、明發集團、泛海控股、鑫苑置業、佳源國際、力高集團、國瑞置業等，都開啟了高息借債模式。
這些高息舉債的房企，無異於飲鴆止渴，因為看目前的形勢，調控週期仍遙遙無期。
調控大週期中，這些房企難以通過銷售快速回流，卻又面臨著鉅額債務，它們的未來，值得擔憂。
03
融資渠道持續、全面收緊，對於下半年的房地產市場會帶來什麼影響？
1、房企間的殺伐會變得更加凶殘。
中小房企很難扛過這個週期，後續會有相當一部分房企會選擇賣項目求存、賣股權求存，而財大氣粗的頭部房企，正好可以抄底入手。
上週末，新湖中寶就將位於上海、溫州和嘉興的20塊以67億元，打包出讓給了融創。
最近煩惱纏身的新城控股，也正在洽談協商出售40個項目。
2、一些房企會選擇降價拋售的方式，迴流現金，斷臂求生。
去年樓市調控壓力最大的時候，廈門的好幾個項目都傳出降價銷售的新聞。近段時間，融創在鄭州的一個養老項目，也傳出降價銷售的消息。
在融資持續收緊不放鬆的背景下，選擇降價銷售的房企會越來越多。
3、融資收緊，會讓土地市場迴歸平穩，完成年初住建部確定的“穩地價、穩房價、穩預期”任務。