原創首發 | 時代週報（Timeweekly）
文 | 梁紅玉
有時候我們以為那是一家汽車公司，但後來才發現，那是披著汽車外衣的房地產公司。
前不久，海馬汽車拋售400套房保殼的新聞才上熱搜，這幾天，海馬的合作伙伴小鵬汽車也因為跨行業涉及房地產業務而成為熱點。
海馬前腳賣房保殼，小鵬後腳成立房產公司，這波操作令市場浮想聯翩，這是要雙雙變身“炒房小能手”了嗎？
中國房價高企的祕密，也許就藏在這些跨界房地產的企業裡。
1
小鵬汽車花了4.74億，開了家房地產公司
小鵬汽車作為汽車行業的造車新勢力，一直備受市場關注。5月24日，廣州小鵬汽車投資有限公司（小鵬汽車）新增對外投資，成立肇慶鯤鵬房地產開發有限公司（以下簡稱，鯤鵬房產）。該公司的法定代表人、董事長、總經理正是小鵬汽車創始人兼總裁夏珩。
廣州小鵬汽車投資有限公司為該公司大股東，持股比例73.84%，另一股東為肇慶市高新區建設投資開發有限公司，持股比例26.16%。股權穿透後發現，鯤鵬房產公司實際控制人為小鵬汽車董事長何小鵬，他的總持股比例為24.6%。
同時，肇慶高新建投正是小鵬汽車的母公司廣州橙行智動汽車科技有限公司的股東之一。
鯤鵬房產公司註冊資本達到4.74億元人民幣，經營範圍就包括了房地產開發經營和房地產租賃經營。
令市場生疑的是，小鵬汽車的本業是造車，而不是造房。大張旗鼓成立房產公司，是小鵬汽車掙了太多錢，沒地花？事實或許恰好相反，小鵬汽車並不是掙了太多錢，而是太差錢。
小鵬汽車成立以來，已經經歷了多輪融資，融資金額達140億元，但仍狂奔在融資路上，對資金的渴求從未消減。
小鵬汽車曾在去年底公開表示，到2019年底，公司總融資將達到300億元，也就是說2019年還有至少160億元的融資缺口。而今年4月中旬，何小鵬公開表示“300億融資正在路上”。
然而經歷了多輪融資後，錢也不是那麼好找了。多家新造車企業的高層認為資金窗口期將在近一兩年關閉，大規模的交付則成為企業存活的關鍵。小鵬汽車董事長兼CEO何小鵬認為，從交付規模來看，小鵬汽車的生死線在一年15萬輛至20萬輛之間，而資金則可能200億都不夠。
小鵬汽車急需增加交付量，但這不是喊口號就能達成，需要投入鉅額真金白銀。
況且，小鵬汽車這一舉措，剛好發生在海馬汽車被曝拋售400套房子保殼（詳見《狂賣400套房！ 海馬汽車提醒您：道路千萬條 炒房第一條》）的新聞後一週左右。而且海馬汽車是小鵬汽車的代工工廠，雙方緊密合作，兩者在時間和行動上的巧合，不禁讓人聯想，是不是汽車不好賣了，所以車企都不約而同地圈地炒房？小鵬汽車看到海馬囤房賣房保殼的甜頭後，也想摻一腳到房地產裡？
眾所周知，造車費錢，而房地產，剛好來錢快。兩相比較之下，也就難快市場會將小鵬成立房地產公司一事產生諸多遐想。畢竟，企業明面上做實業，實業不好好做，實際上全靠投資房產賺錢的例子並不少見。
2
連造車資質都沒有
既然能否如約量產交付成了決定新能源汽車生死的關鍵，小鵬汽車要做的自然是想盡辦法擴大產能，提高交付能力。
只是擺在小鵬汽車面前的，是自己沒有生產資質的殘酷現實。
是的，造車新勢力小鵬汽車在融了140億後，時至今日仍沒有汽車生產資質。其產能皆依賴代工企業，海馬汽車。
小鵬汽車能否成功獲得汽車生產資質還很成問題。根據國家發改委正式發佈的《汽車產業投資管理規定》，要獲得造車資質，需要滿足“純電動汽車產品上兩個年度累計境內外市場銷售並登記註冊的數量大於3萬輛純電動乘用車，或上兩個年度純電動汽車產品累計銷售額大於30億元”的要求。只有滿足這個要求，才能獲得生產資質。
換句話說，小鵬汽車若未能滿足兩年內銷量大於3萬輛或者銷售額大於30億元，將難以獲得生產資質進而實現量產汽車。
造車有門檻，新能源造車資質就是其中的高門檻之一。沒有資質，雖然沒有明確阻礙新勢力造車的進程，但是足夠讓這些新勢力頭痛一把，因為儘管能夠開發出新的車型，但無法量產。這對小鵬汽車們來說，無疑是巨大的掣肘。
在汽車行業的新興品牌中，小鵬汽車在前期的表現不算好，2018年，小鵬汽車全年銷量只有482臺。目前已有不少G3的車主在小鵬汽車的官方微博下不停地“催單”。
2019年4月，小鵬汽車銷量爆發，銷量增長了75%，交付了2200臺，超越了長期霸屏的蔚來和威馬。這種突然爆發的銷量還不能代表企業真正的水平，結合2018年只銷售了幾百臺的情況來看，前期小鵬汽車不能大規模量產導致積壓交付銷量數據爆發的可能性比較大。如果這種銷售勢頭不能持續，小鵬汽車的銷售情況，並沒有數據表現的那麼好看。
雖然能夠通過代工等方式，解決生產問題，但礙於合作伙伴的能力，生產效率並不穩定。例如小鵬汽車的合作伙伴海馬汽車，自身就到了要賣房保殼的地步。加上小鵬汽車，就像一對難兄難弟。
量產和銷售情況不盡如人意，小鵬汽車仍在繼續擴張。
按照小鵬汽車的發展計劃，2019年要再招聘5000名新員工、年內建成200座超級充電站，建立34個服務中心，交付4萬輛新車……每一項都是燒錢的事，也讓小鵬汽車對資金更加渴求。
在這個重要關頭，小鵬汽車最需要的便是錢。因此，花幾個億成立房地產公司，被懷疑進軍房地產也不是沒有道理的。
目前，鄭州經濟技術開發區的海馬小鵬智能工廠（海馬汽車第三工廠），每月可生產約2000輛小鵬G3。但2019已經過去將近半年，每月只能生產2000輛的產能，距離年底交付4萬輛的目標還相距甚遠，留給小鵬的時間不多了。
3
新能源產業拿地，意在房地產
對於成立房地產開發公司的事情，小鵬汽車否認將進軍房地產行業，在官方微博迴應稱，無意進軍房地產，成立該公司是為將來肇慶工廠日常運營做準備。按照小鵬汽車規劃，其肇慶工廠一期項目應在2019年底竣工。肇慶工廠是小鵬自建的生產車間，規劃產能是每年10萬臺，如果小鵬汽車能夠取得生產資質，肇慶工廠將成為小鵬汽車最重要的生產基地。
雖然小鵬汽車對此事進行了迴應，但還是沒有擺脫網友對其“表面上用新能源汽車融資，實際暗度陳倉開發房地產”的嫌疑。
且在新能源汽車補貼的新政下，新能源乘用車的補貼大幅度減少，補貼標準提高，在補貼減少之後依然投資房地產，網友認為，這是不是"套到補貼之後就開始圈錢了"。
實際上，汽車企業投資藉著建配套項目的名義進軍房地產已經有不少先例，在房地產調控不斷加強的背景下，借產業圈地的“產業地產”更是成了車企們常用的圈地手段。
產業地產，玩得最好的還是寶能集團。從2017年開始，寶能集團開始佈局新能源汽車產業，註冊汽車公司，入股車企獲得造車資質，並不斷拓展汽車產業鏈上下游業務。跟新能源汽車沾上邊後，寶能集團相繼在杭州、昆明、廣州、陝西等地與當地政府達成新能源汽車合作意向，建設新能源車產業園、汽車產業園等項目。
紅旗汽車也有房地產項目，根據一汽集團的規劃，紅旗小鎮將融合智能製造、汽車文化、創業創新、人才培養、產業配套等現代產業體系。表面上是產業園，實際上，產業、住宅、地產等項目都通過產業這個名號得到實現。
發展產業地產，也是地方政府青睞的發展方式。產業園的建設可以給地方帶來產業資源以及人才資源等，也可以為當地的房地產市場助力。
但是，這種看似雙贏的產業地產不免有掛羊頭賣狗肉的嫌疑，明面上是投資新能源汽車，實際上，不過是換種方式拿地。而且，這些新能源汽車企業是在得到了新能源補貼後拿的地。
值得注意的是，小鵬汽車的鯤鵬房地產公司雖然說是肇慶工廠的配套設施，經營範圍卻涵蓋了“房地產租賃經營、房地產諮詢服務”等房地產行業才會涉獵的業務，顯得十分怪異。
重慶力帆置業就是前車之鑑，原本力帆職業只是為力帆集團建設自用房地產，但後來力帆置業開始自己建造住宅項目。目前，力帆置業的業務也逐漸涉及到房地產開發、休閒度假等領域。2018年,力帆集團營業收入110.13億元,淨利潤2.52億元。
如果說小鵬汽車沒有進軍房地產的小算盤，這顯然站不住腳。
此前，小鵬汽車也曾被認為有可能成為中國特斯拉，希望它真的能成功。不然，只能像他的前輩海馬汽車一樣靠賣房維持經營了。
編輯 / 胡相越
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“
如果可能、那就走在時代的前面
如果不能、那就同時代一起前進
但決不要落在時代的後面
”
——布留索夫
