【環京樓市調查：揭開環京樓市真實的冰山一角】
（文/馬躍成）
最近，寫了幾篇有關環京樓市的文章，引起一些爭議。因為，文中涉及到一些項目的情況，有人以為這些文章是為開發商寫的賣房廣告，還有人問開發商給了多少錢？對筆者比較熟悉的網友質疑，筆者是不是文風改了？還是觀點變了？其實都沒有。現就有關問題說明如下。
一、做任何工作，包括寫好文章，都要做深入的調查研究。打開《毛澤東選集（第一卷）》第一篇文章是：中國社會個階級的分析；第二篇是：湖南農民運動考察報告；第三篇是：中國的紅色政權為什麼能夠存在？第四篇是：井岡山的鬥爭。。。。關於做調查研究的重要性不言自明。
筆者樂於深入實際，瞭解問題根源，更願意提出點有價值的意見建議。李敖之子李戡同學多次兩岸問題進行評論，提出自己的看法，最近筆者也多次深入臺灣社會和大陸基層調研，寫了幾篇感想，也搞了一個調研文章，迴應李戡同學的疑問，適當時機再拿出來給大家看看。
我黨特別強調查研究，把調查研究當作改變官員作風，提高幹部工作能力的一個重要手段。看過一個好的調查報告後，會讓你感到，原來事實如此啊！但是，有些時候我們看到的總是在打嘴仗，就是見不到問題的解決，根本原因，就是不瞭解實際情況，或者對實際情況瞭解的不夠全面，沒有找到問題的根本解決辦法。
二、環京樓市是北京樓市的方向標，在我眼裡，我的觀點是，京津冀一體化，應該是全面的一體化。大量的北漂在燕郊、固安、香河居住，不但生活成本極高，也是非常辛苦的。北京市居住著近三千萬人口，竟然有一小半是沒有戶籍的外地人，甚至在北京幾百萬的房都有了，算是有了固定居所，但是卻要辦理暫住證，不辦理暫住證，回不了家。孩子不能在京高考，大人不能在京投票。
環京河北小鎮，因為北京房價太高，聚集了上百萬的北漂一族，這是一個龐大的社群，他們的生活理應受到社會的關注，他們的困難，應該得到有效解決。瞭解環京人口生存狀態，房子是一個很有效的窗口。
三、最近，有個朋友辭職待業中，也算是半個業內人士，對此問題有很多共鳴，因此，結伴同行，也是一個難得的機會。在調查過程中，基本上沒有和開發商接觸過，因為，二手房市場更能反應當前樓市的真實情況，所以，都是找的當地朋友瞭解情況，也到中介店鋪問詢過。目前，在環京樓市的新盤項目很多都處於停頓狀態，另一方面開發商售樓處的信息很多都是套路，不做介紹也好，以免傷害到真正的購房人。
四、文章中所談到的情況和房價都是當地瞭解到的，沒有人為編造的痕跡。關於房價問題，在文中也標註了“掛牌價”予以說明，此非實際成交價，瞭解到的實際成交價其實更低，但是，成交價也比較亂，有些說的不夠清楚。不準確的東西，不敢寫出來，怕耽誤了大家的判斷。文章反應的是大面的情況，不是具體的購房諮詢，需要買房的朋友一定要多走走、都看看，好好比較。
五、文中反應的都是調查過程中的實際情況，非筆者的觀點，有些沒有分析。因為是反應，當地情況，用當地人的說法應該更好。但是，中國人有個“金窩銀窩不如自己狗窩”的心理，有些人看國外，哪裡都是三四線城市，哪裡都不如家鄉縣城好。燕郊的朋友就跟我說過很多次了，在燕郊買套房養老吧，燕郊才是最好適合人居的地方，哪裡都不如燕郊好！
涿州的中介跟我說，他們的客戶不少是把燕郊的房子賣了，遷到涿州買房的。涿州才是上風上水的風水寶地，從燕郊過來的客戶說，燕郊晴天塵土飛揚，雨天能灌水半房。誰不說俺家鄉好！這種感覺應該得到尊重和理解。
六、環境地區樓盤品質確實是不錯，很多項目規模、質量、綠化、物業、環境都值得推崇，這個是不爭的事實。環京樓市品質完全可以說是一線城市的水平，其實比北京的很多項目還要好。北京的項目掙錢容易，賣價高，利潤就高，所以就不太在意用心作品質了。環京樓市價格比北京低很多，競爭更激烈，利潤率也就更低，因此更要拼品質，他們爭奪客戶的壓力更大。
七、環京樓市房價普遍慘遭腰斬，這個當然是和2017年房價最高的時候相比，但是，是不是回到了2016年這輪漲價前的房價水平，應該說沒有。因此，購房人的心理底線是多少？自己要把握好，未來房價能不能漲？或者是會不會再降？我們都沒找到答案。據當地的朋友們講，他們都看好房價還會上漲，因為房價已經壓抑了很久，而條件還在不斷改善。但是，筆者認為，政策不變，動力就無從釋放，因為中國樓市主要是政策市。
八、這輪樓市慘遭滑鐵盧之敗，直接原因，就是限購政策。事實也證明，環京樓市主要是投資需求，因此，很多大盤，黑燈率奇高，入住率很低。北漂購房人，很多也並非真實需求，不少人都是本著，先買一套房佔著，歲數大了，總要有個家再說的想法。因此，很多人在買房之後，依然在北京租房居住。不管怎麼宣傳環京地區的地理優勢，在北京大堵車的今天，在哪個睡城往返上班都是一種痛苦。
九、目前的環京樓市因為採取了凍結戶籍、限購的強硬政策，即使房價慘遭腰斬，依然呈現一種有價無市的狀態，並沒有出現房價下降，樓市交易就活躍起來的現象。由於，房價下降，確實也有不少在高價階段購房的投資者被套牢了，他們本以為，堅持兩年就能對付過去，可是到今日仍然沒有解凍的跡象，市場上也瀰漫一種失望情緒。同時，這兩年從北京返鄉的北漂也不少，這也為環京市場貢獻了部分增量。
十、筆者的文章只是一篇調研短文，提供大家一個思考的角度，也算是拋磚引玉。很多當地的朋友在留言中更好地介紹了當地的實際情況。比如，有燕郊的朋友就說，他們小區最近成交的一套90平米的房子，成交價是80萬，也就是說燕郊的房價出現了跌破萬元的情況。涿州的朋友也留言說，現在掛牌價是1.1萬/平米左右，其實很多成交價都在萬元之內。這些情況都很重要，希望大家關注留言，網友的留言和評論更精彩。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190630】
