【踏訪燕郊樓市 房價現狀及未來猜想】
（文/馬躍成）
一、燕郊樓市的現狀
從燕郊中介一條街看，一些房產中介的營銷中心已經開門營業，恢復營業的大概能佔到一半，但是，經營狀況並不看好，因為店內幾乎看不到購房者，門口停了一些汽車，主要也是工作人員的車輛。一些很大的營業廳，只能看到幾個工作人員的身影，有的店門口站著幾個人聊天，仔細一看，還是大門緊鎖，並沒有開張。
以前，從通燕高速的白廟收費站出來，就能看到馬路兩側熙熙攘攘的人群，不少都是拉客的售樓員，他們攔車、塞小廣告，甚至直接往售樓處拽人。那個時候的中介一條街，不僅僅賣燕郊的房子，香河、大廠、東戴河、甚至山東沿海、海南的房子都有代理商推薦項目，燕郊中介一條街，有全國無固定期限的房展會之稱。今天，再看，不但售樓大廳沒有客人，大街兩旁更是一個售樓員也沒有，散發小廣告的現象已經消失。
去了兩個新建成的小區，規模都很大，項目品質也不錯，小區綠化和停車設施完備，能看到清掃衛生和綠化工人在工作，小區地面停車位與北京的擁擠不堪不同，車輛不是很多。小區內基本上看不到行人，老人孩子也很少能見到，更沒有北京老小區人來人往的景象。往樓上看，就像是剛剛竣工的項目，乾乾淨淨，看不出像是有人居住的樣子。
問當地人，他說，這些小區的房子已經早就賣完了，也沒有售樓處了，現在的房子都在個人手裡，大多數都是外地來的投資客，所以，小區裡看不到人。他說，燕郊的近百萬常駐人口，基本上都集中在城中心的老小區裡。這幾年新建小區，規模很大，但是，入住率很低。這些小區當年的開盤價都在2萬多一點。後來，在最高的那段時間，有的漲到了3萬多。現在的市場價格，還是2萬多一點。也就是說，這幾年下來，和開盤的時候相比，房價沒漲也沒跌。當然，對投資客來說，這個投資肯定是賠大了，因為，房價不漲就等於跌。
這個情況，在中介那裡也得到驗證，幾個中介公司反應的情況大致如此。與中介一條街的大型營銷中心有些差異，散落在小區附近的中介店鋪的生意似乎更好一些，恢復營業的也更多一些，與低潮的時候相比，有大概三分之二的店鋪已經恢復營業。
據中介介紹說，現在燕郊的二手房價一般都在2萬元左右，一萬八九的也有不少，至於說，一萬三四的沒有聽說，除非是40年產權的商住房。二萬三四的房子也很少，總體來說，燕郊的房價基本上凝固在2萬左右這個位置了。
二、燕郊樓市的夢想
燕郊現在還在實行最嚴格的限購政策，除了本地戶籍的人口具有購買資格外，外地投資客的大門依然被鎖的緊緊的，沒有任何投資的機會。現在的購房人群主要是當地的剛性自住需求，比如孩子結婚、農民進城等，再有就是改善型需求。因為，房價已經有兩年多沒有上漲，基本維持在開盤時候的價格上，這麼看，房價就應該已經沒有多少泡沫了，前年買房的時候，是這個價，去年也是這個價，現在還是這個價，因此，對投資者來說，損失還是挺大的。
但是，因為，嚴格的限購政策，投資客想把房子賣出去，並不容易。按照幾年前的購房價出手房，對賣房者來說，已經算是最低價了。這樣也要賠上利息和機會成本，如果再降價，就真的是配老本了。但是，目前配上老本也很難賣的出去，因為，即使對燕郊當地人講，首套房貸款30%首付，二套房首付就要60%，想買三套房的人，只能想想，即使全款付清，也不能交易了。
確實，燕郊房價低至開盤價，與2017年最高的時候相比，確實是慘遭腰斬，這兩年，一是沒有新盤入市，二是房價被長期低估，大家普遍認為，只要燕郊樓市稍有鬆動，房價上漲是不可避免的。這也是現在很多投資者寧肯堅持每個月賠錢付月供，也不降價出售的原因，他們還在盤算著，既然前年房價能漲到4萬，今後也一定能漲上來。他們還在盤算，這個時間不會拖的太久了，燕郊的樓市已經沉寂的太長時間了。
三、燕郊樓市的前景
在燕郊人眼裡，燕郊就是在北京的北京，他們說，從區位上講，以前都是說燕郊距離天安門只有32公里。如果說，32公里還是太遠的話，那麼，現在燕郊距離首都副中心只有兩公里了。這個可是近的不能再近的距離了吧。相對於，北京市的延慶、密雲、平谷、懷柔等遠郊區縣來說，燕郊就是首都副中心的中心區。
但是，我們可以對比一下，現在，這些遠郊區縣的房價都在3萬以上，而燕郊的房價只有2萬左右，很多隻有一萬八九，應該說是房價倒掛。同時，燕郊城區建設、服務設施水平，與這些遠郊區縣相比，也不在其下。特別是燕郊百萬人口的規模，都是這些遠郊區縣的好幾倍，儼然就是北京市的一個新城區。現在，再也不能把燕郊當成河北的一個小鎮來看了。
這就是，本是河北燕郊眼裡的北京燕郊。當然，這些條件也是不容否認的，燕郊與北京的融合發展，始自1970年代，現在已經走了快半個世紀的艱難過程，從隔河相望，到逐步靠近，發展到今天的相互融合，讓燕郊走進北京的夢想越來越近了。
最近，隨著京秦高速路的開通，從六環路到燕郊的迎賓路北口，也就是五分鐘的時間就能到達。另外隨著通往徐辛莊的跨河大橋的建成通車，從燕郊進城的快速通道，已經達到4條，徹底改變了原來只有通燕路潮白河大橋一條快速通道的窘境。
當然，對燕郊發展影響最大的還是北三縣與通州副中心實行“四統一”的規劃方案，這個規劃，已經把北三縣納入了副中心的一個盤子裡，或者說，這個北三縣就是京津冀一體化的具體先行試驗區。雖然說，“四統一”規劃佈局，但是，房價能不能統一？燕郊房價能不能一躍跳上通州房價的平臺上？這個可能性其實很小。
為什麼這麼說，可以從兩個觀察點思考，一個是通州的房價，按說，通州成為副中心之後，也就是說通州以後就是北京城的中心區了，但是，通州的房價會不會與東西城區看齊？從這兩年的情況看，沒有，通州房價與最高的時候相比，也是有降沒漲。是真的沒有上漲的壓力嗎？不是，而是採取了非常有效的遏制措施，硬生生地把通州的房價壓下來了。
另一個可以對比的就是雄安新區，雄安新區三縣的樓市基本被凍結，周邊幾個縣的樓市都打著雄安新區的幌子賣房，但是，樓市也沒有被炒起來，房價依然在幾千元的低水平徘徊。而雄安新區建立的“只租不賣”的辦法，將成為中國未來新型住房制度的樣板。這個辦法才是真正貫徹“房子是住的不是炒的”基本原則的，因此也是長效機制。
未來燕郊與通州一體化發展，肯定也是全面的對接，特別是政策的對接，不大可能出現，讓燕郊房價徹底放開，再現全國投資客湧入燕郊炒房的局面。燕郊現在大量的空置房屋，為未來的燕郊發展儲備了寶貴的資源，不可能讓它成為擾動副中心一體化發展的不穩定因素。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190617】
